宅基地是農(nóng)民的重要財(cái)產(chǎn)，通常包含宅基地房屋使用權(quán)和土地使用權(quán)。日常生活中，因舊房存在安全隱患而父母無力翻建，或者宅基地用地緊張，子女又有實(shí)際建房需求，父母便會通過家庭內(nèi)部協(xié)議的方式，約定將老宅、祖宅等宅基地房屋贈送給子女，供其代建、翻建或新建房屋。宅基地房屋所有權(quán)一旦變動，宅基地使用權(quán)也會隨之變動。但宅基地使用權(quán)的分配，由集體經(jīng)濟(jì)組織依據(jù)土地管理的法律和國家有關(guān)規(guī)定在集體組織成員間進(jìn)行，因此，家庭內(nèi)部協(xié)議無法產(chǎn)生宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律效力。

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以案釋法

1991年，俞某經(jīng)確權(quán)取得總面積為51.2平方米的宅基地（主建筑占地35.3平方米，場地面積15.9平方米）。2004年，俞某之子錢某申請建房，并獲批在該村他處居民點(diǎn)建房90平方米，但未實(shí)際建房。2007年，錢某申請變更建房用地至俞某房屋所在居民點(diǎn)，俞某出具承諾書“我自愿將宅基地35.3平方贈送給兒子錢某，決不反悔。”此后，錢某將俞某房屋拆除，在原址稍作移動后建房，該35.3平方米未記入錢某建房的90平方米內(nèi)。2023年，俞某憑原始權(quán)證記載的35.3平方米建筑面積獲得安置補(bǔ)償款約63萬元。錢某依據(jù)2007年俞某所寫的承諾書，認(rèn)為此筆安置補(bǔ)償款應(yīng)歸其所有并實(shí)際領(lǐng)取。俞某遂以其他侵權(quán)糾紛為由起訴至法院，要求錢某返還63萬元安置款。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，首先，農(nóng)村宅基地歸集體所有，其使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)嚴(yán)格依照土地管理的法律和國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行?；诖耍诖_定房屋拆遷補(bǔ)償利益和安置利益的歸屬時，應(yīng)結(jié)合宅基地使用權(quán)審核表、拆遷人對動拆遷補(bǔ)償安置人員的核定人員表，或拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中的安置人員名單等進(jìn)行綜合判斷。錢某雖將35.3平方米宅基地房屋拆除后建房，但該面積并未登記為錢某的宅基地面積，其獲批面積仍為90平方米，現(xiàn)無證據(jù)證明錢某已取得案涉宅基地使用權(quán)，該宅基地使用權(quán)仍歸屬于俞某。

其次，兩人的動遷安置為獨(dú)立安置，錢某和俞某分別與拆遷公司簽訂補(bǔ)償協(xié)議，錢某已根據(jù)宅基地使用權(quán)審核表等材料獲得了安置補(bǔ)償，利益未受損失。

再次，根據(jù)俞某的置換補(bǔ)償協(xié)議及結(jié)算表，63萬元補(bǔ)償款僅包含權(quán)證記載建筑面積，并沒有涉及地上房屋結(jié)構(gòu)部分。即使錢某主張其經(jīng)批準(zhǔn)在原址建造房屋，因該部分拆遷利益僅為對宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償，錢某也無權(quán)取得。此外，即使俞某曾承諾將35.3平方米贈與錢某，但由于農(nóng)村宅基地使用權(quán)為用益物權(quán)，可贈與或繼承的僅為宅基地上的房屋，俞某對宅基地本身并不享有所有權(quán)，因此，該贈與行為無效。綜上，錢某領(lǐng)取俞某拆遷補(bǔ)償款缺乏法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)予以返還。

法治建議

本案是一起因宅基地拆遷引發(fā)的糾紛。母親通過自書承諾書將宅基地面積贈與兒子，供兒子新建房屋，但新建房屋并未登記，在依宅基地原始權(quán)證進(jìn)行拆遷安置補(bǔ)償時引發(fā)糾紛。由于相關(guān)贈與行為不能及于農(nóng)村宅基地使用權(quán)，贈與或者繼承等行為只能及于農(nóng)村宅基地上的房屋，因而被認(rèn)定無效。

對此，建議如下：

●宅基地管理部門應(yīng)進(jìn)一步提升對宅基地及宅基地上房屋登記的規(guī)范管理，有序開展房地一體宅基地的確權(quán)登記，依法保障農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

●若有農(nóng)民因繼承、分家析產(chǎn)、動遷安置糾紛等事宜申請協(xié)調(diào)時，村委會應(yīng)審慎應(yīng)對，引導(dǎo)當(dāng)事人依法妥善解決。

●農(nóng)民在處置其宅基地及宅基地上房屋時，應(yīng)及時做好申請、報(bào)批、登記等申請，確保合法合規(guī)，減少潛在糾紛。其中，處置宅基地上房屋的行為包括對宅基地上房屋的拆除、翻建等。

相關(guān)法條

《中華人民共和國民法典》

第三百六十二條 宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。

第三百六十三條 宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國家有關(guān)規(guī)定。

第三百六十五條 已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記。