我之前就寫(xiě)過(guò)一篇萬(wàn)科的文章，就是關(guān)于萬(wàn)科高管是怎么通過(guò)金融的手段，把公司資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到個(gè)人口袋的，感興趣可以看看這篇文章：深度揭秘：萬(wàn)科高管煉金術(shù)

今天我再深入聊聊萬(wàn)科，以及我對(duì)公司上層高管的一些理解。我之前在上市公司當(dāng)過(guò)董事長(zhǎng)助理，接觸過(guò)一些公司最上層的高管。如果回過(guò)頭來(lái)再看萬(wàn)科，感覺(jué)其中的商業(yè)邏輯其實(shí)是一樣的。

2018年萬(wàn)科第一個(gè)喊出“活下去”，這是頗有遠(yuǎn)見(jiàn)的遇見(jiàn)到未來(lái)房地產(chǎn)即將面臨巨大的下行風(fēng)險(xiǎn)，但是喊出活下去的萬(wàn)科，后面是不是開(kāi)始逐步收縮，圍積現(xiàn)金準(zhǔn)備過(guò)冬呢?

但是并非如此，實(shí)際情況恰恰相反——2018年之后，萬(wàn)科不僅沒(méi)有收縮，反而開(kāi)啟了瘋狂拿地的模式。數(shù)據(jù)顯示：2019年萬(wàn)科拿地金額高達(dá)1500億元，位列全國(guó)第二；2020年進(jìn)一步攀升至2000億元，登頂全國(guó)第一；2021年更是創(chuàng)下2500億元的新高，連續(xù)兩年蟬聯(lián)榜首。

也就是說(shuō)，盡管萬(wàn)科是行業(yè)內(nèi)首個(gè)喊出“活下去”的企業(yè)，但其實(shí)際行動(dòng)卻與口號(hào)背道而馳：三年間累計(jì)拿地超6000億元，不僅沒(méi)有收縮戰(zhàn)線，反而持續(xù)加杠桿擴(kuò)張。這種“喊風(fēng)險(xiǎn)、做擴(kuò)張”的矛盾行為，暴露了其風(fēng)險(xiǎn)控制的嚴(yán)重缺位——早早預(yù)警行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的萬(wàn)科，在實(shí)際操作中卻毫無(wú)風(fēng)控意識(shí)，甚至在主動(dòng)放大風(fēng)險(xiǎn)敞口。

更值得關(guān)注的是拿地結(jié)構(gòu)：這三年萬(wàn)科獲取的土地中，僅11%位于一線城市，其余89%均分布在二線及三四線城市，其中三四線城市占比最大。正是這種“重倉(cāng)三四線”的策略，讓萬(wàn)科在房地產(chǎn)下行周期中付出了慘重代價(jià)——2024年前11個(gè)月，全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積同比下滑14%、銷(xiāo)售金額下滑19%，而萬(wàn)科的銷(xiāo)售面積降幅達(dá)26.6%、銷(xiāo)售金額降幅更是高達(dá)34.6%，遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。

問(wèn)題隨之而來(lái)：既然萬(wàn)科早在2018年就預(yù)判到行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)，為何后續(xù)幾年不僅沒(méi)有收縮，反而瘋狂拿地，甚至連風(fēng)險(xiǎn)極高的三四線城市土地都不放過(guò)？答案藏在企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)里。

萬(wàn)科的名義實(shí)控人是深圳國(guó)資委，但這一“大股東”并不參與實(shí)際經(jīng)營(yíng)，日常運(yùn)營(yíng)完全由職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)主導(dǎo)。職業(yè)經(jīng)理人與資本所有者的利益訴求存在本質(zhì)差異：前者無(wú)需承擔(dān)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，核心訴求是通過(guò)擴(kuò)大規(guī)模（如多拿地、多開(kāi)工）獲取更多項(xiàng)目資源——土石方工程、建筑施工、材料采購(gòu)、園林景觀等環(huán)節(jié)均存在巨大尋租空間；而后者（資本所有者）則需要平衡風(fēng)險(xiǎn)與收益，在擴(kuò)張中控制風(fēng)險(xiǎn)。

這種“所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離”的模式，讓萬(wàn)科陷入了“口號(hào)喊風(fēng)險(xiǎn)、行動(dòng)擴(kuò)規(guī)模”的怪圈：職業(yè)經(jīng)理人為了短期利益（如項(xiàng)目規(guī)模、尋租空間）瘋狂拿地，卻對(duì)項(xiàng)目未來(lái)的銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)視而不見(jiàn)。這便是萬(wàn)科“一邊喊活下去，一邊拼命拿地”的根本動(dòng)因——利益驅(qū)動(dòng)下的非理性擴(kuò)張。

