2026年剛開年，物業(yè)行業(yè)先迎來了一波不太體面的“撤場潮”。

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，僅2025年1—9月，全國已公開披露的物業(yè)主動撤場案例就超過120起，是2024年同期的兩倍。

其中，明確把撤場時間定在12月31日的項目，就有60多個。

最近的一起發(fā)生在武漢黃陂。一個交付沒幾年的品牌小區(qū)，物業(yè)在撤場公告里寫得非常直白：

物業(yè)費欠繳的越來越多，開發(fā)商有些錢一直拖著沒結(jié)，不少業(yè)主還聯(lián)名要求物業(yè)費直接打五折……

話不多，但把原因說清楚了——錢收不上來，賬算不下去

從數(shù)據(jù)上看，這并不是個別現(xiàn)象。

克而瑞物管統(tǒng)計顯示，2025年上半年，63家上市物業(yè)企業(yè)營收合計1487.9億元，同比增長4.1%，但增速比去年又下滑了0.5個百分點，創(chuàng)下近幾年新低。

與此同時，應收賬款卻在上漲：同比增加3.2%，應收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)拉長到146天，現(xiàn)金流壓力越來越明顯。

更直觀的是收費端。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年12月，20個重點城市物業(yè)服務均價為2.72元/㎡/月，同比、環(huán)比雙雙下滑。

全國范圍內(nèi)，住宅小區(qū)物業(yè)費平均繳納率，已經(jīng)從2018年的83.7%，下降到去年一季度的73.5%，而且還在繼續(xù)往下走。

現(xiàn)在很多小區(qū)，都陷入了同一個死循環(huán)。

一邊是業(yè)主抱怨：服務縮水、響應慢、態(tài)度差，“這個水平，憑什么收這么多錢”。

另一邊是物業(yè)公司喊苦：欠費多、人手緊、成本高，“收不上錢，根本沒法把服務做好”。

雙方各有理由，但誰也說服不了誰。

矛盾的根源，其實不在物業(yè)本身，而在房地產(chǎn)的大轉(zhuǎn)向。

過去二十年是增量時代

房價一路上漲，開發(fā)商為了抬高溢價，把“高端物業(yè)”“專業(yè)服務”當賣點推，物業(yè)費水漲船高。

房子在升值，業(yè)主對一些服務瑕疵，也愿意睜一只眼閉一只眼。

但現(xiàn)在不一樣了。

房價上漲預期消失，服務卻沒有同步升級，物業(yè)費自然成了第一個被質(zhì)疑的對象。

再加上前幾年“造城運動”留下的后遺癥——新城區(qū)、遠郊盤賣出去了，但入住率偏低，很多房子長期空置，業(yè)主更不愿為看不到的服務買單。

對物業(yè)公司來說，另一頭的壓力也在不斷加碼。

保安、保潔等人工成本逐年上漲；電梯、水管等設施進入老化期，維護費用越來越高；再疊加武漢、重慶、青島等城市出臺物業(yè)費政府指導價，把物業(yè)明確界定為“民生行業(yè)”，利潤空間被進一步壓縮。

在收入下行、成本上行的雙重擠壓下，一些物業(yè)公司干脆選擇止損——撤場。

物業(yè)一走，問題很快就顯現(xiàn)出來。

垃圾沒人清，電梯燈壞了沒人修，公共設施失管，安全隱患堆積。

業(yè)主之間矛盾激化，業(yè)委會壓力驟增，開發(fā)商往往也早已退場。

在業(yè)主和物業(yè)的博弈中，沒有贏家

那有沒有可能，換一種玩法？

現(xiàn)實逼著一些物業(yè)公司開始試新路。

比如，把“打包收費”改成“菜單式服務”，基礎服務兜底，增值服務按需付費，做多少、收多少。

再比如，河北滄州嘗試的“先服務、后付費”，讓業(yè)主用實際體驗來決定是否買單。

這些模式談不上完美，但至少在試圖跳出“誰也不滿意”的死局。

物業(yè)行業(yè)走到今天，已經(jīng)不可能再回到過去那種“閉著眼收錢”的狀態(tài)。

業(yè)主和物業(yè)，繼續(xù)零和博弈，只會一起下沉。

跳出對立，重新談規(guī)則、談邊界、談性價比，也許不是最理想的選擇，但可能是唯一能走下去的路。