（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2011年，高建國（已故）作為某政法單位退休干部，獲得單位集資建房資格，可購買位于大興的一套住房（即一號房屋）。

他詢問幾個(gè)兒子是否愿意購買，四子高明表示有意，并稱“我出錢，房子將來歸我”。

此后，高明分兩次向開發(fā)商甲公司轉(zhuǎn)賬50萬元用于支付房款。2016年，其兄代為支付裝修款17.58萬元。房屋交付后，由高建國及其再婚妻子林秀芳入住，直至高建國2018年去世。

房屋始終登記在高建國名下，購房合同、發(fā)票、房產(chǎn)證等原件均由林秀芳保管。高明從未主張過戶，也未實(shí)際居住或出租。

2021年，林秀芳起訴要求按遺囑繼承該房。高明隨即提起訴訟，主張與父親存在口頭借名買房協(xié)議，要求確認(rèn)合同有效，并判令林秀芳及兄弟配合將房屋過戶至其名下。

林秀芳抗辯稱：

房款中40萬元系高明歸還此前所借的拆遷補(bǔ)償款，10萬元為贈(zèng)與；

高建國作為資深法律人士，若真有借名合意，不可能不留書面證據(jù)；

其與高建國自2009年結(jié)婚后共同生活，從未聽聞“借名”一事；

房屋由夫妻共同居住，相關(guān)費(fèi)用由二人支付，產(chǎn)權(quán)清晰。

其他兄弟雖作證支持高明，但無法提供任何書面協(xié)議或直接溝通記錄。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 駁回高明全部訴訟請求；

? 確認(rèn)一號房屋屬于高建國遺產(chǎn)，林秀芳有權(quán)依法主張權(quán)利。

注：這是典型的“僅有部分出資+無合意證據(jù)+長期不主張”導(dǎo)致借名主張被駁回的案例。

三、法院說理要點(diǎn)

法院圍繞“是否存在口頭借名買房關(guān)系”作出三點(diǎn)關(guān)鍵認(rèn)定：

出資不完整，且性質(zhì)存疑：

高明僅支付50萬元，而總房款為53萬余元，公共維修基金、產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)等由高建國夫婦支付；

林秀芳主張?jiān)?0萬元含“還款+贈(zèng)與”，高明未能有效反駁。

缺乏借名合意的直接證據(jù)：

雙方無書面協(xié)議；

無錄音、微信、郵件等證明“借名”約定；

高建國作為法律專業(yè)人士，若真有借名安排，不可能不留任何痕跡。

房屋控制與使用狀態(tài)不符：

收房、裝修協(xié)調(diào)、入住均由高建國主導(dǎo)；

房屋交付后由高建國夫婦實(shí)際居住，高明從未占有或管理；

所有產(chǎn)權(quán)文件由林秀芳保管，不符合借名買房的通常模式。

權(quán)利主張嚴(yán)重滯后：

房屋2018年完成登記，高明直到2021年才首次起訴；

其解釋“因信任兄弟、感激繼母”不合常理，法院視為對登記狀態(tài)的認(rèn)可。

四、律師提示

本案為名義人配偶成功守住房產(chǎn)提供了重要啟示，三大風(fēng)險(xiǎn)必須警惕：

“父子之間不用簽協(xié)議”是最大誤區(qū)：

正因?yàn)槭怯H屬，對方一句“贈(zèng)與”“還款”就能輕易否定你的出資性質(zhì)。越親近，越要留痕。

不出資全部款項(xiàng)=權(quán)屬存疑：

借名買房通常要求全額出資+承擔(dān)所有持有成本。若連公維、物業(yè)都不管，很難被認(rèn)定為實(shí)際權(quán)利人。

房屋不占有、證件不掌控，等于放棄權(quán)利：

登記在他人名下已是風(fēng)險(xiǎn)，若再不實(shí)際控制房屋、不保管證件，法院會(huì)認(rèn)為你從未主張過權(quán)利。

? 對配偶/繼承人的建議：

若房屋登記在配偶名下，即使由子女出資，務(wù)必保留自己參與付款、收房、居住的證據(jù)；

遇到確權(quán)訴訟，重點(diǎn)攻擊對方“合意缺失、出資不全、權(quán)利懈怠”三大軟肋；

遺囑+長期共同生活+證件控制，是捍衛(wèi)產(chǎn)權(quán)的關(guān)鍵證據(jù)。

注：法律不保護(hù)躺在權(quán)利上睡覺的人。

本案高明雖付出50萬元，但因關(guān)鍵環(huán)節(jié)缺失，最終失去房屋主張權(quán)。

北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)專注代理配偶、繼承人應(yīng)對借名確權(quán)糾紛，擅長通過登記效力、舉證責(zé)任與生活事實(shí)三重防線，守護(hù)客戶合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會(huì)副會(huì)長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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