（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2004年，沈雅琴（非京籍）看中一套位于昌平的住房（即一號房屋），但因該房為經(jīng)濟適用房，僅限北京戶籍家庭購買。

經(jīng)朋友介紹，沈雅琴請北京戶籍的林國棟夫婦協(xié)助，以林國棟名義申請購房資格并簽訂合同。

街道審核表由同行朋友代填代簽，首付款由沈雅琴當場支付，后續(xù)按揭貸款也由沈雅琴償還。

房屋交付后，沈雅琴負責全部裝修，并長期與家人居住至今。所有購房發(fā)票、契稅憑證、貸款合同、產權代辦文件等原始資料均由其持有。銀行還款賬戶綁定的是沈雅琴手機號，物業(yè)、水電、供暖等費用亦由其繳納。

2009年，林國棟突發(fā)去世，未留遺囑。其配偶吳慧敏、子女林靜和林濤，以及林國棟母親王素芬（已于2020年去世）的其他法定繼承人——王建軍、王秀蘭、王秀梅（系林國棟的舅舅、姨母），共六人作為原告提起訴訟，主張：

“房屋系林國棟與吳慧敏的夫妻共同財產，林國棟去世后應作為遺產由法定繼承人共有，現(xiàn)要求沈雅琴騰退房屋并交出房產證。”

沈雅琴抗辯稱：

自己是實際購房人，僅因政策限制借用林國棟名義；

雙方有口頭約定“滿五年即配合過戶”；

所有出資、占有、票據(jù)及證人證言均可證明借名關系真實存在。

二、裁判結果

法院判決：

? 駁回吳慧敏、林靜、林濤、王建軍、王秀蘭、王秀梅的全部訴訟請求。

法院認定：沈雅琴對一號房屋的占有基于有效的借名買房合同關系，屬于有權占有，不構成無權侵占，故返還原物請求不能成立。

三、法院說理要點

法院圍繞“是否存在借名買房關系”作出如下認定：

借名買房可采用口頭形式，關鍵看綜合事實

雖無書面協(xié)議，但根據(jù)《民法典》及相關司法解釋，口頭借名約定在具備合理解釋和充分履行事實時，可被認定有效。

四項核心事實形成完整證據(jù)鏈

出資：首付款及近二十年按揭均由沈雅琴支付，銀行流水、短信記錄可佐證；

占有使用：自交付起由沈雅琴裝修并持續(xù)居住至今；

票據(jù)持有：全部購房、貸款、稅費原始憑證由其保管；

合理解釋：沈雅琴作為非京籍人員，不具備購買經(jīng)濟適用房資格，借名具有現(xiàn)實必要性。

證人證言強化事實可信度

兩名共同參與購房的朋友出庭作證，證實：

購房當日林國棟未出資；

吳慧敏知曉借名安排；

林國棟曾承諾“滿五年就過戶”。

繼承人主張返還原物，前提不成立

返還原物請求權以“無權占有”為前提。本案中，沈雅琴的占有基于有效借名合同，不屬于無權占有，故原告訴求缺乏法律基礎。

法院強調：

“在借名買房糾紛中，不能僅以登記名義判斷權屬，而應結合出資、占有、票據(jù)、政策限制等綜合認定真實權利狀態(tài)。”

四、律師提示

本案為“政策限制型借名買房”提供了重要勝訴范本，經(jīng)驗值得借鑒：

即使無書面協(xié)議，四要素齊全即可勝訴

出資 + 占有 + 票據(jù)持有 + 合理解釋（如限購、資格限制），足以讓法院確信借名關系存在。

繼承人不能僅憑房產登記主張返還原物

房屋雖登記在被繼承人名下，但若存在有效借名關系，繼承人繼承的僅是名義，而非實際權益。

? 對借名人的建議：

務必保留全部原始票據(jù)；

盡量通過銀行轉賬留下出資痕跡；

在條件允許時，盡快通過訴訟或公證固定權利。

提示：法律尊重事實，更保護誠實守約的實際權利人。

本案沈雅琴雖無房產證，但因證據(jù)扎實，成功守住了自己出資購買的家。

北京房產律師團隊專注處理借名買房、經(jīng)適房確權及繼承人騰房糾紛，擅長通過“四要素+證人”構建完整證據(jù)鏈，實現(xiàn)勝訴確權或抗辯。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛(wèi)律所房產事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產營銷協(xié)會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經(jīng)紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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