這是一個(gè)好問題。

2025年收官已近一個(gè)月，這一年，我跑過市場，做過成交，買家心態(tài)比24年更佛系，連現(xiàn)場看房的人都少了：

不知道買房有啥用，有購買力，但是沒有購買動(dòng)機(jī)。

我還跑過多個(gè)相關(guān)部門，尤其是土發(fā)，他們也頂著賣地KPI。

即便背景強(qiáng)悍如國企，每天看著各個(gè)樓盤項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)到訪人數(shù)，日子依舊不好過。

大家都知道，房地產(chǎn)正在醞釀強(qiáng)力大招，只是信心修復(fù)之路，注定任重道遠(yuǎn)。

畢竟，市場走向確實(shí)很難預(yù)測(cè)，但路都是人努力走出來的，在行業(yè)低迷期更是如此。

在一片平淡之中，早已有人點(diǎn)了一把火。

那，就是越秀。

這兩天，克而瑞廣州房企拿地榜單公布——

越秀，斷層第一。

請(qǐng)注意，克而瑞計(jì)入的，只是公開招拍掛信息。

實(shí)際上，越秀地產(chǎn)砸下近121個(gè)小目標(biāo)，一口氣拿下9宗招拍掛地塊、1宗融資區(qū)地塊。

當(dāng)中，還不乏白云衡器廠、嘉禾望崗等高溢價(jià)地塊。

這什么概念？

1）單招拍掛投入，就撐起廣州賣地收入的21%；

2）對(duì)比北上深，越秀在廣州的土儲(chǔ)擴(kuò)張，堪稱碾壓式傾斜；

3）只有越秀，敢把51%的土儲(chǔ)押給廣州。

據(jù)中指院顯示，過去一年，越秀在全國的拿地金額為206億。

相當(dāng)于，它在廣州重倉了51%的土儲(chǔ)！

一年拿10塊地+押注51%土儲(chǔ)，有沒有一家全國性企業(yè)，敢那么押注一座城市？

這份魄力，只有越秀。

放眼全國一線，頭部房企都在廣撒網(wǎng)，只有越秀跟廣州的捆綁力，是斷層第一。

這件事在今天看來，依舊非常大膽。

這是一場豪賭嗎？并不是。

你說，這是廣州國企當(dāng)擔(dān)，要穩(wěn)市場，要穩(wěn)預(yù)期，沒錯(cuò)，這層覺悟它有；

但若只想到這一層，那就把越秀想簡單了，這不是“政治任務(wù)”，而是基于市場深度研判后的戰(zhàn)略卡位。

市場的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，出現(xiàn)在2026年初。

01

進(jìn)入2026年，政策層面?zhèn)鱽砹饲逦盘?hào)。

1月1日，作為官方最權(quán)威、最頂級(jí)的雜志，也是中央指導(dǎo)全國工作最重要思想理論陣地《求是》，發(fā)表了《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)預(yù)期》。

該文不僅重新定調(diào)房地產(chǎn)，還披露了三大重點(diǎn)：

其一，公開反思過往的救市力度不足，強(qiáng)調(diào)政策要一次性給足。

其二，重申房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，兼?zhèn)渚幼傩院徒鹑趯傩浴?/p>

其三，房地產(chǎn)已經(jīng)到了轉(zhuǎn)型階段，接下來要追求高質(zhì)量發(fā)展、品質(zhì)升級(jí)。

這篇社論點(diǎn)明，政策要一次性給足，才能為行業(yè)注入強(qiáng)心劑。

最重要的是，中央高層一錘定音：

2026年，全國政策空間力度會(huì)徹底打開，不僅僅是止跌、止損，而是直接拉升，這是前所未有的信號(hào)。

緊接著，高層也給出了實(shí)際的行動(dòng)：

不足一個(gè)月，國家層面已密集出臺(tái)六大類核心政策工具。

一口氣打出 “稅費(fèi)減免+信貸寬松+公積金優(yōu)化+商辦去庫存+存量盤活+融資支持” 組合拳，聚焦降低購房成本、激活換房需求、化解庫存壓力、穩(wěn)定市場預(yù)期四大目標(biāo)。

