當(dāng)我們談?wù)摲績(jī)r(jià)時(shí)，相信每個(gè)中國(guó)家庭都會(huì)心頭一緊——這真是一件牽動(dòng)所有人神經(jīng)的大事。畢竟，一套房子動(dòng)輒幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)，甚至直奔幾百萬(wàn)的價(jià)格，幾乎能掏空絕大多數(shù)普通家庭的積蓄。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)約90%的家庭把超過(guò)80%的財(cái)產(chǎn)都押在了房產(chǎn)上；更讓人揪心的是，不少家庭因此背上了沉重的債務(wù)，每月還貸的壓力像塊大石頭壓在胸口。

可是，從2020年起，房?jī)r(jià)仿佛坐上了滑梯，一路向下滑落。回想起那些在高位入市的購(gòu)房者，很多人不僅投入了全部積蓄，甚至如今賬面上已虧損嚴(yán)重，真可謂“血本無(wú)歸”。眼下，雖然一線大城市的樓市還維持著表面的熱鬧與繁榮，但許多中小城市卻完全是另一番景象：市場(chǎng)冷清、成交低迷，處處彌漫著焦慮與無(wú)奈的氣息。

近來(lái)，隨著一系列樓市調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，有些房產(chǎn)專家開(kāi)始放出樂(lè)觀預(yù)測(cè)，稱到2026年房?jī)r(jià)可能會(huì)漲至現(xiàn)在的4到5倍，尤其是一線城市漲幅更被看好。聽(tīng)到這樣的說(shuō)法，我不免心生疑問(wèn)：這種預(yù)測(cè)究竟有多少可信度？結(jié)合2025年上半年的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，其實(shí)2026年的房?jī)r(jià)走向已經(jīng)透露出幾個(gè)值得關(guān)注的信號(hào)。

01 北上廣等一線大城市，人口數(shù)量不在增加，房?jī)r(jià)很難漲

我們不妨看看北京、上海、廣州這樣的一線城市。不知道你是否察覺(jué)到，近些年這些大都市的人口增長(zhǎng)仿佛悄悄放慢了腳步。曾幾何時(shí)，“北上廣”幾乎是無(wú)數(shù)年輕人心中夢(mèng)想的代名詞，大家都擠破頭想闖進(jìn)去，覺(jué)得那里機(jī)會(huì)遍地，熱血沸騰?？涩F(xiàn)在呢？氛圍好像不知不覺(jué)變了。越來(lái)越多的年輕人似乎不再那么“卷”了，他們不再把去大城市打拼視為唯一出路，甚至不少大學(xué)畢業(yè)生都覺(jué)得，能找到一份安穩(wěn)工作就已經(jīng)很不錯(cuò)，何必非要去承受一線城市的高壓與漂泊。

這種心態(tài)上的轉(zhuǎn)變，其實(shí)已經(jīng)實(shí)實(shí)在在反映在了人口數(shù)據(jù)上。去年也就是2023年末，北京的常住人口大約是2185.8萬(wàn)人，比前一年增加了1.5萬(wàn)人；上海的人口約為2487.45萬(wàn)人，增加了11.56萬(wàn)人；廣州則達(dá)到了1882.70萬(wàn)人，增加了9.29萬(wàn)人。單看數(shù)字好像還在增長(zhǎng)，但如果你把時(shí)間拉長(zhǎng)，對(duì)比前幾年那種迅猛增長(zhǎng)的勢(shì)頭，就會(huì)明顯感覺(jué)到增速正在放緩，那種人口膨脹的沖勁已經(jīng)大大減弱了。

更值得關(guān)注的是，一股“逃離北上廣”的潮流正在悄然興起。曾經(jīng)擠在地鐵里、熬夜加班的年輕人，如今有不少選擇了回到家鄉(xiāng)，回到那些生活節(jié)奏更舒緩的小城。人走了，住房的需求自然就會(huì)受到影響。一線城市的房子雖好，但如果沒(méi)那么多人想留下來(lái)安家，需求面就會(huì)逐漸承壓。

為了穩(wěn)住樓市，這些大城市近兩年也沒(méi)少花心思，各種放寬落戶門檻、推出購(gòu)房?jī)?yōu)惠的政策紛紛出爐，試圖吸引并留住人群。說(shuō)實(shí)在的，正是靠著這些政策的托底，房?jī)r(jià)才勉強(qiáng)維持住了一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的局面，但背后的支撐力究竟能持續(xù)多久，很多人心里其實(shí)都在打問(wèn)號(hào)。

