我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。

我向來以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

以下精選問答內(nèi)容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時(shí)效性，不能完全套用，還請理解。

房段子購房咨詢團(tuán)隊(duì)（幕后分析及數(shù)據(jù)+社保、公積金、貸款合作團(tuán)隊(duì)+新房、二手房買賣團(tuán)隊(duì)），針對(duì)你的個(gè)人問題，一些簡單的可以直接免費(fèi)回答。

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粉絲

提問

你好，現(xiàn)在二手房小區(qū)感覺成交價(jià)還在掉，沒有止穩(wěn)跡象，請問是該賣不呢？

房段子解答

有位老粉昨天跑來問我，說他們小區(qū)洋房，最新成交一套才340多萬，咋看？

我說我咋看不重要，你自己咋看最重要，其實(shí)你自己都想明白想透徹了的，問我無非是要一個(gè)肯定的答案。

要么是支持他跟風(fēng)賣，要么是建議他不要賣。

我之前說過《》歡迎自測。

具體到老粉身上，他自己也抗拒跟風(fēng)賤賣。

我補(bǔ)充5點(diǎn)理由——

一是有自住需求
二是板塊價(jià)值還沒完全兌現(xiàn)
三是沒有太大持有壓力（貸款少，月供?。?br/>四是不接受下行期賤賣硬虧
五是長期看好中國經(jīng)濟(jì)，成都核心區(qū)的樓市價(jià)值

粉絲提問

想咨詢兩個(gè)相互關(guān)聯(lián)的房產(chǎn)決策問題：第一，鑒于持有的**小區(qū)的一套小兩居室目前市場價(jià)格下跌（于2023年以**萬元購入，現(xiàn)在同小區(qū)成交價(jià)約**萬元），且房屋空置，是否應(yīng)該立即出售以規(guī)避資產(chǎn)進(jìn)一步縮水的風(fēng)險(xiǎn)；第二，在出售此房產(chǎn)后，計(jì)劃用所得資金（預(yù)算300萬元以內(nèi)全款）為未來的退休生活購置一套主要用于養(yǎng)老的住房，重點(diǎn)關(guān)注了怡心湖和東安湖板塊的新房或二手房，核心需求是居住舒適、環(huán)境安靜、靠近公園，并希望評(píng)估這些區(qū)域房產(chǎn)的保值潛性和是否符合的養(yǎng)老規(guī)劃？

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

回頭看23年屬于成都二手房的房價(jià)高點(diǎn)，當(dāng)初應(yīng)該賣了不買的，但是也比不賣硬虧好一些，從房價(jià)的走勢來看，大面的**，已經(jīng)從2萬降到1.56萬的狀態(tài)。然后**大概從2.8萬降到2.5萬的樣子。考慮到大面的是106平，**的是60平，所以價(jià)差大概是少虧了30萬左右。（以上僅為純數(shù)值討論）。

現(xiàn)在來說，**的60平套二，你當(dāng)初買成174萬，現(xiàn)在來看同戶型成交的話，成交大概是150萬出頭（考慮到你買的房子裝修較新，然后換了一些電器家居），單價(jià)大概就是2.5萬出頭，對(duì)比**改善二手房，對(duì)比成華改善新房，這個(gè)價(jià)格也不算貴的，因?yàn)榈囟闻涮缀?，人氣旺，小區(qū)品質(zhì)高，總價(jià)門檻低，所以是有漲價(jià)回暖基礎(chǔ)的，24年下半年算是房價(jià)觸底的階段（130-140萬左右），現(xiàn)在有所恢復(fù)，基本來到一百四五的行情，往后來看，還是有較大概率上行，而且也有較多機(jī)會(huì)遇到愿意給150-170萬左右的緣分買家。

考慮到你們本身不自住，然后回來成都是尋求養(yǎng)老房的狀態(tài)，所以我最開始建議是不要賣，等漲價(jià)，5年后回來成都，只考慮生態(tài)環(huán)境好的二圈養(yǎng)老房的話，這類房價(jià)長期平穩(wěn)，所以一漲一穩(wěn)之間，你們是有這個(gè)時(shí)間精力準(zhǔn)備的。

不過出現(xiàn)了兩個(gè)轉(zhuǎn)機(jī)，一是你們不愿意出租（家居折舊的折價(jià)問題），也有更好更穩(wěn)健的理財(cái)渠道（比如高于**增值速度的理財(cái)能力），二是考慮買新房的角度（優(yōu)質(zhì)新房房源，性價(jià)比較高的價(jià)格行情，是不多的，而且考慮到交房的周期，所以5年期的話，時(shí)間也合適，你們五一節(jié)要回來，就不要自己單獨(dú)去了，我們這邊有新房團(tuán)隊(duì)，車接車送，到時(shí)候帶你們?nèi)グ€(gè)看品質(zhì)新房）。

基于這兩個(gè)變化的話，我還是建議短期可以出售**，然后尋找替代的改善新房。反過來說，如果新房沒有買入的話，那么就沒必要短期出售二手房中糧了，慢慢等待緣分，熬高價(jià)，未嘗是不錯(cuò)的選擇。（5年后繼續(xù)看東安湖怡心湖二手房，價(jià)格會(huì)相對(duì)平穩(wěn)，可以好好蹲一手）。

至于說怎么買新房的話，你們要環(huán)境好，安靜不吵，有醫(yī)療條件的，喜歡徒步公園等，那么東安湖、怡心湖也確實(shí)是個(gè)好方位，300萬內(nèi)的買法也比較多，我們初步建議看三個(gè)盤。