上述政策，或許只是開胃小菜。

別忘了，官方那句振聾發(fā)聵的表態(tài)：政策空間力度會(huì)徹底打開！

這些信號(hào)疊加在一起，有力扭轉(zhuǎn)了市場的悲觀預(yù)期，市場活躍度也開始明顯改善。

02

現(xiàn)在，我們重新回頭復(fù)盤越秀在25年逆勢(shì)加倉的行動(dòng)，邏輯更清晰了。

1）行業(yè)走過最壞時(shí)刻，市場規(guī)模還在，需求是減少了，但不是消失了。

這個(gè)怎么理解？

我拉了下克而瑞的數(shù)據(jù)：

20-21年樓市高峰期，廣州新房一年網(wǎng)簽10萬套，市場遇冷之后，隨之下降到了7萬套規(guī)模。

而最低點(diǎn)，就是25年了，只有6.4萬套。

市場是真的冷，但2000多萬人口的超級(jí)城市需求并沒有消失。

很多人還是想要換更好的學(xué)區(qū)，更大更好用的戶型，更好的公區(qū)、園林、會(huì)所，更好的居住環(huán)境。

光是改善市場，這一塊就有很大的市場機(jī)會(huì)。

2）越秀對(duì)城市發(fā)展，有深刻認(rèn)知，圍繞核心板塊布局。

所以，你看25年越秀地產(chǎn)在廣州拿地策略，就是圍繞中心區(qū)域、圍繞核心板塊去布局。

25年拿的10塊地，遍布天河、海珠、白云、番禺，都是清一色主城或高潛力板塊。

番禺里仁洞地塊，不是公開市場出讓，而是舊改協(xié)議出讓。

整個(gè)項(xiàng)目體量396萬方，投資高達(dá)500億，是廣州主城中體量最大的城市復(fù)興項(xiàng)目。

對(duì)于這個(gè)數(shù)字，可能很多人沒什么概念。

我來類比下，相當(dāng)于2/3個(gè)珠江新城，5個(gè)獵德，1.5個(gè)琶洲。

論投資額，目前廣州排第二，番禺第一。

里仁洞改造總成本209億，總投資額超500億，相當(dāng)于24年番禺GDP的17%。

如此密集的資金投入，如此大規(guī)模的改造，能夠給板塊帶來逆天改命的變化。

| 里仁洞項(xiàng)目復(fù)建區(qū)實(shí)拍

里仁洞的開發(fā)，讓萬博、長隆真正形成配套功能互聯(lián)，連片開發(fā)。

放在更大的城市棋局里：

它通過空間縫合、功能補(bǔ)齊、交通互聯(lián)、產(chǎn)城融合四大路徑，構(gòu)建“南珠城，北萬博”的杠鈴結(jié)構(gòu)，成為廣州新中軸南延的戰(zhàn)略支點(diǎn)。

同樣在中軸北段的白云衡器廠，越秀一舉擊退多家開發(fā)商，拿下地塊，也就后來的云萃。

項(xiàng)目開盤之后，產(chǎn)品精準(zhǔn)落地并實(shí)現(xiàn)市場爆紅。

整套操作，印證了越秀對(duì)廣州核心地段的精準(zhǔn)判斷與超強(qiáng)產(chǎn)品打造能力，也為行業(yè)提供了逆勢(shì)拿地的底層+邏輯——

