2025年的最后一份官方樓市成績(jī)單-70城房?jī)r(jià)，比以往時(shí)候來得更晚一些。

很多人看了一眼大勢(shì)“環(huán)比總體下降、同比降幅擴(kuò)大”，都覺得樓市會(huì)一直冷下去。

但如果你仔細(xì)地復(fù)盤，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，廣州樓市正在經(jīng)歷一場(chǎng)極其微妙的變化：

一向穩(wěn)健的新房跌幅反而擴(kuò)大了，而一直被唱衰的二手房，跌幅卻開始收窄。

這究竟怎么回事？背后到底給2026年的我們傳遞了什么信號(hào)？

一手探底，二手筑底

廣州買家決策邏輯正在重塑

先來看看全國(guó)最頂尖的“四兄弟”表現(xiàn)。

2025年12月，一線城市依然沒能徹底翻紅。

但值得注意的是，北京、廣州和深圳的新房?jī)r(jià)格還在磨底，只有上海還硬氣地漲了0.2%。

而二手房方面，四大城市雖然都在跌，但降幅比上月收窄了。

這意味著那一波“恐慌性拋售”的高峰期，大概率已經(jīng)過去了。

把目光拉回廣州，2025一整年，廣州的房?jī)r(jià)堪比坐了一場(chǎng)過山車。

從下面兩張走勢(shì)圖來看，1月的時(shí)候，新房還是橫盤，大家原本以為春天會(huì)來，結(jié)果5月成了分水嶺。

5月之后，無(wú)論是新房還是二手房，環(huán)比跌幅都出現(xiàn)了明顯的放大，整個(gè)下半年基本都在低位摩擦。

到了12月，廣州新房環(huán)比下降0.6%，環(huán)比擴(kuò)大0.1%，二手房環(huán)比下降1.0%，環(huán)比收窄0.2%。

說白了，廣州樓市全年走出了“一手探底、二手筑底”的分化行情，購(gòu)房者的決策邏輯正在被數(shù)據(jù)悄悄重塑。

沒有永遠(yuǎn)的下跌，只有分化的機(jī)會(huì)。

年末分化之謎

為啥一手跌得猛，二手卻收窄？

那么，為啥廣州一二手在年末走出了完全不同的劇本？

首先，我們要明白新房跌幅擴(kuò)大的邏輯。

12月是開發(fā)商的“生死關(guān)頭”，為了沖刺年度業(yè)績(jī)、回籠資金回款，很多項(xiàng)目不得不使出渾身解數(shù)。

尤其是外圍區(qū)，價(jià)格戰(zhàn)打得那叫一個(gè)慘烈，加上2025年廣州一手供應(yīng)也很大，核心區(qū)也不例外，市場(chǎng)卷得厲害，部分房企為了保住現(xiàn)金流，只能咬牙讓利。

一手房在為了回款拼命殺價(jià)，這種跌幅擴(kuò)大，本質(zhì)上是開發(fā)商在替購(gòu)房者買單，用利潤(rùn)換銷量。

圖源攝圖網(wǎng)

而二手房跌幅收窄，又是另一回事。

經(jīng)過一整年的“以價(jià)換量”，很多急著改善置換或者財(cái)務(wù)緊張的業(yè)主，早在10月和11月就降價(jià)賣得差不多了。

剩下的業(yè)主，要么是心態(tài)變穩(wěn)了，覺得價(jià)格已經(jīng)到了心理底線，不再愿意大放水；要么就是看到接二連三的利好，決定再等等看。

年末剛需和改善需求也階段性釋放，不少買家覺得前期跌得夠多了，開始入場(chǎng)撿漏。尤其是部分核心區(qū)次新房，性價(jià)比凸顯，帶動(dòng)整體成交企穩(wěn)，跌幅自然就收窄了。

可以說，二手房正在“價(jià)格戰(zhàn)”的中試圖找回尊嚴(yán)，這是一種縮量后的心理博弈，意味著最差的時(shí)候可能已經(jīng)熬過去了。

降準(zhǔn)降息在路上

2026年廣州房?jī)r(jià)怎么走？

最后，回到大家很關(guān)心的一個(gè)問題：2026年，廣州房?jī)r(jià)會(huì)怎么走呢？

我覺得，大環(huán)境肯定要看。

像央媽最近的表態(tài)，今年降準(zhǔn)降息還有空間，這意味著貨幣環(huán)境大概率是寬松的。

錢多了，房貸利率可能還會(huì)降，這對(duì)買房人來說是實(shí)打?qū)嵉睦谩?/p>

結(jié)合廣州目前全面放開限購(gòu)、降低落戶門檻等政策，在市場(chǎng)表現(xiàn)方面，一手房供應(yīng)仍充足，降價(jià)促銷可能延續(xù)但幅度會(huì)收窄，二手房隨著業(yè)主心態(tài)穩(wěn)定，成交將逐步企穩(wěn)。

我覺得，2026年的廣州房?jī)r(jià)，大概率會(huì)走出一個(gè)“L型”的橫盤向上趨勢(shì)，雖然不會(huì)有暴漲，但優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)會(huì)保持堅(jiān)挺。

簡(jiǎn)單來說，2026年的廣州，不是所有房子都能回血，資金將流向那些不可替代的稀缺地段和確定性。

圖源攝圖網(wǎng)

所以，我也想給準(zhǔn)備在2026年出手的購(gòu)房者幾個(gè)建議：

1、剛需族可以蹲春節(jié)前后的促銷節(jié)點(diǎn)，優(yōu)先選配套成熟的近郊或外圍區(qū)域，趁開發(fā)商沖量時(shí)撿漏；改善族緊盯核心區(qū)筍盤，等利率下調(diào)的窗口期再出手。

2、現(xiàn)在房?jī)r(jià)在下跌周期是好事，能讓你撿到便宜，但前提是開發(fā)商得能準(zhǔn)時(shí)交樓，避開那些財(cái)務(wù)暴雷的房企是底線。

3、既然二手房跌幅收窄，說明博弈進(jìn)入深水區(qū)，遇到喜歡的房子，看準(zhǔn)那些急著置換的業(yè)主，大膽砍價(jià)，現(xiàn)在的主動(dòng)權(quán)依然在買方手里。

總之，政策利好是春風(fēng)，但買房還要靠自己踩準(zhǔn)節(jié)奏。

廣州這座城市的底子還在，常住人口還在增加，房?jī)r(jià)的波動(dòng)只是暫時(shí)的陣痛，等這一波泡沫擠干凈了，留下來的才是真正的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。