東安湖往回走，來看十陵的新房，**，改善屬性很強(qiáng)，挨著成都大學(xué)，超大的青龍湖，挨著三環(huán)也近醫(yī)院也多（龍?zhí)端掠卸t(yī)院），對(duì)你們養(yǎng)老來說，滿足很多條件。300萬也買得到，你可以考慮下，我們帶你去轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)感受。

東安湖這邊，華潤是賣完了，當(dāng)前比較有品質(zhì)的新房，我覺得是**，緊鄰超大的東安湖公園，又距離地鐵商業(yè)保持不遠(yuǎn)不近的距離，遠(yuǎn)處還可以開車去三圣鄉(xiāng)的華西醫(yī)院，所以養(yǎng)老的生活環(huán)境是動(dòng)靜皆宜，也是很好的選擇。

南下怡心湖，可以看看**，這也是一個(gè)品質(zhì)樓盤，挨著怡心湖不遠(yuǎn)，步行400米可以到達(dá)湖區(qū)，南邊還有華西的天府院區(qū)，怡心湖片區(qū)安靜不吵，不在航線下，生活養(yǎng)老舒適度較好。旁邊還有空港發(fā)展兩個(gè)新房，到時(shí)候可以一起去看看。

總的來說，你們要考慮到提前布局四五年后的買法，那么當(dāng)前也是可以邊賣和置換的，換一個(gè)改善大戶型，更好的生態(tài)環(huán)境，加上交房周期裝修周期，也剛剛合適的。

粉絲提問

你好，我目前在犀浦有一套自住房（**，110平套四，帶車位），因長期在外工作基本空置?？吹椒績r(jià)下跌，想賣掉置換到2.5環(huán)內(nèi)的小戶型自住，但糾結(jié)現(xiàn)在賣是否劃算、低價(jià)出售舍不得裝修心血、不賣又資金不足，希望得到賣房時(shí)機(jī)、合理定價(jià)及成都樓市未來走勢的分析建議。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

整體來說就是分析**的價(jià)格走勢，持有、變賣價(jià)值。

**算是犀浦還比較有質(zhì)感的一個(gè)小區(qū)，我覺得是偏剛改的次新二手，單價(jià)也是周邊還算偏高的小區(qū)了。但整體還是受限于犀浦大環(huán)境以及非迭代剛需高層的影響，未來房價(jià)有較大的爆發(fā)式增長可能性極低，我覺得會(huì)在短期進(jìn)行震蕩，可能在偶然之間賣一個(gè)稍高的價(jià)格，但是長期來說，還是會(huì)持續(xù)陰跌。也就是說，賣房是可以的，但是也要耐心等待緣分，找到近期一個(gè)偶然的小高點(diǎn)出售，就一了百了。

你的房子是中庭樓王17棟，然后高樓層（非頂樓，對(duì)中庭），整體的品相又屬于小區(qū)里最好的狀態(tài)了，更何況還用了25萬裝修，買了5萬車位。不過很可惜，外地上班，極少自住，長期空置，考慮到保值性，想置換一個(gè)中環(huán)內(nèi)的小房子。

所以核心觀點(diǎn)還是置換，保值的做法，這又分出來賣的問題，和買的問題。

我覺得可能比較理想的狀態(tài)是降價(jià)到170多萬去掛牌，然后170萬左右（165-175萬）成交，算是針對(duì)買賣雙方都比較客觀的價(jià)格建議了。

至此，分為兩條線路，如果要快進(jìn)快出，那我建議你低賣低買，按照170萬以內(nèi)的價(jià)格去走快速成交，然后抓大放小，不過多關(guān)注這套房的得失，主要是快速抽身出來，然后尋找你說的另外的保值的自住買法，針對(duì)2.5環(huán)的話，我覺得300萬內(nèi)的可以選擇新房，因?yàn)樾路吭谶@個(gè)價(jià)格段基本馬上就要售罄了，以后再也沒有這個(gè)價(jià)格段的新房了，因此我們要快賣快買，300萬的新房——具體略。

這些樓盤我認(rèn)為雖然不完美，但的確還算是滿足你預(yù)算，符合地段板塊價(jià)值產(chǎn)品需求下的最優(yōu)解，你有興趣的話，我們團(tuán)隊(duì)可以帶你看房，是真正專注于購房者角度的真心推薦。

然后第二條路，則是置換中環(huán)的二手房，那么考慮到二手房價(jià)格在接下來一兩年內(nèi)還算平穩(wěn)的話，我建議就是緩賣**，緩買二手。**該做的積極努力還是做，比如適當(dāng)降價(jià)，提高評(píng)分，積極帶看等，爭取賣170-180萬之間的價(jià)格，這個(gè)就相對(duì)要熬緣分了，緣分到了，再買不遲，超過170萬算你凈賺的。

此時(shí)，再回來看看主城的次新二手房，因?yàn)槟闳嗽谕獾兀苑轿徊幌?。推薦一些很典型的買法，具體略。

總的來說，新房的產(chǎn)品概念更強(qiáng)，當(dāng)前能看的就鎖定二八，需要快賣快買；二手房地段成熟度更佳，價(jià)格周轉(zhuǎn)空間也大，可選范圍比較寬泛，建議以錦江為主要節(jié)點(diǎn)，發(fā)散看周邊的成華+金牛。

最后，你也知道的，我們也帶看新房，著力于通過對(duì)新房市場的熟悉程度，來幫粉絲買到低價(jià)，拿到最高性價(jià)比的房源和價(jià)格。如果有興趣，我們可以車接車送，免費(fèi)帶看新房，

所以針對(duì)你的買賣建議，基本如上兩手抓。