（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

1980年代，陳建國(guó)與李秀芬結(jié)婚，婚后承租位于北京的一處公房。1996年，二人協(xié)議離婚，約定：女兒陳婷歸男方撫養(yǎng)，家中所有財(cái)產(chǎn)（包括公房）歸女方和女兒所有，男方放棄一切財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

2001年，該公房拆遷。因政策限制，李秀芬無(wú)法以自己名義安置兩套房屋，遂以陳建國(guó)名義簽訂《安置協(xié)議》，購(gòu)買一號(hào)房屋（一居室），另一套登記在自己名下。購(gòu)房款由李秀芬實(shí)際支付，但付款憑證顯示為陳建國(guó)刷卡。房屋交付后，一直由女兒陳婷居住使用。

2009年，陳建國(guó)與生意伙伴趙敏（二人共同經(jīng)營(yíng)甲公司、乙公司多年）簽訂《存量房屋買賣合同》，將一號(hào)房屋以45萬(wàn)元“出售”給趙敏，并迅速辦理過(guò)戶。次日，趙敏以該房屋為抵押，向銀行申請(qǐng)74萬(wàn)元貸款，貸款直接打入陳建國(guó)賬戶。陳建國(guó)收款后，當(dāng)日即向趙敏轉(zhuǎn)賬30萬(wàn)元。

此后十余年，趙敏從未要求陳婷搬離，亦未主張房屋交付。2021年陳建國(guó)去世后，其女陳婷作為監(jiān)護(hù)人（此前已被法院指定），與母親李秀芬共同起訴，請(qǐng)求：

“確認(rèn)陳建國(guó)與趙敏之間的房屋買賣合同無(wú)效。”

趙敏辯稱：

合同真實(shí)有效，實(shí)際成交價(jià)94萬(wàn)元；

自己是善意第三人；

原告無(wú)權(quán)主張合同無(wú)效。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 確認(rèn)陳建國(guó)與趙敏于2009年6月23日簽訂的《存量房屋買賣合同》無(wú)效；

注：這是典型的“以買賣之名行借貸之實(shí)”被法院穿透認(rèn)定的勝訴案例。

三、法院說(shuō)理要點(diǎn)

法院圍繞“合同是否系虛假意思表示”作出如下認(rèn)定：

交易細(xì)節(jié)嚴(yán)重背離正常房屋買賣邏輯

網(wǎng)簽合同價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)；

未約定付款時(shí)間、交房時(shí)間、違約責(zé)任等核心條款；

買受人取得產(chǎn)權(quán)后十余年未主張交付，不合常理。

資金流向揭示真實(shí)目的

貸款74萬(wàn)元到賬次日，陳建國(guó)即向趙敏轉(zhuǎn)賬30萬(wàn)元；

趙敏自認(rèn)該款項(xiàng)用于公司經(jīng)營(yíng)；

雙方均承認(rèn)合作多年，存在共同融資需求。

所謂“現(xiàn)金支付20萬(wàn)元”無(wú)任何證據(jù)支持

趙敏稱除貸款外另付20萬(wàn)元現(xiàn)金，但無(wú)法提供收據(jù)、取款記錄或見(jiàn)證人；

與其此前陳述“僅有一份網(wǎng)簽合同”相矛盾。

行為模式符合“套貸”特征

利用房屋買賣形式獲取低息長(zhǎng)期貸款；

無(wú)真實(shí)交易意愿，僅為融資便利；

符合《民法典》規(guī)定的無(wú)效情形。

四、律師提示

本案為識(shí)別和打擊“假買賣真套貸”提供了重要司法樣本，三大經(jīng)驗(yàn)值得借鑒：

關(guān)注交易異常點(diǎn)，可穿透表面合同

低價(jià)、無(wú)交房、無(wú)違約條款、長(zhǎng)期不主張占有——這些“反�！奔�(xì)節(jié)往往是虛假交易的突破口。

資金流水是關(guān)鍵證據(jù)

貸款到賬后立即回流、大額現(xiàn)金無(wú)憑證、轉(zhuǎn)賬用途與購(gòu)房無(wú)關(guān)，均可佐證“非真實(shí)買賣”。

即使房屋已過(guò)戶，合同仍可被確認(rèn)無(wú)效

? 對(duì)真實(shí)權(quán)利人的建議：

保留原始協(xié)議、付款憑證、居住證明；

一旦發(fā)現(xiàn)名義人異常處置房產(chǎn)，立即起訴維權(quán)；

重點(diǎn)收集對(duì)方資金往來(lái)、合作關(guān)系、貸款用途等間接證據(jù)。

提示：法律不保護(hù)虛假交易，只保護(hù)真實(shí)權(quán)利。

北京房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)專注處理虛假房屋買賣、借名買房及惡意轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)糾紛，擅長(zhǎng)通過(guò)資金流、交易習(xí)慣與商業(yè)邏輯，揭開(kāi)“合法外衣”下的非法目的。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

如有相關(guān)問(wèn)題，歡迎來(lái)電咨詢。