來(lái)源：深圳淘房志

“金價(jià)越漲，買(mǎi)金飾的人越多，現(xiàn)在連銀價(jià)都開(kāi)始‘瘋?！?.....”

近兩年，全球黃金、白銀市場(chǎng)上演了史詩(shī)級(jí)行情，價(jià)格屢創(chuàng)新高。

2025年，黃金年內(nèi)漲幅約為70%，今年以來(lái)，其漲幅已超過(guò)8%；

2025年，白銀年內(nèi)漲幅超170%，今年以來(lái)，其漲幅已超過(guò)26%。

羅湖水貝珠寶市場(chǎng)更是客似云來(lái)，很多飾品剛擺上貨架，就被搶購(gòu)一空。

在此契機(jī)下，不少?gòu)臉I(yè)者身價(jià)暴漲，片區(qū)內(nèi)租金收益、二手房的購(gòu)買(mǎi)力直線(xiàn)拉升。

尤其是羅湖的次新小區(qū)--京基水貝的二期（時(shí)代廣場(chǎng)）、三期（城市廣場(chǎng)），從2023年底到現(xiàn)在，三房戶(hù)型居然漲了幾十萬(wàn)一套，超10%的漲幅。

淘房君特意去到該小區(qū)實(shí)地考察，一名資深中介說(shuō)到，“兩年前，三期還有單價(jià)不到7萬(wàn)的房源，現(xiàn)在想都別想嘍！”

此外，淘房君還了解到，京基水貝這個(gè)項(xiàng)目的一期--洪湖苑，成交價(jià)也持續(xù)保持在高位；

并且，現(xiàn)在的成交價(jià)格相較于峰值，也僅有5.4%的調(diào)整幅度；

能在看似“落寞”的羅湖區(qū)保持這樣的高位成交，京基水貝廣場(chǎng)不簡(jiǎn)單啊......

“淘金熱”+次新

京基水貝吸引強(qiáng)勁購(gòu)買(mǎi)力

京基水貝舊改項(xiàng)目總建面約56萬(wàn)㎡，將建成集大型商業(yè)、辦公、住宅、幼兒園等公共配套的大型綜合體，分三期開(kāi)發(fā)。

項(xiàng)目坐落于深圳原生中心羅湖水貝，這里是全國(guó)最大黃金珠寶首飾交易中心。

近年來(lái)，伴隨著金價(jià)飆升，從業(yè)人員收入大增，這個(gè)次新小區(qū)就憑借“天時(shí)地利”以及相對(duì)高的品質(zhì)，吸引到了不少購(gòu)買(mǎi)力。

因此，在整個(gè)深圳市場(chǎng)風(fēng)雨飄搖的深度調(diào)整期，京基水貝的二手房成交價(jià)能保持相對(duì)高位。

但淘房君深入調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房源都是“破價(jià)”成交。

一期洪湖苑在2020年年底推出了首批產(chǎn)品，均價(jià)約9.8萬(wàn)/平，單價(jià)在9.5-10.4萬(wàn)/平；

2022年，小區(qū)流入二手房市場(chǎng)的房源價(jià)格就跌到了8字頭；

2023年初，小區(qū)出現(xiàn)回暖，成交價(jià)一度突破9萬(wàn)一平；

此后，小區(qū)的成交價(jià)雖有調(diào)整，但始終保持在8萬(wàn)+。

現(xiàn)在，洪湖苑單價(jià)不到9萬(wàn)一平的房源不少，相較于成交價(jià)峰值，調(diào)整幅度才5.4%；但相較于開(kāi)盤(pán)價(jià)，基本上破價(jià)幅度都超過(guò)了10%。

