商辦房地產(chǎn)市場重磅利好來了。1月17日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布關于調(diào)整商業(yè)用房購房貸款最低首付款比例政策的通知，明確商業(yè)用房（含“商住兩用房”）購房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。在此之前，全國絕大多數(shù)城市商業(yè)用房（包括商業(yè)、寫字樓、商務公寓等）的貸款最低首付比例通常為50%，部分銀行或特定項目甚至高達60%，較高的購買門檻在一定程度上抑制了投資與交易意愿。多位受訪人士表示，與住宅市場相比，商業(yè)地產(chǎn)（包括商業(yè)、寫字樓、商業(yè)公寓、酒店等）近年來面臨更突出的庫存積壓與流動性難題。

首付比例降至30%

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示，商業(yè)用房主要包括商鋪與寫字樓兩大類，其去庫存進展長期滯后于住宅市場。此前商業(yè)用房首付比例普遍在50%以上，較高的資金門檻抑制了中小投資者與企業(yè)用戶的購房意愿。此次將首付比例降至30%，顯著降低了購房者的初始資金壓力，有助于釋放被抑制的購置需求，尤其對資金敏感的中小商戶和初創(chuàng)企業(yè)具有直接激勵作用。這一調(diào)整不僅與住宅市場政策形成協(xié)同，更體現(xiàn)出政策層對商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性問題的精準回應。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至2025年11月末，商品房待售面積7.5億平方米，其中辦公樓待售面積5234萬平方米，同比增長0.7%，商業(yè)營業(yè)用房待售面積1.4億平方米。新政對于推動商辦房地產(chǎn)市場去庫存、優(yōu)結(jié)構(gòu)形成了重要支持。

嚴躍進指出，商業(yè)用房在房企庫存商品房中占比約20%—30%，去化緩慢一直是企業(yè)資金回籠的堵點。此前各地對自持商業(yè)項目落實可轉(zhuǎn)售的政策，體現(xiàn)的即是去庫存的導向。當前首付下調(diào)將直接刺激交易活躍度，加速房企商業(yè)存量去化，改善企業(yè)現(xiàn)金流狀況。尤其是在業(yè)績沖刺階段，房企可借助該政策加大促銷力度，甚至配合價格調(diào)整，實現(xiàn)快速回款。此外，該政策與近期個稅退稅、住房品質(zhì)提升等舉措形成“組合拳”，共同傳遞出2026年房地產(chǎn)政策持續(xù)發(fā)力、系統(tǒng)維穩(wěn)的信號，有利于穩(wěn)定市場預期、防范結(jié)構(gòu)性風險。

“商業(yè)用房的去庫存本質(zhì)與經(jīng)濟活躍度緊密相關：商鋪對應消費零售，寫字樓對應服務業(yè)與商務活動。當前消費經(jīng)濟逐步回暖、服務業(yè)持續(xù)復蘇，對商業(yè)空間的需求客觀上有所增加?！眹儡S進提到，此時降低首付門檻，可視為政策面對經(jīng)濟復蘇信號的積極呼應，有助于引導資金流向與實體經(jīng)濟相關的不動產(chǎn)領域，促進商業(yè)活動空間的擴充與升級。在提振內(nèi)需、暢通經(jīng)濟循環(huán)的宏觀目標下，該政策既是“穩(wěn)地產(chǎn)”的舉措，更是“促消費、活經(jīng)濟”的聯(lián)動工具。

短期來看，首付比例下調(diào)將明顯降低購房門檻，激發(fā)部分觀望需求入市，尤其在一二線商業(yè)活動活躍的城市，去庫存進程有望提速。中長期而言，商業(yè)用房市場的根本復蘇仍取決于消費與服務業(yè)的持續(xù)增長、就業(yè)市場的穩(wěn)定以及企業(yè)擴張意愿的提升。政策提供了流動性與信心支持，也為居民家庭資產(chǎn)配置提供了新路徑，并將有力支撐實體經(jīng)濟復蘇與結(jié)構(gòu)性改革。

各地執(zhí)行略有差異

事實上，近幾年以來，商辦市場庫存量偏大已成行業(yè)共識。為推動商辦市場去庫存，不少城市已出臺多項支持政策，包括存量商辦項目改建為租賃住房、支持樓宇兼容、臨時改變用途等方面。

另外，多地針對購買商辦用房發(fā)放補貼，如武漢對購買新建商辦類房屋的，按契稅實繳額度給予50%補助；南寧對購買商辦項目超100平方米的給予1萬元購房補貼。

不過，30%為“最低”首付款比例，各地區(qū)實際執(zhí)行略有差異。根據(jù)相關通知，中國人民銀行各省級分行、國家金融監(jiān)督管理總局各省級派出機構(gòu)根據(jù)轄區(qū)各城市政府調(diào)控要求，按照因城施策原則，在全國統(tǒng)一的最低首付款比例基礎上，自主確定轄區(qū)各城市最低首付款比例下限。

1月18日，北京商報記者隨機致電多家銀行網(wǎng)點，由于未到工作日，均無法確定政策落實情況。

在某房產(chǎn)交易平臺，銷售人員表示，目前北京的二手商業(yè)用房無法進行貸款，仍需全款購買，新房則與具體項目有關。

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉建議，政策落地需因城施策精準適配。庫存高、去化慢的城市按30%最低首付執(zhí)行，一線城市核心區(qū)可維持40%—50%，平衡去庫存與防風險。此外，還要平衡住宅與商住的關系，避免商辦市場波動給當下還沒有完全企穩(wěn)的住宅市場帶來影響。

北京商報記者 董晗萱