02 小城市的房產(chǎn)嚴(yán)重過(guò)剩，空置率居高不下，“鬼城”現(xiàn)象越來(lái)越普遍

視線轉(zhuǎn)到另一邊，廣大三四線城市乃至縣城的房地產(chǎn)市場(chǎng)，則呈現(xiàn)出另一番截然不同的景象。這里的核心問(wèn)題不再是需求不足，而是房子蓋得太多，卻少有人真正住進(jìn)去。你一定聽(tīng)說(shuō)過(guò)“鬼城”這個(gè)詞吧？夜晚小區(qū)里黑燈瞎火，整棟樓沒(méi)幾戶亮燈，那種空曠和寂靜，莫名帶著幾分冷清。這些城市的房產(chǎn)供應(yīng)，很大程度上是過(guò)去城鎮(zhèn)化浪潮推動(dòng)的結(jié)果。

尤其是從2020年前后開(kāi)始，一股來(lái)自農(nóng)村的購(gòu)房熱潮席卷了許多小城?；叵肫饋?lái)，那時(shí)候身邊不少農(nóng)村親戚朋友都陸續(xù)在城里買了房，有的為了結(jié)婚準(zhǔn)備婚房，有的為了孩子能上個(gè)好學(xué)校，也有的純粹是覺(jué)得別人都買了，自己家不買好像沒(méi)面子，就這么跟著買了。就這樣，很多村子幾乎家家戶戶都在縣城或附近城市有了一套房產(chǎn)。

可是房子買是買了，住進(jìn)去的人卻不多。很多人雖然名下有了城里的房子，但由于工作還在外地，或者習(xí)慣了鄉(xiāng)村的生活環(huán)境，大部分時(shí)間房子就這么空著。有的甚至從交房后就沒(méi)怎么住過(guò)，只有春節(jié)時(shí)才偶爾回來(lái)開(kāi)開(kāi)窗透透氣。這種大規(guī)?？罩脦?lái)的后果，就是空置率高得驚人。

有數(shù)據(jù)顯示，我們國(guó)家的房屋空置率大致在22%到26%之間。具體來(lái)看，一線城市空置率在22%左右，二線城市約為24%，而不少小城市的空置率甚至能達(dá)到30%以上！這個(gè)數(shù)字是什么概念呢？對(duì)比一下發(fā)達(dá)國(guó)家，他們的住房空置率通常只有4%到7%。這樣一比較，差距就非常明顯了，也讓我們更直觀地感受到，許多小城市的樓市確實(shí)堆積了相當(dāng)數(shù)量的閑置房源。

03 二手房市場(chǎng)房?jī)r(jià)“腰斬”，大降價(jià)也賣不掉

這幾年二手房市場(chǎng)的房?jī)r(jià)簡(jiǎn)直像被攔腰砍了一刀，就算大幅降價(jià)也很難找到買家。最近這段時(shí)間，幾乎所有人都在觀望。大家都知道房?jī)r(jià)在降，可實(shí)在沒(méi)想到會(huì)降得這么厲害。我還記得有位網(wǎng)友分享的經(jīng)歷，他在2021年把房子掛出來(lái)，標(biāo)價(jià)290萬(wàn)，當(dāng)時(shí)有人愿意出270萬(wàn)他沒(méi)舍得賣；到了2022年，他把價(jià)格調(diào)到270萬(wàn)，有人出價(jià)240萬(wàn)，他又沒(méi)出手；轉(zhuǎn)眼2023年，標(biāo)價(jià)降到240萬(wàn)，有人開(kāi)價(jià)210萬(wàn)，他還是猶豫了；等進(jìn)入2024年，有人只愿意出190萬(wàn)，這時(shí)他已經(jīng)有點(diǎn)慌了。

