前兩天我們才剛聊完，天河居然還能看到200萬出頭的全新三房。

結(jié)果沒過兩天，海珠這邊也火速“跟團(tuán)”了。

而且架勢(shì)更猛——地鐵+商場(chǎng)雙上蓋，200w+就能上車全新兩房。

說實(shí)話，現(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)，只要價(jià)格一低，大家第一反應(yīng)一定是：是不是有什么坑？

別急，直接殺到現(xiàn)場(chǎng)，看看這個(gè)項(xiàng)目，葫蘆里到底賣的什么藥？

十年老盤重出江湖，

到底有什么瓜？

不跟大家賣關(guān)子了，這個(gè)盤就是海珠工業(yè)大道南的鳴翠花園，位置就在第三金碧花園隔壁。

現(xiàn)在推的是四期。

很多人可能會(huì)納悶：這樓盤不是十幾年前就有了嗎？怎么還有全新房？

沒錯(cuò)，這就是典型的“老盤新推”。

那背后有沒有什么不能說的秘密？

其實(shí)真沒有，反而是一個(gè)很有時(shí)代特色的地產(chǎn)故事。

鳴翠花園四期是2015年首開的樓盤，首開是賣3.1-3.4萬/㎡（數(shù)據(jù)來源：中指院）。

那時(shí)的市場(chǎng)熱度達(dá)到一個(gè)高點(diǎn)，開發(fā)商做出了一個(gè)當(dāng)時(shí)看來很精明的決定：封盤惜售。

背后的邏輯簡(jiǎn)單直接：鳴翠花園是屬于個(gè)人老板的項(xiàng)目，賣一套賺一套現(xiàn)金落袋。既然市場(chǎng)這么好，不如把剩下的房源“捂一捂”，等漲到更高再賣，利潤(rùn)不就最大化了嗎？

結(jié)果，人算不如天算。這一捂，就是將近十年。當(dāng)年的全新盤，熬成了老樓齡，市場(chǎng)也從狂熱走向了冷靜。

這次推出的，主要是剩余的高樓層房源，價(jià)格為240-438萬，均價(jià)3.42-3.85萬/㎡。

那么問題來了：這個(gè)價(jià)格，在今天還有競(jìng)爭(zhēng)力嗎？

跟海珠西的新房比，除去公寓，它的價(jià)格優(yōu)勢(shì)無疑是巨大的。

真正的較量在二手房市場(chǎng)。

目前鳴翠花園四期最新成交的70.25㎡的兩房，均價(jià)在3萬/㎡。而板塊內(nèi)另一個(gè)大型社區(qū)金碧花園的二手房?jī)r(jià)格，則在2.59-4.1萬/㎡的范圍內(nèi)。

這么一比，它作為一手新房的優(yōu)勢(shì)就不那么明顯了。樓齡相近，價(jià)格甚至還略高一些。

所以，鳴翠花園四期真正能拿出來說的，可能只剩下一點(diǎn)——全新未入住。

配套，是它最硬的底牌

說完價(jià)格，我們?cè)賮砜纯串a(chǎn)品本身。

目前在售的是約70-115㎡的二至三房，戶型嘛，只能說非常經(jīng)典，是十年前的主流設(shè)計(jì)，得房率約76%。

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亮點(diǎn)有兩個(gè)：一是114㎡的部分高層單位，南向確實(shí)能無遮擋望江；二是85㎡戶型門口有塊獨(dú)立空間，能改造成一個(gè)小玄關(guān)或儲(chǔ)物區(qū)。

短板也很直白：小區(qū)就兩棟樓，樓挨樓，基本談不上什么園林綠化。車位比大約0.8:1，在如今家庭普遍一車甚至多車的背景下，會(huì)比較緊張。

好在配套能扳回一城。

項(xiàng)目是實(shí)打?qū)嵉牡罔F上蓋，樓下就是石溪站B口，下雨天出門不濕鞋，這對(duì)廣州人來說是致命吸引力。

同時(shí)也是商場(chǎng)上蓋，周邊的底商也很豐富，日常購(gòu)物吃飯不用愁。

并且在不遠(yuǎn)的燕崗站，333Park購(gòu)物公園計(jì)劃在2026年開業(yè)，這個(gè)項(xiàng)目體量約3.5萬㎡，它開業(yè)后，將大幅提升整個(gè)工業(yè)大道南的生活便利度。

至于學(xué)校，對(duì)口的劬勞小學(xué)，在名校云集的海珠區(qū)屬于默默無聞型。（僅供參考，具體以教育局發(fā)布的公告為準(zhǔn)）

所以，這個(gè)盤到底適合誰？

在意“全新感”，不想折騰二手房的剛需，又或者預(yù)算有限，但又想要地鐵+成熟配套的首置買家。

如果你更看重戶型的實(shí)用性、小區(qū)的居住氛圍和更高的性價(jià)比，那么，花點(diǎn)時(shí)間在周邊淘一淘樓齡相近的二手房，可能會(huì)發(fā)現(xiàn)更優(yōu)的選擇。

還是那句話：沒有完美的房子，只有契合口袋的價(jià)格。