年輕時(shí)我曾對(duì)這種治理結(jié)構(gòu)嗤之以鼻：當(dāng)時(shí)總覺(jué)得家族企業(yè)“落后”，重要崗位被親戚占據(jù)、老板親力親為的模式不符合現(xiàn)代企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，甚至與富二代朋友討論過(guò)“職業(yè)經(jīng)理人制度”的優(yōu)劣。他當(dāng)時(shí)提醒我：“國(guó)內(nèi)外職業(yè)經(jīng)理人的操守、法律環(huán)境完全不同”，那時(shí)候我還沒(méi)有能夠深刻理解其中的道理。隨著閱歷增長(zhǎng)才明白：將企業(yè)命運(yùn)寄托于職業(yè)經(jīng)理人的職業(yè)操守，本身就是一場(chǎng)豪賭。

這也解釋了當(dāng)年王石為何拼盡全力狙擊姚振華入主萬(wàn)科——沒(méi)有實(shí)控人的萬(wàn)科，對(duì)職業(yè)經(jīng)理人而言是“天堂”：無(wú)需受資本約束，可肆意擴(kuò)張；一旦引入實(shí)控人，這種“自由”將被終結(jié)。在行業(yè)上行期，這種模式或許能被高增長(zhǎng)掩蓋；但當(dāng)潮水退去（行業(yè)下行），萬(wàn)科的“裸泳”便暴露無(wú)遺——所謂“優(yōu)等生”，在缺乏實(shí)控人把控風(fēng)險(xiǎn)的情況下，比多數(shù)民企更不堪。

如今，境外美元債投資者將萬(wàn)科視為“下一個(gè)恒大”，邏輯清晰可見(jiàn)：其一，即便房地產(chǎn)企穩(wěn)，也只會(huì)是大城市市場(chǎng)回暖，萬(wàn)科重倉(cāng)的三四線資產(chǎn)仍將面臨漫長(zhǎng)寒冬；其二，職業(yè)經(jīng)理人主導(dǎo)的模式無(wú)法帶領(lǐng)企業(yè)脫困——企業(yè)遇困不可怕，可怕的是經(jīng)營(yíng)者不是“老板”：職業(yè)經(jīng)理人在危機(jī)中首先考慮的，往往是“最后撈一筆”而非“共克時(shí)艱”。

這種前景不僅境外投資者看透了，萬(wàn)科的實(shí)控人深圳國(guó)資委想必也心知肚明——美元債提前半年暴跌（早于萬(wàn)科實(shí)際暴雷），正是市場(chǎng)用腳投票：投資者幾乎篤定，深圳國(guó)資委不會(huì)再掏真金白銀救萬(wàn)科。

理論上，拯救萬(wàn)科的唯一解是實(shí)控人入駐、更換管理團(tuán)隊(duì)，但這幾乎不可能實(shí)現(xiàn)：一方面，現(xiàn)有團(tuán)隊(duì)會(huì)激烈反抗；更為重要的是，萬(wàn)科現(xiàn)在就是一個(gè)爛攤子，站在國(guó)資委的立場(chǎng)，沒(méi)有誰(shuí)愿意接這個(gè)爛攤子。

很多人以為萬(wàn)科暴雷是天災(zāi)，是房地產(chǎn)行業(yè)下行所不能避免的。

但就連我和其他一些房地產(chǎn)博主都能在2020年左右看到房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，萬(wàn)科高管能看不到？

2018年就喊出要活下去的萬(wàn)科，其實(shí)完全有機(jī)會(huì)避免這輪地產(chǎn)下行周期的，至少活下去沒(méi)有問(wèn)題。

但是當(dāng)集體利益跟個(gè)人利益發(fā)生沖突時(shí)，如果沒(méi)有有效的法規(guī)約束，正常人都會(huì)選擇個(gè)人利益優(yōu)先。

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（1）房產(chǎn)、金融、時(shí)政、職場(chǎng)和社會(huì)思考等領(lǐng)域的深度思考，由于面向私域，所以并非”刪減版“

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（3）房地產(chǎn)和金融周報(bào)各一篇，分析未來(lái)房產(chǎn)走勢(shì)&有價(jià)值的投資領(lǐng)域

（4）每日最新各類(lèi)有價(jià)值的金融數(shù)據(jù)、政策動(dòng)向簡(jiǎn)評(píng)

（5）大家的問(wèn)答，主要覆蓋房產(chǎn)、投資、生活，集思廣益、提升認(rèn)知