而如今呢，中介給出的建議掛牌價(jià)直接掉到了170萬(wàn)。你看，就這么幾年時(shí)間，房?jī)r(jià)像是坐滑梯一樣往下溜，還沒(méi)等反應(yīng)過(guò)來(lái)，手里的資產(chǎn)就無(wú)聲無(wú)息地縮水了一大截?，F(xiàn)在市場(chǎng)上賣二手房的人一天比一天多，有些傳聞?wù)f房?jī)r(jià)可能要漲，一些房東就試探性地把價(jià)格往上調(diào)了調(diào)。但說(shuō)實(shí)話，這很可能是個(gè)錯(cuò)覺(jué)。眼下反而是賣房的好時(shí)機(jī)，真不該輕易漲價(jià)，而要抓緊時(shí)間出手才是。因?yàn)榉N種跡象都表明，未來(lái)的二手房，尤其是那些高層住宅，價(jià)格只會(huì)越來(lái)越低，越等可能越被動(dòng)。

04 2026年房?jī)r(jià)下降，很難改變，“上漲論”更不切實(shí)際！

大家都知道，最近一段時(shí)間確實(shí)出臺(tái)了不少新政策，無(wú)論是存量房貸利率的下調(diào)，還是首付比例的一降再降，目的都是為了給房地產(chǎn)市場(chǎng)注入一些活力?？墒羌幢氵@樣，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)對(duì)大多數(shù)人來(lái)說(shuō)依然高得遙不可及，很多人心里都相信，房?jī)r(jià)還有繼續(xù)下降的空間。政策當(dāng)然會(huì)起到一定的刺激作用，可現(xiàn)實(shí)是，市場(chǎng)上的房子實(shí)在太多了，簡(jiǎn)直可以用“過(guò)?！眮?lái)形容，再加上人口出生率連年走低，對(duì)房子的實(shí)際需求不斷減弱，這種情況下再指望房?jī)r(jià)大漲，未免太過(guò)樂(lè)觀。

所以到了2026年，最有可能出現(xiàn)的局面是，房?jī)r(jià)漸漸穩(wěn)住，然后進(jìn)入一個(gè)緩慢陰跌的通道。那些還在高喊房?jī)r(jià)馬上就要大漲的人，要么是過(guò)于樂(lè)觀，要么可能還沒(méi)看清現(xiàn)實(shí)的嚴(yán)峻。其實(shí)馬云之前就說(shuō)過(guò)，未來(lái)房子會(huì)像“白菜”一樣便宜，當(dāng)時(shí)好多人聽(tīng)了不以為然，覺(jué)得不過(guò)是句玩笑話?？梢坏┦袌?chǎng)真的出現(xiàn)崩盤，房?jī)r(jià)說(shuō)不定會(huì)跌到我們想象不到的低位?！鞍撞藘r(jià)”這三個(gè)字，如今再回味，倒讓人覺(jué)得一切皆有可能。

業(yè)內(nèi)一些看得比較深的人也給出了他們的預(yù)測(cè)：2026年的房產(chǎn)市場(chǎng)依然充滿風(fēng)險(xiǎn)，萬(wàn)一出現(xiàn)暴跌，房子不僅不再是資產(chǎn)，反而可能變成沉重的負(fù)擔(dān)。真到了那種地步，房?jī)r(jià)完全有可能經(jīng)歷斷崖式的大幅下跌，到時(shí)候的價(jià)格，或許會(huì)低到我們現(xiàn)在根本無(wú)法想象的程度。這種預(yù)測(cè)聽(tīng)著有點(diǎn)嚇人，但也確實(shí)提醒我們，市場(chǎng)從來(lái)都不是只漲不跌的，過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)未必適用未來(lái)的變化。

房子本來(lái)應(yīng)該是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒作的。對(duì)炒房的人而言，最壞的結(jié)果無(wú)非是虧掉一些錢；可對(duì)那些真心想安家落戶的普通買房人來(lái)說(shuō)，一旦市場(chǎng)出問(wèn)題，他們往往成為最直接的受害者。

現(xiàn)在已經(jīng)有太多買房的人幾乎血本無(wú)歸，特別是很多來(lái)自農(nóng)村的家庭，他們辛苦攢了兩代人的積蓄，滿懷希望地買下一套房子，卻不得不在市場(chǎng)的冷風(fēng)中承受資產(chǎn)縮值的痛楚，看著讓人心疼又無(wú)奈。這一切都在告訴我們，對(duì)待房子這件事，真的需要多一點(diǎn)理性，多一點(diǎn)遠(yuǎn)見(jiàn)，少一點(diǎn)盲從和投機(jī)的心態(tài)。畢竟，安穩(wěn)的住處才是家，而家的價(jià)值，從來(lái)不是靠房?jī)r(jià)的漲跌來(lái)定義的。