卡位越精準(zhǔn)，越能炸出購買力。

廣州這座千年商都不會(huì)老去，城市更新會(huì)是永恒的話題。

在海珠后航道的廣紙，25年12月，越秀豪砸14.3億拿下海珠335地塊。

一開始，地塊規(guī)劃容積率為7，這是綜合了老城廣紙舊城征收成本所做出的考量。

畢竟，容積率高低背后，是成本。

但是，最終地塊出讓，容積率定為3.5，成本肯定算不過，這已經(jīng)不是單純從市場端決策的拿地了。

說實(shí)話，這樣的板塊，這樣的地塊，除了越秀，沒人會(huì)拿，也沒人敢拿。

在這里，越秀已經(jīng)深耕十多年，廣州工業(yè)的超級(jí)腹地——“鐵銹帶”，如今已經(jīng)變成了城市界面改善的濱江活力區(qū)。

同樣的還有世界大觀板塊，25年其與金茂合作，共同開發(fā)世界大觀四期。

至此，越秀地產(chǎn)包圓了世界大觀一二三四期地塊，用143億投票。

雖然，有國貿(mào)和金茂合作伙伴有入局，但越秀也幾乎是憑借一舉之力，把原先的撂荒的樂園重建，立住主城低密+湖居豪宅范。

這體現(xiàn)了，越秀能夠讀懂城市，戰(zhàn)略重心與廣州發(fā)展藍(lán)圖深度綁定，和城市共生。

這已經(jīng)不是簡單拿地，這叫卡位?？ㄗ〕鞘邪l(fā)展節(jié)點(diǎn)，也就卡住了未來幾年市場份額和定價(jià)的話語權(quán)。

讀懂城市，市場已經(jīng)給了正反饋。

越秀之前拿的云萃、白云沙太南路云悅項(xiàng)目，開盤賣到飛起，甚至能夠做到拿地后一百來天現(xiàn)金流回正。

這兩天，越秀鴻璟臺(tái)開盤后集中網(wǎng)簽87套，也打臉了很多黑子。

這套打法，不僅洞察客戶需求痛點(diǎn)，還能快速去化，形成良性循環(huán)。

03

越秀開發(fā)和營銷，快、狠、準(zhǔn)。

市場這么差，也很卷，尤其是新房市場，要想沖殺出來很難。

尤其是買房市場的當(dāng)下，客戶非常冷靜，除了價(jià)格搏殺，要買家現(xiàn)場種草，有興奮感，是一件非常難的事情。

此外，還有同行、存量競品的精準(zhǔn)狙擊，往往開盤就能定生死。

為什么越秀敢拿地？甚至三個(gè)月就敢馬上開盤？

1）超強(qiáng)的專業(yè)能力，團(tuán)隊(duì)凝聚力，向心力。

國資背景，卓越的組織能力，以及貼近市場一線需求和變化，并很快做出反應(yīng)決斷力。

市場每周都在變，越秀敢拿地背后，敢在三個(gè)月開盤，肯定是有一個(gè)強(qiáng)大專業(yè)團(tuán)隊(duì)，并且不會(huì)選擇“路徑依賴”。

這個(gè)看起來容易，但是不是誰都能做到的。

從拿地前期，越秀就做完了整套的開發(fā)方案，包括產(chǎn)品和客研，工作量全部前置。

這一點(diǎn)，在國企系統(tǒng)本身就很難得。

2）拼產(chǎn)品力，大量調(diào)研市場客戶需求，產(chǎn)品不斷升級(jí)。

在拼產(chǎn)品力的時(shí)代，為更好的產(chǎn)品，更好的圈層，提供一整套的生活方案和系列生活體驗(yàn)，不斷迭代。

比如，越秀琢磨怎么讓廣州人住得更“廣州”。搞出“會(huì)煲湯的廚房”這種細(xì)節(jié)，就是例證。

知道這里的買家務(wù)實(shí)又挑剔，產(chǎn)品必須接得住地氣。

比如，你這么讓客戶心動(dòng)換房，甚至選新房，而不是確定性更好的次新二手？

那你的園林、會(huì)所、公區(qū)、是不是要做得更大、更好？都26年了，好房子，能不能做到剛改的價(jià)格，豪宅的配置？

這些都是當(dāng)下客戶的心態(tài)和需求的變化。

更別說，越秀還搞“以舊換新”，這解決了現(xiàn)在客戶“買一賣一”的困局和痛點(diǎn)，徹底打通改善置換鏈條。

這套打法，不僅洞察客戶需求痛點(diǎn)，還能快速去化，形成良性循環(huán)。

26年，越秀依舊會(huì)在廣州拿地，繼續(xù)重倉廣州，尤其是核心板塊核心項(xiàng)目。

第一，越秀對(duì)廣州這座城市的長遠(yuǎn)未來，已經(jīng)投下了極度信任的一票。

第二，越秀的投資邏輯極其聚焦和精準(zhǔn)，只拿核心價(jià)值地塊，從源頭上鎖定安全邊際與競爭力。

第三，越秀正在從“蓋房子-賣房子”的傳統(tǒng)模式，轉(zhuǎn)向 “深耕城市-運(yùn)營資產(chǎn)-服務(wù)客戶” 的新模式。

其實(shí)，這兩年，我們看到很多企業(yè)抱團(tuán)取暖，也看到很多企業(yè)戰(zhàn)略收縮。

但是，越秀卻越走越穩(wěn)定，其對(duì)行業(yè)發(fā)展、以及未來的戰(zhàn)略走向有非常清晰的認(rèn)知。

市場不好，而企業(yè)上下貫徹這種認(rèn)知，本身就是一種稀缺資源。

這會(huì)讓越秀繼續(xù)穿越行業(yè)周期，坐穩(wěn)廣州領(lǐng)頭羊的位置。

越秀這次，不是在豪賭，而是鋪就廣州這座城市共同生長的未來之路。

這條路，它打算一直走下去。