家人們，最近香港樓市出了個(gè)大新聞，估計(jì)很多人沒(méi)太看懂，但這事兒里藏著資本的小心思，也牽著無(wú)數(shù)赴港學(xué)子的生計(jì)，今天咱們就用大白話扒透——全球資本都在瘋搶香港的學(xué)生公寓，大批酒店正忙著改造成學(xué)生宿舍，這波操作到底是怎么回事？

先給大家擺點(diǎn)實(shí)在的，不是我瞎吹，這都是有數(shù)據(jù)支撐的。2025年1到10月，香港涉及酒店、賓館改成學(xué)生宿舍的成交就有16宗，總金額超61億港元，光酒店改裝的就占了6宗，花了40億港元。你敢信？以前沒(méi)人多看一眼的三星級(jí)商務(wù)酒店、舊式大廈，現(xiàn)在成了香餑餑。

外資、中資、本地資本全來(lái)了：宏安地產(chǎn)聯(lián)合美國(guó)私募基金花4.35億買(mǎi)了旺角酒店改學(xué)生公寓，中原投資把尖沙咀三星酒店改成“一步居117”，入住率直接拉滿100%；內(nèi)地的招商局、華潤(rùn)隆地也下場(chǎng)，要么買(mǎi)酒店改宿舍，要么直接布局賽道。更夸張的是，還有專門(mén)做學(xué)生宿舍的公司要去美國(guó)IPO，它家95%的租客都是內(nèi)地學(xué)生。

與此同時(shí)，香港學(xué)生找宿舍比登天還難。2023到2024學(xué)年，非本地學(xué)生的宿位缺口就有4.76萬(wàn)個(gè)，6.2萬(wàn)名留學(xué)生里，能搶到學(xué)校宿舍的還不到1.5萬(wàn)人?，F(xiàn)在八大院校的學(xué)生和宿位比例是3.4:1，相當(dāng)于每3個(gè)多學(xué)生搶1個(gè)床位，就算到2027年，缺口還得有5.5萬(wàn)個(gè)。很多內(nèi)地學(xué)生剛拿到offer，就得趕緊找房子，中介還故意營(yíng)造緊張感，說(shuō)多個(gè)學(xué)生搶一個(gè)盤(pán)，逼著你快速下單。

那為啥突然就掀起這股熱潮？說(shuō)白了就三個(gè)原因，個(gè)個(gè)都戳中要害。

第一，需求實(shí)在太旺，缺口大到離譜。香港政府要打造國(guó)際教育樞紐，把非本地生錄取比例從20%一路提到50%，港校還在擴(kuò)招內(nèi)地生，香港中文大學(xué)今年內(nèi)地招生比往年多了三成多。赴港讀書(shū)的人越來(lái)越多，但學(xué)校宿舍根本跟不上，本來(lái)土地就稀缺，市區(qū)高校想擴(kuò)建宿舍難如登天，只能靠校外補(bǔ)缺口，這就給資本留了巨大空間。

第二，政策開(kāi)了綠燈，改裝比新建劃算。政府推出“城中學(xué)舍計(jì)劃”，簡(jiǎn)化酒店、商廈改宿舍的流程，不用走繁瑣手續(xù)，連停車(chē)位都能改成自習(xí)室、健身房。對(duì)資本來(lái)說(shuō)，買(mǎi)現(xiàn)成酒店改裝，成本比新建低太多，每平方英尺改裝費(fèi)1500到2000港元，半年到一年就能完工，見(jiàn)效快、風(fēng)險(xiǎn)小，比砸錢(qián)搞寫(xiě)字樓、商鋪穩(wěn)妥多了——畢竟現(xiàn)在香港寫(xiě)字樓、商鋪?zhàn)赓U都在低谷，學(xué)生公寓卻是穩(wěn)賺不賠的買(mǎi)賣(mài)。

第三，資本沒(méi)處去，學(xué)生公寓成了“避風(fēng)港”。現(xiàn)在全球經(jīng)濟(jì)波動(dòng)大，投資啥都不如穩(wěn)收租金靠譜。學(xué)生公寓有個(gè)特點(diǎn)：入住率高、租期穩(wěn)定，還能靠配套服務(wù)漲租金。像紅磡的Y83公寓，雙人間每人月租9000港元，單人間1.3萬(wàn)港元，包水電網(wǎng)還帶健身房，入住率直接100%。對(duì)資本來(lái)說(shuō)，這就是抗周期的香餑餑，外資基金單筆投10到20億港元，本地資本也跟著分一杯羹，無(wú)非就是盤(pán)子大小的區(qū)別。

