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作者|深水財經(jīng)社 烏海

2026年1月21日，萬科“21萬科02”11億元債券展期方案以92.11%的高票通過，成為其本輪債務(wù)協(xié)商的首個實質(zhì)性突破。

當(dāng)市場還在糾結(jié)這是否只是“杯水車薪”時，深水財經(jīng)社卻一直有一個疑惑：同為頭部房企，碧桂園177億美元債務(wù)重組能獲高票通過，融創(chuàng)96億美元境外債能實現(xiàn)“全額清零”，憑什么這家始終堅守保交樓、資產(chǎn)質(zhì)量更優(yōu)的行業(yè)標(biāo)桿，卻要在債務(wù)協(xié)商中反復(fù)博弈，難道萬科不更應(yīng)該竭盡全力紓困嘛？

一、論資質(zhì)：萬科的“安全墊”更厚

質(zhì)疑萬科償債能力的人，或許忘了一個基本事實。這家房企的風(fēng)險，從一開始就和碧桂園、融創(chuàng)不在同一水平線。

截至2025年三季末，萬科有息負(fù)債3629億元，看似規(guī)模不小，但其中62%是低息銀行貸款，利率僅3%-4%，而公開債占比僅4.4%，遠(yuǎn)低于碧桂園、融創(chuàng)的高息公開債占比。

更關(guān)鍵的是，萬科70%的土儲集中在一二線核心城市，截至2025年6月末存貨賬面價值達(dá)4777.59億元，其中現(xiàn)房庫存就有1194.36億元，這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力，絕非三四線為主的房企可比。

再對比下其他重組房企的數(shù)據(jù)更能說明問題。

碧桂園2025年銷售額僅330億元，融創(chuàng)更是早已退出千億陣營，而萬科即便連續(xù)兩年下滑，2025年全口徑銷售額仍有1339億元，穩(wěn)居行業(yè)第六。

在保交樓這一核心責(zé)任上，萬科2025年按期交付11.7萬套房屋，其中1.6萬套提前30天交付，累計完成近兩年待交付量的70%，交付規(guī)模和質(zhì)量均領(lǐng)先于多數(shù)同行。

反觀碧桂園，2022-2025年累計交付185萬套的背后，削債比例高達(dá)66%；融創(chuàng)72萬套交付的代價，也是境外債全額債轉(zhuǎn)股。

再從大股東的實力就更不在一個水平線上。

深鐵作為持股27.18%的第一大股東，已累計向萬科提供308億元低息借款，利率僅2.34%，這都是“真金白銀”的支持，遠(yuǎn)比單純的股權(quán)背書更有分量。

要知道，碧桂園、融創(chuàng)重組時并無這樣持續(xù)的國資資金注入，更多依賴債權(quán)人的被動讓步。萬科當(dāng)前0.43的現(xiàn)金短債比雖不樂觀，但賬面656億元現(xiàn)金（含受限部分）疊加可變現(xiàn)的核心資產(chǎn)，足以支撐其“小額兌付+40%首付+增信”的展期方案，這種“有誠意、有保障”的協(xié)商姿態(tài)，本就該比“被動削債”更受市場認(rèn)可。

二、論擔(dān)當(dāng)：萬科從未讓市場失望過

在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的三年里，萬科的表現(xiàn)不能說優(yōu)秀，也至少算是良好。要知道這幾年，國內(nèi)有多少房企選擇“躺平”或“逃廢債”？

但至少萬科始終在想辦法“保交樓、保民生”，2025年萬科一共交付了11.7萬套商品房，這背后就是數(shù)百萬家庭的安居夢。

更難得的是，即便面臨流動性壓力，萬科也未出現(xiàn)過項目停工、業(yè)主維權(quán)的大規(guī)模輿情，這種穩(wěn)定的經(jīng)營狀態(tài)，是碧桂園、融創(chuàng)重組前難以企及的。

