苗野｜發(fā)自上海

上海房?jī)r(jià)再一次“獨(dú)舞”全國(guó)！

2026年1月19日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，去年12月份全國(guó)70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市只有6個(gè)。

在這一榜單上，上海與長(zhǎng)春并列第一，環(huán)比上漲0.2%，這也是上海新房?jī)r(jià)格連續(xù)第43個(gè)月環(huán)比上漲，這在當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體調(diào)整的大背景下顯得尤為突出。

當(dāng)月一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。上海成為一線城市中唯一實(shí)現(xiàn)同比、環(huán)比雙漲的城市。同期北京、廣州和深圳分別下降0.4%、0.6%和0.5%。

從同比看，上海新房?jī)r(jià)格漲幅更是高達(dá)4.8%，全年平均漲幅5.7%，遠(yuǎn)超其他一線城市。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文?認(rèn)為，上海房?jī)r(jià)漲幅持續(xù)居于全國(guó)前列，這既得益于城市強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)活力，也受到結(jié)構(gòu)性因素的顯著影響。豪宅市場(chǎng)價(jià)格上行拉升了整體均價(jià)，同時(shí)新房?jī)r(jià)格表現(xiàn)堅(jiān)挺，上漲態(tài)勢(shì)具備較強(qiáng)持續(xù)性。

從二手房市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，一線城市二手房銷售價(jià)格環(huán)比下降0.9%，降幅較上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。

其中，上海二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.6%，表現(xiàn)優(yōu)于其他一線城市。北京、廣州和深圳分別下降1.3%、1%和0.6%。

這些數(shù)據(jù)背后，隱藏著上海樓市的獨(dú)特性，不同于全國(guó)范圍內(nèi)的“降價(jià)潮”，上海市場(chǎng)正經(jīng)歷著結(jié)構(gòu)性分化：高端住宅市場(chǎng)持續(xù)升溫，普通剛需市場(chǎng)面臨調(diào)整壓力，呈現(xiàn)出不同的發(fā)展軌跡。

克而瑞集團(tuán)董事長(zhǎng)丁祖昱判斷，上海樓市已歷經(jīng)兩輪探底，豪宅市場(chǎng)底部基本夯實(shí)，未來(lái)改善型需求將成為市場(chǎng)主要支撐。

根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)數(shù)據(jù)，2025年12月上海住宅平均單價(jià)達(dá)到60178元/平方米，環(huán)比上漲0.54%，套均總價(jià)669.6萬(wàn)元。

價(jià)格走勢(shì)的差異背后是成交量的支撐。

上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2025年12月上海新房成交46.7萬(wàn)平方米，環(huán)比增加45.9%；二手房成交2.04萬(wàn)套，環(huán)比微跌0.65%，是2025年第4個(gè)成交過2萬(wàn)套的月份。

上海樓市在2025年底迎來(lái)供應(yīng)“壓軸放量”，“地王”項(xiàng)目扎堆入市，高端住宅成為房企爭(zhēng)奪年度“銷冠”的主戰(zhàn)場(chǎng)。

當(dāng)月商品住宅新增供應(yīng)57.5萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)47.52%；共有39個(gè)新房項(xiàng)目入市，累計(jì)推出4232套房源。從備案均價(jià)看，當(dāng)月每平方米均價(jià)“10萬(wàn)+”的高端住宅有13個(gè)。

其中，價(jià)格最貴的是全國(guó)“地王”項(xiàng)目：位于徐匯濱江的安瀾上海，均價(jià)為17.88萬(wàn)元/平方米。項(xiàng)目于2025年12月26日開盤，當(dāng)日實(shí)現(xiàn)銷售額約90.77億元，按照總貨值約98億元計(jì)算，去化約九成。

同策研究院數(shù)據(jù)顯示，去年12月，上海成交商品住宅3593套，均價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上豪宅成交697套，占成交總量的19.4%，較上月增加185套。

另外，上海全年有34個(gè)項(xiàng)目累計(jì)65次開盤“日光”，其中單價(jià)10萬(wàn)+/平方米以上豪宅項(xiàng)目就有22個(gè)，累計(jì)實(shí)現(xiàn)35次“日光”。翡雲(yún)悅府、陸家嘴前灘公館、嘉里金陵華庭、上海壹號(hào)院等多個(gè)項(xiàng)目更是屢開屢罄。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，高端購(gòu)房需求中，除居住升級(jí)外，資產(chǎn)避險(xiǎn)亦是重要?jiǎng)右?。以上海部分豪宅?xiàng)目為例，非滬籍買家占比達(dá)七成，這類客群多兼具自住與資產(chǎn)配置需求。

以上海2025年12月新盤網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看，市場(chǎng)呈現(xiàn)顯著分化。

39個(gè)項(xiàng)目中，僅普陀真如板塊的中海·環(huán)宇玖章實(shí)現(xiàn)“日光”，目前已網(wǎng)簽80套，網(wǎng)簽率達(dá)88.89%。松江新城板塊的萃嶼原墅和安瀾上海緊隨其后，網(wǎng)簽率分別為65.52%與62.56%。

與此同時(shí)，多個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)“認(rèn)購(gòu)熱、簽約緩”現(xiàn)象。

例如，中信泰富外灘道及保利·外灘曜網(wǎng)簽率分別僅為11.76%和1.56%；閔行吳涇的象嶼·天譽(yù)蘭香雖認(rèn)購(gòu)率達(dá)90%，網(wǎng)簽率卻僅14%；楊浦東外灘的中?！ぴ欺【琳掠?2月5日加推86套房源，目前網(wǎng)簽率尚不足5%。

中指研究院分析認(rèn)為，2025年12月，房企加快推盤節(jié)奏沖刺年終業(yè)績(jī)，上海新房市場(chǎng)出現(xiàn)“翹尾”行情，核心區(qū)高端改善項(xiàng)目集中入市且去化良好，遠(yuǎn)郊區(qū)仍存去化壓力，市場(chǎng)整體結(jié)構(gòu)性分化顯著。

當(dāng)前上海二手房市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)回調(diào)，成交結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)明顯分化。低總價(jià)“老破小”成為市場(chǎng)交易主力，其中總價(jià)300萬(wàn)元以下房源占比已提升至六成。相比之下，中高端二手房面臨較大去化壓力，價(jià)格回調(diào)幅度更為顯著。

盧文曦分析認(rèn)為，目前市場(chǎng)交易熱點(diǎn)集中于市區(qū)“老破小”與郊區(qū)動(dòng)遷房。這類房源所在板塊成熟、總價(jià)門檻低，且年租金回報(bào)率普遍超過2%，明顯高于定期存款收益。

市場(chǎng)普遍預(yù)期，上海樓市“啞鈴型”結(jié)構(gòu)仍將延續(xù)。高端住宅與低總價(jià)剛需房源分別對(duì)應(yīng)差異化的客群需求，二者共同支撐起當(dāng)前市場(chǎng)多元并存的格局。