家人們，今天咱聊個實打?qū)嵉臉鞘袩狳c，住建部最近明確說了，要有序搭建房地產(chǎn)開發(fā)、融資、銷售這三大基礎(chǔ)制度。可能有人一聽“制度搭建”就覺得虛，都是官方套話，跟咱普通人沒關(guān)系？錯了！這事兒往深了說，就是要把過去樓市里那些坑人的套路、亂搞的玩法全給管起來，跟咱們每一個關(guān)注買房、擔(dān)心踩坑的人都息息相關(guān)。今天我就用大白話跟大伙掰扯清楚，不整虛的，全是實在話。

先給大伙把這個熱點事實說透。這次住建部不是喊口號，是針對性出臺了三個硬規(guī)矩，分別卡著房地產(chǎn)的三個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。第一是開發(fā)端，要求每個樓盤都得成立獨(dú)立的項目公司，母公司不能隨便抽走項目里的錢，不準(zhǔn)提前分紅、抽逃資金，說白了就是把每個樓盤的風(fēng)險和開發(fā)商總部隔離開，不讓母公司出問題了，底下的樓盤就跟著爛尾。第二是融資端，推行主辦銀行制，一個項目只指定一家銀行管錢，所有開發(fā)、銷售的資金都得進(jìn)這個銀行的監(jiān)管賬戶，銀行要全程盯著資金流向，避免開發(fā)商多頭借錢、亂花錢，最后資金鏈斷了坑人。第三是銷售端，明確要推進(jìn)現(xiàn)房銷售，能做到“所見即所得”，就算暫時還保留期房預(yù)售的，預(yù)售款也得嚴(yán)格監(jiān)管，一分都不能挪作他用，杜絕以前那種拿了購房者的錢去蓋別的樓，或者干脆卷錢跑路的情況。

可能有人會問，為啥現(xiàn)在突然要搞這套制度？說白了，就是過去樓市的亂子實在太多了，已經(jīng)到了必須用制度兜底的地步。咱們回想一下，這幾年大伙踩過的坑還少嗎？合肥有開發(fā)商拒絕用公積金貸款，還捂盤惜售，拿到預(yù)售證不一次性公開房源，專挑全款客戶優(yōu)先；福州有樓盤搞雙合同，備案價之外強(qiáng)行收裝修款，每平米好幾千，最后裝修質(zhì)量差得離譜，業(yè)主維權(quán)還得被克扣違約金；更別提那些擅改規(guī)劃、違規(guī)違建，用“贈送面積”當(dāng)噱頭吸引買房的，最后城管一來要拆除，業(yè)主兩頭受氣。

這些亂象的根源，就是過去沒有明確的制度管著。開發(fā)端，開發(fā)商把各個項目的錢混在一起用，這個項目的預(yù)售款被抽去拿地、補(bǔ)別的項目窟窿，一旦行情不好，資金鏈斷了，爛尾就成了必然。融資端，多家銀行給一個開發(fā)商放貸，誰都摸不清開發(fā)商的真實負(fù)債，等發(fā)現(xiàn)問題的時候，錢已經(jīng)要不回來了，最后風(fēng)險還是落到購房者和銀行頭上。銷售端，期房預(yù)售就是“先交錢后交房”，開發(fā)商手握主動權(quán)，減配降質(zhì)、虛假宣傳成了常態(tài)，購房者付了錢就只能被動等待，維權(quán)難如登天。而且經(jīng)過這幾年的調(diào)整，保交樓任務(wù)基本完成，出險房企的債務(wù)重組也有了進(jìn)展，行業(yè)風(fēng)險釋放得差不多了，這時候出臺制度，就是趁這個窗口期，把樓市的根基扎牢。

那這套制度落地后，會帶來哪些影響？首先最明顯的就是行業(yè)大洗牌。那些靠高杠桿、高周轉(zhuǎn)活著的小開發(fā)商、差開發(fā)商，以后肯定活不下去了。以前他們靠挪用資金、違規(guī)銷售快速擴(kuò)張，現(xiàn)在資金被監(jiān)管、銷售被規(guī)范，沒有了投機(jī)空間，要么被大魚吃掉，要么直接退出市場。而那些資金實力強(qiáng)、注重品質(zhì)的開發(fā)商，反而能站穩(wěn)腳跟，以后買房，咱們遇到爛尾、減配的概率會大大降低。

