降稅！降首付！松綁商辦！

2026年的樓市注定與眾不同。僅僅半個月，政府便連下五道金牌，其發(fā)文之密集，信號之強烈，極為罕見。

當我們抽絲剝繭，不難發(fā)現(xiàn)高層正想方設法為樓市減負，其目的很清晰：

在需求端，鼓勵賣舊買新！

在供給端，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)平權！

資產(chǎn)平權：商辦告別“二等公民”

在開年所有政策里，降低商業(yè)用房首付比例，可謂影響最大。

因為所有人都感到了，商辦終于被重視，終于回到應有的位置，之前對它的打壓，確實有點過了。

這里先簡單解釋一下，所謂商辦，是大家熟悉的公寓、寫字樓、酒店、商鋪等，其中公寓與普通人的關系極為密切。

很多年輕人第一套房就是公寓，很多中產(chǎn)第一筆投資也是公寓，很多改善家庭，為了搶占核定地段和景觀資源，也會選擇公寓。

但公寓從誕生開始，便是二等公民。

一方面，它的首付至少50%，貸款利率也較高；另一方面，則是很長一段時間內(nèi)，公寓只有企業(yè)購買，而且最小分割單位不得低于300平，即330新政。

2020年，商辦開始糾偏，330政策廢除，公寓恢復個人購買。

如今，隨著首付降低，商辦與住宅之間的二元結(jié)構(gòu)終被打破。更重要的是，二者在購買門檻，持有成本，經(jīng)營回報，建筑規(guī)范上各有優(yōu)勢。

資產(chǎn)平權，終于落地！

背后深意：資金的乘數(shù)效應

其實，資產(chǎn)平權的背后頗有深意。

政府鼓勵大家購買商辦，一方面是鼓勵創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)；另一方面，則是發(fā)揮資金的乘數(shù)效應，來看案例：

1500萬的公寓大平層，原本首付750萬，降至30%后則為450萬，省下的300萬資金，在目前股市和債市上，都有諸多可能。

同時，在持有過程中，優(yōu)質(zhì)的項目帶來的“睡后收入”可不低，繼續(xù)看案例：

珠江新城天鑾，當時開盤價為4.5萬/平，如今200多平的租金可達3萬+，大家有興趣可以算算，也與其它住宅頂豪對比，誰的收益更高。

和天鑾同樣一線江景的保利魚珠港南區(qū)，目前300多平的月租金也在3.5萬+。

當年，這個項目的開盤價僅為3.4萬/平。

按照國際慣例，年租金超過總價的3%，就是健康且理性的，從這個角度看，這兩個大平層可謂資產(chǎn)翹楚。

因為對比傳統(tǒng)的銀行收益，簡直不要太香。

要知道，如今銀行的大額存單利率，已跌至1字頭。三個月短期，更是進入“0字頭”區(qū)間，比如國有大行普遍在0.9%。

群眾手里不是沒錢，而是找不到方向和目標，資產(chǎn)荒時代已經(jīng)急沖沖來了。

所以，無論從購買門檻角度，還是從資產(chǎn)運營方向，優(yōu)質(zhì)的公寓大平層，都將發(fā)揮資金的乘數(shù)效應。

珠金琶觀禮臺，CBD唯一半島

當然，要是自用的話，公寓大平層的優(yōu)勢更為獨特。

受益于城市規(guī)劃，公寓大平層一般占據(jù)城市絕佳地段，比如珠江新城，比如琶洲，金融城和魚珠的江岸線。

公寓大平層往往擁有絕佳地段，@廣州房產(chǎn) 攝

同時，在設計和外立面上，有更大的發(fā)揮空間，這讓其很容成為地標，天鑾，深圳灣1號就是典型代表。

再者，公寓大平層是非常純粹的享受型物業(yè)，大堂，會所，車庫，甚至電梯的配置都更高。

為此，當政策紅包灑下時，拿下優(yōu)質(zhì)項目既能提高居住品質(zhì)，又能作為運營資產(chǎn)，成為家庭財富壓艙石。

但這樣的項目不好找，因為之前公寓住宅的二元結(jié)構(gòu)，讓幾乎所有開發(fā)商All in住宅；而且廣州不可復制的地段，也就那么幾個。

如此背景下，一個CBD半島項目開始破圈，它便是：保利魚珠島。

這是保利在打造玥璽灣、保利天奕、保利天曜之后，于珠金琶的又一重磅力作，也是這家央企，第一次開發(fā)島尖項目。

傾注心血是注定的，而項目所在的地段也值得。比如在上面那張圖，大家發(fā)現(xiàn)了什么？

其一，是珠金琶的天際線，在眼前徐徐展開，這得益于保利魚珠島的位置，它可以用透視的視角，一覽廣州四十多年，城市奮進的精華。

在未來至少20年內(nèi)，這都將是廣州最好的觀禮臺。

其二，則是CBD的唯一半島。

廣州是一座水做的城市，在珠江中，二沙島-海心沙-北帝沙-魚珠島形成了一條島鏈。

它們的南北兩岸，是繁華無比的CBD，但島內(nèi)卻獨立、安靜、歲月靜好。

在這其中，魚珠島最為特別，其半島形態(tài)與金融城直接相連，流光溢彩與生態(tài)盎然之間，不過一個轉(zhuǎn)身。

其三：則是魚珠島乃底座夯實的CBD。

很多人癡迷珠江新城，因為它有高聳入云的寫字樓，但不知道大家發(fā)現(xiàn)沒有，在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的盤整期，很多公司開始搬離了。