從債務(wù)處理的態(tài)度來看，萬科給出的條件已經(jīng)是非常負(fù)責(zé)任了。此次“21萬科02”的展期方案，不僅設(shè)置了單戶≤10萬元的小額兌付，保障中小投資者權(quán)益，還拿出武漢萬云房地產(chǎn)、西咸新區(qū)科筑置業(yè)的應(yīng)收款項作為質(zhì)押增信，這種“現(xiàn)金+擔(dān)保”的組合，遠(yuǎn)比碧桂園的“實物付息”、融創(chuàng)的“全額債轉(zhuǎn)股”更能保障債權(quán)人利益。

萬科的償債方案既有現(xiàn)金兌付又有增信擔(dān)保，措施切實可行，體現(xiàn)出了誠意。

反觀碧桂園和融創(chuàng)的重組，本質(zhì)上就是“被動破局”。碧桂園重組后削債840億元，融創(chuàng)境外債直接清零，這些看似“徹底”的方案，背后是債權(quán)人不得不接受的現(xiàn)實，若不妥協(xié)，可能面臨更高的損失率。

而萬科的展期方案，是在自身仍有造血能力的情況下主動協(xié)商，既沒有要求債權(quán)人削債，也沒有轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險，這種“不甩鍋、不躺平”的態(tài)度，難道不該被市場善待？

更值得一提的是，萬科對行業(yè)的穩(wěn)定作用無可替代。

作為混合所有制房企的標(biāo)桿，萬科關(guān)聯(lián)上下游產(chǎn)業(yè)鏈無數(shù)，其穩(wěn)定經(jīng)營直接關(guān)系到建材、施工、物業(yè)等多個行業(yè)的就業(yè)與發(fā)展。

穩(wěn)住萬科，就是穩(wěn)住市場信心的定海神針，防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險。碧桂園、融創(chuàng)的重組固然重要，但萬科的穩(wěn)定，對行業(yè)信用修復(fù)的意義更為關(guān)鍵。

若連這樣的“優(yōu)等生”都得不到合理支持，只會讓更多房企陷入“融資恐慌”，不利于行業(yè)風(fēng)險的整體出清。

三、論方案：萬科的路徑更具建設(shè)性

當(dāng)前市場對萬科的質(zhì)疑，很大程度上源于對“展期模式”的偏見，認(rèn)為只有“削債式重組”才是解決問題的唯一路徑。

但事實是，萬科的債務(wù)處理方案，遠(yuǎn)比碧桂園、融創(chuàng)的重組更具可持續(xù)性。

從方案設(shè)計來看，萬科“21萬科02”的展期方案，通過“小額兌付+40%首付”滿足不同債權(quán)人訴求，通過率也高達(dá)92.11%，說明債權(quán)人對這一模式還是認(rèn)可的。

萬科的償債方案總體是“以時間換空間”，避免了債務(wù)重組對公司治理的沖擊，也為銷售回暖、資產(chǎn)變現(xiàn)預(yù)留了窗口。

2026年房地產(chǎn)市場“白名單”政策持續(xù)發(fā)力，核心城市改善需求有望企穩(wěn)，萬科1339億元的銷售規(guī)?；鶖?shù)，只要市場略有回暖，就能實現(xiàn)回款的顯著改善，這遠(yuǎn)比依賴“債轉(zhuǎn)股+資產(chǎn)剝離”的重組模式更具主動性。

萬科的展期方案，既沒有稀釋股東權(quán)益，也沒有剝離核心業(yè)務(wù)，只是通過優(yōu)化債務(wù)期限緩解短期壓力，這種“最小代價”的化解路徑，本就是監(jiān)管層倡導(dǎo)的“市場化、法治化”債務(wù)處理模式的最佳實踐。

萬科作為行業(yè)標(biāo)桿，其展期方案的落地，不僅能為自身贏得修復(fù)時間，更能為行業(yè)提供可復(fù)制的“溫和化債”范本，避免更多房企陷入“被動重組”的困境。這種“既解自身之困，又促行業(yè)穩(wěn)定”的價值，難道不該被政策層面更多認(rèn)可？

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