“實(shí)際上三四十年前的房子大部分都是預(yù)制板的房子，質(zhì)量差，隔音差，時(shí)間一久，漏水嚴(yán)重，安全堪憂，應(yīng)該全部拆除重建�！�，一位網(wǎng)友評(píng)論道。

本以為老房子就是個(gè)拖后腿的包袱，誰(shuí)知政策一轉(zhuǎn)眼，它們倒成了寶貝疙瘩。那些年久失修的破小區(qū)，墻皮掉渣、水管漏風(fēng)，以前誰(shuí)愛要誰(shuí)要，現(xiàn)在價(jià)格蹭蹭上漲，搶手得像限量款。

住建部這回定調(diào)子了，從2026年開始，城市更新大刀闊斧推進(jìn)，老房子不光要修，還得修出新花樣。

這些年城市發(fā)展快，房子蓋了不少，可老舊小區(qū)那堆問(wèn)題也沒(méi)少攢著。全國(guó)有上億人還住在那些建于2000年前的老樓里，安全隱患一大把，設(shè)施跟不上趟。

住建部部長(zhǎng)倪虹在2026年1月那次訪談里講得明白，城市更新是藍(lán)海市場(chǎng)，比蓋新房潛力還大。重點(diǎn)抓三件事：老舊小區(qū)持續(xù)改造，完整社區(qū)全面推進(jìn)，小空間改造成公園綠地。政策一出，市場(chǎng)就活絡(luò)了。

2025年下半年，上海城區(qū)那些老小區(qū)房源成交量和價(jià)格明顯變天。以柳營(yíng)路某個(gè)小區(qū)為例，開年時(shí)每平米4萬(wàn)左右，到年底竄到8萬(wàn)多，一年翻倍。徐匯區(qū)核心地帶的老破小也跟著上漲，量?jī)r(jià)齊飛。

而且政策細(xì)節(jié)不再是簡(jiǎn)單刷墻鋪路那種小打小鬧�，F(xiàn)在改造力度大，外立面、道路、管網(wǎng)、綠化、停車位、充電樁，全都動(dòng)起來(lái)。農(nóng)村地區(qū)一戶一宅，面積調(diào)到120到180平米，高限三層。

城市里，四十年以上C或D級(jí)危房，政府補(bǔ)40%到60%，成片改造還發(fā)安置費(fèi)。申請(qǐng)流程壓縮到15天，裝配式建造快得很。特殊情況下，歷史保護(hù)區(qū)需文物審批，自然災(zāi)害先建后補(bǔ)。產(chǎn)權(quán)有問(wèn)題的就暫緩。

住建部2025年12月31日發(fā)的《關(guān)于提升住房品質(zhì)的意見》，目標(biāo)到2030年，老房子變好房子，標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)材料建造運(yùn)維全提升。鼓勵(lì)以舊換新、原拆原建、模塊化建造，支持居民自主更新。

而且原拆原建這事兒，政策也更加明朗了。

新區(qū)建設(shè)潮過(guò)去，現(xiàn)在傾向原地重建。求是雜志2026年1月16日文章講，推動(dòng)危舊房改造，鼓勵(lì)自主更新原拆原建。按原面積原戶數(shù)重建，建成后價(jià)值對(duì)標(biāo)周邊新房。

各地規(guī)定有點(diǎn)差異，農(nóng)村宅基地不變，位置微調(diào)1到2米。城市單棟100%業(yè)主同意，成片90%以上批。低保戶重建D級(jí)危房補(bǔ)最高4萬(wàn)，節(jié)能材料額外補(bǔ)。申請(qǐng)線上辦，驗(yàn)收后發(fā)新證，新房建成3個(gè)月內(nèi)拆老房，嚴(yán)禁占耕地。

這些變化，受益群體就出來(lái)了。第一類，老舊小區(qū)業(yè)主。

房齡超二十年或有危房屬性，加地段好，優(yōu)先列入改造或重建名單。改造后小區(qū)新模樣，價(jià)格高于之前。拆遷雖沒(méi)過(guò)去暴富，但分幾套房也夠用。

原拆原建更直接，價(jià)值大概率翻倍。上海2025年那些老小區(qū)房?jī)r(jià)變動(dòng)，就證明了這點(diǎn)。全國(guó)十四五改造24萬(wàn)個(gè)小區(qū)，惠及1.1億人。十五五繼續(xù)推行，投資萬(wàn)億。業(yè)主住得穩(wěn)，房子也更加值錢了。

第二類，參與改造的那些單位和人。

鏈條長(zhǎng)，包括建筑建材、家居家電、商業(yè)零售、金融運(yùn)營(yíng)、市政工程、環(huán)保設(shè)備、新能源充電樁。公司訂單多，從業(yè)人員加班，產(chǎn)業(yè)鏈也熱鬧。

住建部評(píng)估，舊房改造市場(chǎng)比新房大，拉動(dòng)投資消費(fèi)。2025年全國(guó)開工2.6萬(wàn)個(gè)小區(qū)，加裝1.4萬(wàn)部電梯，惠及470多萬(wàn)居民。打造口袋公園4700多個(gè)，綠道5800多公里。地下管網(wǎng)改造15.6萬(wàn)公里。企業(yè)從中分杯羹，就業(yè)拉動(dòng)更大。

說(shuō)到底，城鎮(zhèn)化率高，存量房多，得盤活。十五五規(guī)劃建議，大力實(shí)施城市更新。北京十四五完成7800萬(wàn)平米老舊小區(qū)改造，啟動(dòng)危舊房改建104萬(wàn)平米。廣州完成734個(gè)小區(qū)，惠及131萬(wàn)居民。山東2026年開工15萬(wàn)戶。

各地因地制宜，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，但共性規(guī)定存在。農(nóng)村一戶一宅，城市四十年以上危房進(jìn)行申請(qǐng)。歷史區(qū)需要審批，災(zāi)損先建后補(bǔ)，產(chǎn)權(quán)就會(huì)模糊得不行。

當(dāng)然，不是所有老房子都能一夜變金。地段是關(guān)鍵，核心區(qū)漲幅大，三四線非核心區(qū)僅漲2%到3%，有時(shí)還覆蓋不了出資。業(yè)主同意困難，低層高層利益分歧，加裝電梯�？�。

新規(guī)有梯度出資，高層多出，一二層補(bǔ)償。協(xié)商困境破解，推進(jìn)更加迅速。風(fēng)險(xiǎn)房源警惕，無(wú)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、結(jié)構(gòu)硬傷、沒(méi)有列入計(jì)劃的，非核心區(qū)難以增值。

2026年起，政策進(jìn)一步深推。住建部聯(lián)合自然資源部，十一項(xiàng)措施進(jìn)行支持。預(yù)編不動(dòng)產(chǎn)單元辦預(yù)告登記，老舊住房自主更新直接按戶登記。土地帶建筑處置，簡(jiǎn)化材料。歷史遺留方案進(jìn)一步得到化解。

以前老房子愁賣，現(xiàn)在政策護(hù)航，價(jià)值回升。業(yè)主別急著拋售，企業(yè)要抓機(jī)會(huì)。城市更新惠民，全國(guó)老小區(qū)繼續(xù)改造。從2026年政策進(jìn)行深推，老房子就這樣吃香了。