這波操作帶來(lái)的影響，好的壞的都得說(shuō)說(shuō)，咱們不吹不黑。

對(duì)學(xué)生來(lái)說(shuō)，短期是好事，至少床位變多了，不用再擠狹小的私人住宅，還能享受公寓的安保、自習(xí)室這些配套。但壞消息是，租金沒(méi)降反漲，資本改裝的公寓看似服務(wù)好，實(shí)則把改裝成本、運(yùn)營(yíng)成本都攤到了租金里，很多學(xué)生只能咬著牙承擔(dān)，畢竟有個(gè)安穩(wěn)住處比啥都強(qiáng)。而且部分二房東也跟著趁火打劫，加價(jià)轉(zhuǎn)租，進(jìn)一步加重學(xué)生負(fù)擔(dān)。

對(duì)酒店行業(yè)來(lái)說(shuō)，那些位置偏、空置率高的三星級(jí)酒店，總算有了出路，不用在旅游淡季坐吃山空。但反過(guò)來(lái)，大量酒店改成宿舍后，旅游旺季可能出現(xiàn)酒店供給不足，推高住宿價(jià)格，影響游客體驗(yàn)，這也是連鎖反應(yīng)。

對(duì)香港樓市來(lái)說(shuō)，這相當(dāng)于開(kāi)辟了一個(gè)新賽道，分流了部分資本，暫時(shí)緩解了商業(yè)地產(chǎn)的低迷。但大家要看清，這不是樓市回暖的信號(hào)，只是資本找了個(gè)新的盈利出口，本質(zhì)上還是靠著學(xué)生的剛性需求撐著，和普通住宅市場(chǎng)沒(méi)啥關(guān)系，最近香港二手房?jī)r(jià)格還在小幅波動(dòng)，說(shuō)明整體樓市依然疲軟。

說(shuō)到這兒，我有幾句心里話，可能有點(diǎn)犀利，但都是大實(shí)話。

首先，這事兒本質(zhì)是資本、政策和民生需求的三方博弈，資本逐利無(wú)可厚非，但不能把學(xué)生當(dāng)成收割的對(duì)象?，F(xiàn)在學(xué)生公寓的租金已經(jīng)遠(yuǎn)超普通住宅的合租價(jià)格，資本拿著政策紅利改裝物業(yè)，賺得盆滿缽滿，而買(mǎi)單的還是那些背井離鄉(xiāng)求學(xué)的年輕人。我不是反對(duì)資本入場(chǎng)，而是希望資本能守住底線，別把民生需求當(dāng)成暴利的工具，畢竟學(xué)生不是待宰的羔羊。

其次，政策的初衷是好的，解決學(xué)生住宿缺口、打造教育樞紐，但要警惕資本跑偏。政府簡(jiǎn)化流程是為了快速增加宿位，不是讓資本哄抬租金、無(wú)序擴(kuò)張。應(yīng)該出臺(tái)配套監(jiān)管，比如限制學(xué)生公寓的租金漲幅，規(guī)范運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)，不能讓好政策最后變成資本的盛宴，學(xué)生的負(fù)擔(dān)。

還有，大家別被這波熱潮迷惑，覺(jué)得學(xué)生公寓是萬(wàn)能的。香港的核心問(wèn)題還是土地資源緊張，教育配套跟不上擴(kuò)招速度。學(xué)生公寓再多，也只是權(quán)宜之計(jì)，真正要解決問(wèn)題，還是得從根源上增加教育配套用地，平衡招生規(guī)模和住宿供給，而不是靠資本改裝存量物業(yè)來(lái)湊數(shù)。那些說(shuō)“學(xué)生公寓能救香港樓市”的，都是忽悠人的，這只是細(xì)分賽道的熱鬧，撐不起整個(gè)樓市的基本面。

最后我想說(shuō)，不管是資本布局，還是政策調(diào)整，最終都要落到“人”的身上。赴港求學(xué)的年輕人，是抱著求知的心態(tài)來(lái)的，他們需要的不是資本包裝后的“高端宿舍”，而是一個(gè)性價(jià)比高、安穩(wěn)舒心的住處。當(dāng)資本把學(xué)生宿舍當(dāng)成一門(mén)穩(wěn)賺不賠的生意時(shí)，我們更要清醒地看到，教育不該被資本過(guò)度裹挾，民生需求也不該成為盈利的籌碼。

這波資本涌入香港學(xué)生公寓的熱潮，還會(huì)持續(xù)幾年，畢竟宿位缺口擺在那兒，政策紅利也還在。但熱潮褪去后，留下的是合理的住宿供給，還是被推高的租金泡沫？咱們走著瞧。也歡迎在評(píng)論區(qū)聊聊，你怎么看資本搶灘學(xué)生公寓這事兒？