家人們，今天咱們聊個(gè)特有意思的美國(guó)樓市怪象——現(xiàn)在美國(guó)的房主們，跟焊死在房子里似的，死活不肯賣房。不是房子不好，也不是沒人買，核心就一個(gè)：利率給他們鎖死了！這事兒不光是美國(guó)的熱鬧，背后藏的樓市邏輯，咱們普通人也能看懂，聽完你絕對(duì)會(huì)感慨：天下房主都一樣，誰(shuí)也不想吃利率的虧。

先給大家把事兒說清楚，別被那些專業(yè)名詞繞暈。最近美國(guó)房貸利率確實(shí)降了，房地美數(shù)據(jù)顯示，1月中旬30年期固定房貸利率降到了6.06%，這是2022年9月以來的最低點(diǎn)，甚至有一天直接跌破了6%。按說利率降了，樓市該熱起來了吧？恰恰相反，市場(chǎng)反而更冷了。

關(guān)鍵數(shù)據(jù)在這：Ice Mortgage Technology統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在美國(guó)大概七成的房主，房貸利率都低于5%，其中一半以上更是拿到了4%以下的超低利率。啥概念？就相當(dāng)于咱們前幾年在國(guó)內(nèi)拿到3.8%、4.0%房貸利率的朋友，現(xiàn)在讓你把房子賣了，再以6%的利率買新房，你干嗎？肯定不干啊！這就是所謂的“利率鎖定效應(yīng)”，低利率把房主牢牢鎖在了自己的房子里，惜售情緒特別濃。

而且行業(yè)里有個(gè)共識(shí)：想讓這些房主動(dòng)起來，房貸利率得降到4%左右才行?，F(xiàn)在6%的利率，哪怕降了一點(diǎn)，跟他們手里的低利率比還是差太多，換房成本直接飆升，誰(shuí)也不愿平白無故多花冤枉錢。

那為啥會(huì)出現(xiàn)這種情況？咱們掰開揉碎了說，根本不是房主貪心，全是現(xiàn)實(shí)倒逼的。首先最核心的就是“怕吃虧”的心理，這是人之常情。疫情那兩年，美國(guó)搞寬松政策，房貸利率一度跌破3%，不少人趁機(jī)上車，鎖定了幾十年的低利率?，F(xiàn)在利率翻倍往上走，他們要是賣房再買房，每個(gè)月月供能多出一大截。比如一套40多萬美元的房子，3%的利率月供大概1700美元，6%的利率月供就接近2400美元，每個(gè)月多花700，一年就是8400，換誰(shuí)都得掂量掂量。

其次，這次利率下跌本身就有點(diǎn)“虛”。不是市場(chǎng)自然調(diào)節(jié)的結(jié)果，而是特朗普政府硬推的——讓房利美、房地美出手買2000億美元的抵押債券，相當(dāng)于行政干預(yù)把利率壓下來的。按常理，房貸利率跟著10年期美債收益率走，但這次美債收益率沒動(dòng)，利率卻獨(dú)自下跌，就是政策強(qiáng)行壓縮了利差。這種靠政策托起來的利率下跌，根基不牢，也沒法從根本上解決房主的顧慮。

還有個(gè)重要原因，美國(guó)住房本身就缺供給。華泰海外研究的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)住房供給缺口早就達(dá)到了370萬套，平時(shí)就不夠賣?，F(xiàn)在房主們都惜售，房源更緊張了，形成了惡性循環(huán)：越缺房，房主越惜售；越惜售，房源越缺。哪怕有買家想上車，也沒多少房子可挑，市場(chǎng)自然就僵住了。

這種僵局帶來的影響，可比咱們想的更復(fù)雜，不是簡(jiǎn)單的“買不到房、賣不出房”。最直觀的就是交易量暴跌，Redfin數(shù)據(jù)顯示，去年12月美國(guó)房屋簽約量，除了2020年4月疫情封鎖期，創(chuàng)下了2012年以來的最低紀(jì)錄。市場(chǎng)冷到什么程度？很多賣家寧愿把房子從平臺(tái)上下架，也不愿意降價(jià)出售，畢竟降價(jià)不僅虧資產(chǎn)，還可能拉低整個(gè)社區(qū)的房?jī)r(jià)。

