大家好，我是地產高富帥。

千億房企，曾經(jīng)在地產行業(yè)響當當?shù)囊粋€稱謂，從字面上理解是規(guī)模達到千億體量，但是早期的千億房企有了另外一種潛在含義：有了千億才真正到了牌面。

從高峰期的43家到去年的10家，四年時間，行業(yè)游戲規(guī)則改變，千億房企陣營急速縮水的背后是市場價值的重塑，更是行業(yè)如何可持續(xù)發(fā)展的全新命題。

持續(xù)消失的33家千億房企中，大部分房企的命運不盡相同，更是一場深刻行業(yè)巨變和模式更迭的縮影。

2015年12月31日，中指研究院、克而瑞、億翰智庫等機構發(fā)布2025年房地產企業(yè)業(yè)績。據(jù)中指研究院，保利發(fā)展、綠城中國、中海地產、華潤置地4家房企全年銷售額均超2000億元。

其中，保利發(fā)展2530億元、綠城中國2519億元、中海地產2512億元、華潤置地2336億元。

盡快頭部央企持續(xù)加碼一二線城市，但是從銷售數(shù)據(jù)來看，如今能夠還有一定增長的房企也就只有中國金茂了。

行業(yè)持續(xù)下行的四年，更是房企軍團持續(xù)洗牌的四年，這一特定周期，也側面反映這個超級產業(yè)從無規(guī)則的狂奔到有質量的可持續(xù)發(fā)展的轉型。

規(guī)模的狂歡到暗流的涌動

從數(shù)量上來看，2020年到2021年可謂是千億房企軍團最高峰時期，數(shù)量高達43家，這里面包括常見的閩系，粵系房企數(shù)量占據(jù)很高份額。

早期傳統(tǒng)粵系是以曾經(jīng)享譽全國的“華南五虎”作為代表，加上后來居上的奧園地產，龍光地產等巨頭，這一時期的粵系房企也是最為風光的。

閩系軍團一直都是民營房企的中堅力量，特別是以世茂，旭輝，陽光城為代表的幾大典型房企，也是這一歷史時期全國知名的一線地產品牌。

在那個階段，規(guī)模是絕對的硬道理。房企們通過大膽融資、全國化擴張、下沉至三四線城市，迅速做大盤子。

房企追求銷售額突破千億，意味著更強的融資能力、更低的成本和更高的市場聲望，這一時期很多房企把規(guī)模增長作為首要核心戰(zhàn)略，為了規(guī)模可以犧牲經(jīng)營質量。

隨著規(guī)模成為地產行業(yè)核心經(jīng)營指標，各大房企上下游供應鏈也進入了市場繁榮期，無論是地產中介還是金融機構，都享受著行業(yè)增量的巨大紅利。

不過這一時期的市場紅利，其根本是建立在持續(xù)的市場上行需求，簡單來說就是只有房價持續(xù)上漲，這種三高模式才會可持續(xù)。

但是很顯然，任何一個行業(yè)一個產業(yè)都有增量到存量的過渡期，任何產品是不可能一直漲價的，房地產這一時期過多的金融風險也逐漸暴露。

千億房企數(shù)量就在2021年達到上限，房企的好日子似乎到頭了，接下來的行業(yè)調控與疫情接踵而來，極致的高周轉運營模式應該退出江湖了。

房企洗牌時刻

行業(yè)紅利消失，三四線庫存增壓，2022年開始，房地產行業(yè)陷入急速下滑，房企開啟冷凍投資，地產人開始慌了。

隨著“三道紅線”等金融審慎政策的嚴格執(zhí)行，融資水龍頭驟然擰緊，市場的下行周期也隨之而來。

早期依賴“借新還舊”循環(huán)的房企瞬間陷入困境，高周轉模式戛然而止。房企暴雷潮逐漸開啟，往日那些風光無限的民企巨頭們似乎找不到方向了。

這一時期開啟了千億房企消失潮，無論是傳統(tǒng)的閩系，粵系，還是渝派巨頭們，融資渠道的枯竭，加上銷售額的急速下滑，它們不僅從千億名單中跌落，很多甚至進入了破產重組或資產處置程序。

到了2024年，很多民企規(guī)模房企甚至出現(xiàn)了老板直接消失的局面，加上后疫情時代，老百姓收入持續(xù)減少，早期房產急速貶值，整個行業(yè)銷售額甚至已經(jīng)回到10年前。

