家人們，最近濟南樓市出了個大新聞，直接戳中了咱們有舊房子的人的命門——起步區(qū)帶頭搞“全款收舊房”+“住房以舊換新”，而且一出手就是1000套的額度，這波操作到底是福利還是套路？今天咱就用大白話扒透，不玩虛的，全是你能聽懂的實在話。

先把事兒說清楚，這政策到底咋回事。核心就是濟南起步區(qū)弄了個“安家起步區(qū)”小程序，你不管在濟南哪個區(qū)有舊房子，都能在上面免費登記。然后平臺會派專業(yè)人上門評估，價格談攏后，由平臺協(xié)調(diào)資金方直接全款把你舊房子收了，不用你費勁找下家，不用等買家貸款審批，更不用怕被中介或者買家壓價。當(dāng)然，這不是單純收舊房，主要是搭配“以舊換新”——你把舊房子賣給平臺，就得去起步區(qū)買新建的商品房。但重點來了，就算你不想換新房，政策也沒硬綁死，核心是讓你覺得起步區(qū)值得去住、去投，心甘情愿把舊房子換成那邊的新房。

可能有人會說，這不就是變相拉人去買遠郊房嗎？先別急著下結(jié)論，咱先搞懂，濟南為啥偏偏這時候出這招？說白了，就是樓市的“堵點”實在太嚴(yán)重了，不得不動手疏通。

第一個堵點，二手房賣不動還貶值，房主苦不堪言。2025年濟南二手房價格實際跌了12%以上，不是統(tǒng)計局那套加權(quán)指數(shù)，是實打?qū)嵉某山粌r。就拿歷下區(qū)來說，萬科城110平的房子，年初還能賣1萬6，年底直接降到1萬4；名士豪庭大戶型，一年時間每平跌了5000塊。一兩百萬的房子，一年蒸發(fā)一二十萬，這對普通家庭來說，相當(dāng)于私營單位職工白干兩三年，非私營單位職工白干一年多。更要命的是，不是降價就能賣出去，很多老破小、沒電梯的房子，掛中介半年都沒一個帶看的，想換新房連首付都套不出來。

第二個堵點，新房市場跌得更慘，供需兩端都躺平。2025年濟南新房只賣了3.5萬套，同比跌了三成，跟2020年高峰時比，直接縮水到四分之一。開發(fā)商不敢拿地，2025年涉宅用地成交規(guī)模比2021年跌了69%，新開工的工地越來越少。但需求真的沒有嗎？不是的。濟南每年新增結(jié)婚好幾萬對，小學(xué)生入學(xué)人口十幾萬，還有大量80后、90后想改善住房，每年光房子折舊帶來的更新需求就有4.7萬套，現(xiàn)在新房成交才3.5萬套，明顯是需求被抑制住了——大家不是不想換，是舊房子套牢了現(xiàn)金流。

第三個堵點，城市發(fā)展需要導(dǎo)流。起步區(qū)是國家級新區(qū)，定位是濟南跨河發(fā)展的先鋒，核心就是要把南岸的人口、功能疏解過去。但沒人愿意去咋辦？就得用政策吸引。全款收舊房相當(dāng)于給房主“減負(fù)”，解決他們的后顧之憂，讓他們敢去起步區(qū)買房，既激活了樓市，又帶動了新區(qū)發(fā)展，一舉兩得。而且這也不是濟南瞎創(chuàng)新，國家層面延續(xù)了換房個稅退稅政策到2027年，省里也出了“以舊換新”的指導(dǎo)意見，濟南這是踩著政策風(fēng)口做的試點。

那這政策一出來，會帶來啥影響？先說好的方面，對有舊房想改善的人來說，絕對是個爽點。以前賣舊換新，最頭疼的就是“先賣后買”還是“先買后賣”——先賣怕沒地方住，先買怕舊房砸手里，現(xiàn)在平臺全款接盤，錢到手再買新房，過渡期都不用租房，這是實實在在的便利。而且從浙江的案例來看，這種政策能明顯激活市場，寧波首期以舊換新，一周就有3000多套舊房報名，直接帶動新房成交創(chuàng)了七個月新高，濟南這1000套額度，大概率也會被搶著報。

但咱也得看到隱憂，別光聽著爽。第一，評估價到底公不公平？政策說“政府背書，價格合理”，但合理不代表你滿意。浙江那邊是找三家機構(gòu)評估取平均值，略高于市場價，但絕對不會讓你賺差價。你想靠這波把舊房子賣個高價，基本不現(xiàn)實，平臺是來解決流通問題，不是來當(dāng)冤大頭的。第二，國企壓力大。寧波首期收500套舊房，按每套150萬算就需要7.5億資金，濟南這1000套，資金壓力可想而知，后續(xù)能不能持續(xù)推進，還得看資金能不能跟上。第三，起步區(qū)的新房配套能不能跟上？很多人不愿意去遠郊買房，就是怕買了房沒學(xué)校、沒醫(yī)院、沒商場，光有政策沒人氣，最后房子還是沒人要。

說到這，我想說說我的觀點，可能有點犀利，但絕對真實。首先，這不是救市托價，而是“拆彈”+“導(dǎo)流”的組合拳。濟南樓市現(xiàn)在的問題不是缺需求，是需求被舊房子套住了，政策就是打通一二手房的循環(huán)，把沉淀的資產(chǎn)盤活。而且這也不是普漲信號，2025年濟南各區(qū)域房價都在跌，濟陽、平陰這些地方跌幅都超過1%，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊還能高溢價成交，說明樓市分化只會越來越嚴(yán)重，這政策只能幫你把舊房子賣出去，不會讓你手里的劣質(zhì)資產(chǎn)變值錢。

其次，對普通房主來說，這是機會但不是福利。如果你手里有套難賣的老破小，尤其是沒電梯、房齡老的，這政策能讓你體面退場，不用再跟買家磨來磨去，也不用被中介抽傭金，這就夠了。但你別指望靠這波賺一筆，平臺收購價肯定是市場價區(qū)間，想漫天要價根本不現(xiàn)實。而且換新房綁定起步區(qū)，你得想清楚自己是不是真的需要去那邊住，或者是不是看好那邊的長期發(fā)展，別為了賣舊房子，盲目入手一套自己用不上的新房。

最后，我想跟大家說，樓市早就過了“買啥都漲”的時代，這次政策再給力，也改變不了一個核心邏輯：房子是用來住的，不是用來炒的。濟南每年9.3萬套的成交基本盤還在，但新房成交膝蓋斬、土地成交大跌，說明市場在回歸理性。未來能保值的，只會是核心區(qū)、配套全、品質(zhì)高的房子，那些偏遠的、戶型差的老房子，就算有政策托底，也只是延緩了貶值速度，不會逆轉(zhuǎn)趨勢。

總的來說，濟南這波操作值得點贊，它沒玩虛的，直接解決了咱老百姓最頭疼的舊房流通問題，而且政府背書、全款收購，誠意很足。但大家一定要保持理性，別被“全款收房”沖昏頭腦，想清楚自己的需求再做決定。后續(xù)我也會持續(xù)跟進這1000套房源的落地情況，看看實際評估價怎么樣，有沒有房主遇到問題，感興趣的家人可以點個關(guān)注，咱一起蹲后續(xù)、聊真相。樓市的坑很多，我陪大家一起把賬算明白，不踩雷、不跟風(fēng)。