更有意思的是樓市分化越來越明顯，徹底變成“冰火兩重天”。在東北部、中西部那些本身庫(kù)存就緊張的地區(qū)，利率下降不僅沒用，反而讓買房競(jìng)爭(zhēng)更激烈，房?jī)r(jià)還得往上走，剛需買家更難上車；而在陽(yáng)光地帶那些房源充足的區(qū)域，低利率才能真正起作用，買家才能撿到實(shí)惠。

還有個(gè)隱藏影響：就業(yè)不確定性加劇了市場(chǎng)焦慮。現(xiàn)在美國(guó)失業(yè)率在上升，科技行業(yè)、政府部門都在裁員，大家連工作都沒安全感，哪怕想買房，也怕失業(yè)后還不上房貸，只能觀望。而房主們更不敢動(dòng)了，守住低利率的房子，就等于守住了一份穩(wěn)定，誰(shuí)也不愿冒風(fēng)險(xiǎn)換房。

聊到這，我說說我的觀點(diǎn)，可能有點(diǎn)犀利，但都是大實(shí)話。首先，特朗普這波“強(qiáng)行降利率”的操作，就是典型的治標(biāo)不治本，純屬拆東墻補(bǔ)西墻。他想靠行政手段撬動(dòng)樓市，卻忽略了核心矛盾——房主被低利率鎖定的根本，是新舊利率差距太大，以及對(duì)未來經(jīng)濟(jì)的沒信心。2000億美元的購(gòu)債規(guī)模，在龐大的房貸市場(chǎng)里頂多是杯水車薪，凱投宏觀都預(yù)測(cè)，到年底美國(guó)房貸利率可能還會(huì)回到6.5%左右，下降空間早就見底了。

其次，我覺得“利率鎖定效應(yīng)”本質(zhì)上是樓市泡沫破裂后的后遺癥。疫情期間靠低利率催生的購(gòu)房熱潮，本身就不符合市場(chǎng)規(guī)律，現(xiàn)在利率回歸正常，市場(chǎng)必然要經(jīng)歷陣痛。那些說“利率降到4%就能激活市場(chǎng)”的說法，也只是一廂情愿。就算利率真降到4%，還有就業(yè)、高房?jī)r(jià)這些門檻，剛需還是買不起，房主也未必愿意動(dòng)——畢竟誰(shuí)能保證利率不會(huì)再漲？

更值得深思的是，這件事暴露了美國(guó)樓市的結(jié)構(gòu)性缺陷：一邊是大多數(shù)房主拿著低利率惜售，一邊是剛需被高利率、高房?jī)r(jià)雙重勸退，中間還夾雜著政治干預(yù)和經(jīng)濟(jì)不確定性。這種僵局里沒有贏家，房主看似守住了低利率，卻也失去了換房的靈活性；買家想買房卻沒房源、沒信心；政府強(qiáng)行干預(yù)，還破壞了美聯(lián)儲(chǔ)的獨(dú)立性，引發(fā)市場(chǎng)信任危機(jī)，國(guó)際貨幣基金組織都出來發(fā)聲，強(qiáng)調(diào)央行獨(dú)立性對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的重要性。

可能有家人會(huì)說，這是美國(guó)的事，跟咱們沒關(guān)系。但我想提醒大家，樓市的底層邏輯是相通的——無論是美國(guó)還是咱們這兒，利率、就業(yè)、市場(chǎng)信心，從來都是影響樓市的核心因素。沒有經(jīng)濟(jì)基本面的支撐，沒有穩(wěn)定的就業(yè)預(yù)期，單靠政策強(qiáng)行刺激，頂多只能讓市場(chǎng)短暫回暖，終究還是會(huì)打回原形。

美國(guó)樓市現(xiàn)在的困境，其實(shí)也是在給我們提個(gè)醒：房子終究是用來住的，不是用來賭利率、賭政策的。那些靠低利率上車的房主，看似占了便宜，最后卻被利率鎖定在原地；而被高利率勸退的剛需，本質(zhì)上是被不穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境攔住了腳步。

說到底，樓市的健康發(fā)展，從來不是靠一時(shí)的政策刺激，也不是靠利率的大起大落，而是靠實(shí)打?qū)嵉慕?jīng)濟(jì)基本面，靠大家對(duì)未來的信心。美國(guó)這波樓市僵局，還會(huì)持續(xù)很久，至于什么時(shí)候能破局，不是看利率能不能降到4%，而是看就業(yè)能不能穩(wěn)住，經(jīng)濟(jì)能不能回歸常態(tài)。后續(xù)我也會(huì)持續(xù)盯著美國(guó)樓市的變化，給大家拆解背后的門道，咱們下期接著聊。