因為那里，不是企業(yè)的根。

保利魚珠島攜手的金融城東區(qū)，則不存在這個問題。從板塊打造開始，就是建立企業(yè)總部，選擇這里的大廠，根本不存在搬家的說法。

政府欽點世界級商圈，璀璨兌現(xiàn)

還有更牛逼的，作為千年商都，廣州早就發(fā)文，要在全市打造五大世界級商圈，保利魚珠島所在的金融城-黃埔灣，就是其一。

只要去過這里的人，都會又驚又喜。

驚的是，太旺了，周末和節(jié)假日經(jīng)常找不到停車位；喜的是，業(yè)態(tài)極為豐富，能擁有輕松愜意的松弛時光。

這是保利打造的魚珠時光，在它沒有出現(xiàn)時，全市是沒有如此精致，如此規(guī)模的街區(qū)式開放商業(yè)的。

一到晚上，華燈亮起，江風穿過，這里就成為潮流者的樂園。

它是非標的，漫步其中，光是建筑就充滿藝術美感。

它是精而美的，匯聚多家廣州和片區(qū)首店，比如7家、雪峰廣州旗艦店、大林苑精細潮菜等。

它還是時尚的，咕嚕咕力裝置可愛呆萌，快閃店經(jīng)常是千人打卡。

你能想到，在2025年，魚珠時光的銷售業(yè)績同比上漲了18%，多家主力店的營業(yè)額，甚至干到了150%。

保利魚珠島作為島尖項目，與魚珠時光通過步行橋相連，或許，這是最好也最溫柔的方式。

當然，片區(qū)還有山姆，宜家，居然之家，美林天地等。

以廣州目前的版圖，能與這里媲美的，只有天河路、白鵝潭和花城廣場。

如此繁茂和璀璨，奠定了保利魚珠島的底盤，但項目的精髓遠不止這些。

因為，它有更打動人的地方：澎湃與遼闊，當人生到達一定境界，都會去追求的東西。

藏品，珠江邊最美的一扇窗

其實，不管住宅大平層，還是公寓大平層，買家的核心訴求早就不是居住，而是對內(nèi)心的滿足。

居住情緒遠大于配套、學位、房間數(shù)這些剛性要求，保利魚珠島，顯然有自己的殺手锏。

看，這是項目的一扇窗景。

此時你的耳邊，是否會響起：浪奔、浪流，萬里江水濤濤永不休的旋律。

誰說廣州主城區(qū)遠離大海？保利魚珠島便東臨沙洲，于三江匯聚處，以觀滄海。

很多人看江景，只是看江面的寬度，因為你在岸上，唯此一面。

而保利魚珠島，你看江的角度是在島上，不僅能欣賞800米的江面，更能飽覽珠江的延綿。

這是無比澎湃和遼闊的，這扇窗，只要你看過，就想擁有，想珍藏。

而項目為了匹配珠江入海的稟賦，在設計上采用了諸多巧思。

全落地玻璃幕墻，這是基礎配置，無需累述，我們說說層高和戶型。

與普通豪宅3米3層高不同，保利魚珠島的層高在3.55米至3.9米之間，這不僅利于天花吊頂，陽光入屋，更將觀景面做成了IMAX。

所以，你在這里的江景視野，是所有住宅都無法實現(xiàn)的，這是建筑規(guī)范，無法突破，除非你拿出一個小目標去買頂復（注：住宅層高上限是3.6米）。

在戶型設計上，保利魚珠島也與普通豪宅不同。

它不講究橫平豎直，規(guī)整方正，反而大膽采用游輪甲板的圓弧形設計，因為它要實現(xiàn)270°觀江。

比如項目獨創(chuàng)的“領頭雁”戶型，江景面達到不可思議的約30米。

這意味什么？我來告訴你，你在客廳能望江，在臥室能望江，吃飯能望江，在主衛(wèi)泡浴缸也能望江。

這種被江幕包裹的震撼感，足夠澎湃和遼闊。

| 保利魚珠島Z03戶型示意圖

還有！情緒價值從你回家的第一步就開始了。

項目通過主入口超級門王、酒店式環(huán)島落客區(qū)、地下光感迎賓大堂，營造三重歸家禮序，并為400多戶業(yè)主，配置了約3600平的下沉式會所！

廣州很多千戶的豪宅，會所規(guī)模不超3000平，你走進去會發(fā)現(xiàn)，泳池游不了幾米，摜蛋室根本約不到。

魚珠島的人均會所面積，則保證了每位業(yè)主都是VIP待遇。說個細節(jié)，其會所配置了全尺寸9米挑高籃球場，上一次這么干的豪宅，是僑鑫匯悅臺。

當你與家人來，或者帶朋友來，也會因一句句贊美和羨慕而心生澎湃。

賽事級別的泳池，示意圖

千萬不要以為，這一切是理所當然。

保利在規(guī)劃魚珠島時，首付降低的政策并未出臺，但保利敏銳捕捉到了市場需求，越來越多朋友，對居住舒適度，對極致景觀，有著偏執(zhí)的要求，對資產(chǎn)的運營，也有著更多期待。

然而市場上，根本沒有供應。

與其說央行的大禮包，讓保利魚珠島站在了風口，成為2026年備受期待的項目。不如說，項目早就做好了準備，政府的新政，是助推起飛的意外之喜。

當然，最受益的還是買家，這些200平-400平的江景大平層，首付三成之后，門檻已非常友好。

所有的一切，都在不言中。

政府派糖，CBD半島地段，前瞻性規(guī)劃，豐盛商業(yè)，震撼心靈的江天一色，以及肉眼可見的運營收入，保利魚珠島勢必是一個藏品。

它屬于欣賞和理解它的人。