此刻早期很多千億房企完全停止拿地，絕大多數(shù)都處于保交付狀態(tài)，近期兩大暴雷房企融創(chuàng)中國與旭輝控股債務重組迎來歷史時刻，或許也是規(guī)模民企中的另類。

2022年到2025年，地產行業(yè)房企軍團迎來歷史性洗牌時間，行業(yè)戰(zhàn)略從規(guī)模為王已經(jīng)完全升級到產品為王，房企更加關注產品營造與服務升級，迎來歷史轉折點。

這一關鍵時刻，國央企憑借較強的風險管控體系在這一時間節(jié)點迎來了逆風翻盤機遇，這幾年的行業(yè)主導權回歸到國央企陣營。

可以看到，盡管2025年的千億房企只有十家，但是其中9家來自國央企與混改房企，只有杭州濱江集團始終占據(jù)行業(yè)第一梯隊。

因此，當前僅存的10家千億房企，構成了一個特征鮮明的新格局：

國家隊代表：保利發(fā)展、中海地產、華潤置地、招商蛇口，越秀集團等央企國企，深耕一二線核心區(qū)域，占據(jù)高端市場主要份額。

深耕型民企代表：杭州濱江作為如今唯一的千億房企，也是唯一的民營房企，其特點就是極致的聚焦核心城市杭州，憑借超強產品力與成本控制能力，能夠屹立不倒，值得尊敬。

這一時期各大房企戰(zhàn)略體系里已經(jīng)很少關注千億規(guī)模，特別是如今活下去的眾多房企，早已不再以規(guī)模為核心追求，它們共同的目標就是經(jīng)營安全，可持續(xù)發(fā)展比行業(yè)排名更加重要。

頂豪戰(zhàn)略與單盤主義

在2025年下半年開始，行業(yè)更是進入了頂序產品競爭時代，無論是頭部房企陣營的中海發(fā)展，招商蛇口，還是華潤置地，迎戰(zhàn)一二線城市頂豪市場成為這一時期房企核心戰(zhàn)略。

行業(yè)需求急速分化，剛需客戶猶豫不絕，但是頂豪項目憑借超級稀缺的底層調性，讓其重新回歸金融屬性，贏得了高凈值客戶追捧。

2025年10月到12月，僅僅兩個月時間，北上廣深四大一線城市頂豪市場迎來各大巨頭產品發(fā)布時刻，其中最高單價更是高達38萬/㎡。

2025年的深圳樓市，魔幻得讓人直呼看不懂。臨近年關，當普通住宅還在為去化發(fā)愁時，深圳灣的頂級豪宅卻上演了一場史無前例的"軍備競賽"。

短短30天內，四大頂豪項目狂攬283億元，有錢人跟買白菜一樣掃貨，把房子當成了"實物比特幣"來囤。

上海市場，2025年全年新建商品住宅新開盤項目152個成交總金額約4471億元

而單盤成交金額榜單前兩位，上海壹號院和嘉里金陵華庭，就已經(jīng)拿下438億成交總額，接近全年成交10%

成交榜單前十的金額總和，已經(jīng)接近全年成交四分之一。上海千萬住宅項目似乎已經(jīng)變成了剛需起步產品，3000萬豪宅才是核心主菜。

廣州天河區(qū)保利玥璽灣于2025年11月7日開盤，單日銷售額約106億元，成為全國首個當日銷售破百億元的豪宅項目。

保利發(fā)展更是在廣州打響了豪宅名號，這也給廣州市場帶來了不少熱度，珠江新城總價超2000萬元的房源成交在2025年12月出現(xiàn)明顯翹尾行情，成交均價達到14.8萬/平方米。（數(shù)據(jù)來源：貝殼）

位于珠江新城東區(qū)的凱旋新世界·廣粵觀邸全年網(wǎng)簽均價達到21.8萬元/平方米，位列全國第一（數(shù)據(jù)來源：克而瑞），廣州高端市場潛力無限。

這一時期，盡管千億房企消失了33家，但是行業(yè)正在回歸產品屬性，它意味著，一個依賴金融杠桿博取增長的時代結束了，一個依靠專業(yè)能力、精細管理和信用為本的時代正式開啟。

頂豪戰(zhàn)略與單盤主義的持續(xù)發(fā)力，正在成為2026年房企革命性工程，行業(yè)不會消失，只會以更理性、更專業(yè)、更分化的形態(tài)存在。

2026年或許真是“好時代”的開始——但對玩家的要求，已截然不同。

今天就聊到這里，對于今天的內容有想分享的朋友，也可以留言討論。