二期時(shí)代廣場(chǎng)于2022年10月入市銷(xiāo)售，入市時(shí)，毛坯住宅均價(jià)約為8.7萬(wàn)/平。

在2023年，小區(qū)二手房成交價(jià)一度跌破6萬(wàn)；

2024年開(kāi)始，小區(qū)成交價(jià)格開(kāi)始回暖；2025年下半年，同面積段的三房漲了120萬(wàn)。

目前，小區(qū)房源也是7萬(wàn)/平起步；但比起開(kāi)盤(pán)價(jià)，大概是11%的破價(jià)幅度。

三期城市廣場(chǎng)，住宅的入市價(jià)格跟二期大差不差，都是約為8.7萬(wàn)/平的均價(jià)，破價(jià)幅度也相近。

2023年底，小區(qū)成交均價(jià)也跌破了7字頭；2025年，同面積段的房源一度回暖了60萬(wàn)。

現(xiàn)在，小區(qū)內(nèi)簡(jiǎn)裝三房單價(jià)約7.4萬(wàn)/平；精裝三房單價(jià)要8萬(wàn)+一平。

淘房君在跟中介交流中了解到，像京基水貝這樣的破價(jià)幅度放眼深圳次新小區(qū)市場(chǎng)，已經(jīng)是相當(dāng)不錯(cuò)的。

“前海那邊有網(wǎng)紅小區(qū)跌2萬(wàn)多一平、快15%，沙井的網(wǎng)紅小區(qū)跌1萬(wàn)3一平、快20%，就連羅湖布心那邊都有次新小區(qū)破價(jià)30%；相較而言，這里的表現(xiàn)已經(jīng)超預(yù)期，誰(shuí)能想到羅湖的次新盤(pán)這么抗跌...”

京基水貝1/2期與3期

同面積房源存在“百萬(wàn)”價(jià)差

淘房君在實(shí)地走訪(fǎng)京基水貝項(xiàng)目時(shí)，發(fā)現(xiàn)這里的城市面貌不錯(cuò)，配套也齊全。

除了大街小巷的黃金、珠寶、玉石店鋪，地鐵、商業(yè)、學(xué)校等應(yīng)有盡有。

地鐵3號(hào)線(xiàn)水貝站、7號(hào)線(xiàn)換乘站田貝站，都在附近；沿街商鋪、大型購(gòu)物中心KK TIME；還有“四大”之一的深中......

有意思的是，項(xiàng)目1/2期跟3期產(chǎn)品相近、幾乎是同享配套，但是后者建面87平的三房?jī)r(jià)格，卻可以在前兩者中買(mǎi)到一套115平的三房。

同樣價(jià)格有著房屋30多平的差距，居然是因?yàn)椤耙粭l路”徹底改變了三個(gè)小區(qū)的命運(yùn)。

在這條水貝一路的南邊，洪湖苑幸運(yùn)地進(jìn)入了深中學(xué)區(qū)，北側(cè)的時(shí)代廣場(chǎng)、城市廣場(chǎng)被劃進(jìn)了松泉中學(xué)。

一個(gè)初中學(xué)位的不同，形成了超百萬(wàn)的房產(chǎn)價(jià)值差距，卻依然有家長(zhǎng)愿意為之買(mǎi)單，還真是“可憐天下父母心”......

2026年，京基水貝房?jī)r(jià)還得漲！

淘房君預(yù)計(jì)，今年京基水貝的價(jià)格還會(huì)往上走。

一方面，羅湖的新盤(pán)極少，京基水貝1/2/3期作為次新小區(qū)，配套尚可、品質(zhì)也遠(yuǎn)高于同片區(qū)的老舊小區(qū)，目前價(jià)格還是低于開(kāi)盤(pán)價(jià)，綜合性?xún)r(jià)比在羅湖來(lái)說(shuō)相當(dāng)不錯(cuò)。

尤其是一期還對(duì)口“深中”這個(gè)金字招牌，會(huì)更受歡迎。

另一方面，近段時(shí)間，金銀價(jià)格再度刷新記錄，且伴隨著國(guó)際形勢(shì)不穩(wěn)定，未來(lái)價(jià)格還會(huì)向上突破，受此影響，水貝的貴金屬、珠寶等產(chǎn)業(yè)熱度勢(shì)必水漲船高。

產(chǎn)業(yè)熱度產(chǎn)生的“身價(jià)”上漲最終都會(huì)轉(zhuǎn)化為房租、房?jī)r(jià)的“購(gòu)買(mǎi)力”。