其次，樓市會慢慢回歸本質(zhì)。過去大家買房，盯著的是房價漲不漲，開發(fā)商比的是誰周轉(zhuǎn)快、誰拿地多；以后不一樣了，制度逼著開發(fā)商把精力放在做產(chǎn)品上。住建部還提了“好房子”標(biāo)準(zhǔn)，從安全、舒適、綠色、智慧四個維度提品質(zhì)，以后房子好不好，不再是靠銷售吹，而是靠實際品質(zhì)說話。而且二手房市場也會被帶動，政策要求優(yōu)化二手房交易流程、降低成本，存量房流通起來了，整個樓市的供需會更均衡，不會再出現(xiàn)一邊新房庫存積壓，一邊大家買不到合適二手房的情況。

最后說說我的觀點，可能跟很多人想的不一樣，我覺得這套制度不是為了救樓市，而是為了“重置”樓市，而且這個重置過程，對咱們普通人來說，是長期利好，但短期別指望立竿見影。很多人盼著政策一出房價就漲，或者市場馬上回暖，這是不現(xiàn)實的。制度的核心是“穩(wěn)”，是把過去那些破壞市場規(guī)則的切掉，重建大家對樓市的信任。要知道，現(xiàn)在樓市最大的問題不是房價跌，而是信任崩了，大家不敢買房，不是沒錢，是怕買了爛尾、怕被坑。

毒瘤

而且我必須說句實在話，制度再好，關(guān)鍵看執(zhí)行。以前也不是沒有監(jiān)管政策，但為啥亂象屢禁不止？就是因為執(zhí)行不到位，開發(fā)商鉆空子、地方監(jiān)管打折扣。比如這次的項目公司制，能不能真正隔離風(fēng)險？主辦銀行能不能全程盯緊資金，不跟開發(fā)商同流合污？這些都需要后續(xù)的監(jiān)管跟上，不能讓好政策變成“紙老虎”。還有現(xiàn)房銷售，雖然是大方向，但各地情況不一樣，不可能一下子全面推行，這個過渡階段，還是要警惕開發(fā)商玩新套路，比如借著現(xiàn)房的名義變相漲價。

另外，大家別誤以為這套制度是要保所有開發(fā)商，恰恰相反，它是要淘汰那些不合格的開發(fā)商，讓房地產(chǎn)行業(yè)從“野蠻生長”變成“規(guī)矩經(jīng)營”。以前房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)刺激工具，現(xiàn)在它的定位變了，成了民生穩(wěn)定的基石。以后咱們買房，關(guān)注的重點也得變，不用再糾結(jié)政策風(fēng)向、房價漲跌，而是要盯著房子本身的品質(zhì)、小區(qū)的配套、物業(yè)的服務(wù)，這才是房子最核心的價值。

總的來說，住建部搭的這三大制度，就像給樓市裝了三道“安全鎖”，鎖死了開發(fā)商亂搞的空間，也給咱們普通人的購房安全加了保障。但信任的重建需要時間，行業(yè)的轉(zhuǎn)型也會有陣痛，可能未來一兩年，還是會有開發(fā)商出問題，還是會有維權(quán)事件。但長遠(yuǎn)來看，樓市會越來越規(guī)范，越來越回歸居住本質(zhì)，這對每一個想安安穩(wěn)穩(wěn)買房住的人來說，都是好事。

最后想跟大伙說，樓市的舊時代已經(jīng)過去了，靠炒房賺錢、靠違規(guī)套利的日子一去不復(fù)返了。以后咱們看樓市，別只看表面的漲跌數(shù)據(jù)，多看看這些底層制度的變化，這些才是決定樓市未來走向的關(guān)鍵。后續(xù)我也會持續(xù)盯著各地的執(zhí)行情況，有啥新動態(tài)第一時間跟大伙分享，咱們一起看著樓市慢慢變規(guī)范，少踩坑、多安心。