快訊背景：2025年12月，上海嘉定新城核心區(qū)迎來(lái)標(biāo)志性資產(chǎn)盤(pán)活事件—信達(dá)地產(chǎn)與嘉定新城發(fā)展有限公司達(dá)成合作，正式啟動(dòng)中旭大廈項(xiàng)目重啟及轉(zhuǎn)型工作。作為停滯十年的爛尾辦公樓，中旭大廈曾是嘉定新城城市界面提升的“攔路虎”，此次由四大AMC機(jī)構(gòu)之一中國(guó)信達(dá)旗下信達(dá)地產(chǎn)牽頭盤(pán)活，將轉(zhuǎn)型為保障性租賃住房，成為AMC機(jī)構(gòu)借助Pre-REITs基金模式試水爛尾樓改造保租房的首個(gè)典型案例。

此次交易與同期鼎暉收購(gòu)base蘇河項(xiàng)目、國(guó)壽資本入股領(lǐng)盛公寓形成鮮明差異，并非收購(gòu)成熟運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)，而是聚焦不良資產(chǎn)的修復(fù)與價(jià)值重塑。項(xiàng)目總建筑面積6.17萬(wàn)平方米，計(jì)劃打造集居住、消費(fèi)、休閑于一體的綜合性活力社區(qū)，預(yù)計(jì)2028年全面建成并投入使用，可提供873套保租房，為嘉定新城職住平衡注入新動(dòng)能。

URI認(rèn)為，此次交易是AMC機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)型城市更新、探索不良資產(chǎn)證券化路徑的重要突破。2025年以來(lái)，國(guó)家持續(xù)鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)參與存量資產(chǎn)盤(pán)活，尤其是支持AMC機(jī)構(gòu)發(fā)揮不良資產(chǎn)處置優(yōu)勢(shì)，對(duì)接保租房建設(shè)與REITs市場(chǎng)，為這類(lèi)“問(wèn)題資產(chǎn)”的修復(fù)提供了政策窗口。

大宗交易詳情

項(xiàng)目名稱(chēng)：中旭大廈（轉(zhuǎn)型后為嘉定新城品質(zhì)活力社區(qū)·保租房項(xiàng)目）

成交價(jià)：預(yù)計(jì)低于三次流拍價(jià)1.71億元，折合樓面價(jià)低于3800元/平方米

項(xiàng)目地址：上海嘉定新城核心區(qū)，東至永盛路、西至依瑪路、北至高臺(tái)路、南至白銀路，距保利大劇院僅1.2公里，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著

地塊性質(zhì)：原規(guī)劃為商業(yè)、辦公用地，現(xiàn)按城市更新政策調(diào)整為兼容保障性租賃住房用途，適配保租房運(yùn)營(yíng)要求

建筑面積：總建筑面積6.17萬(wàn)平方米（地上建筑面積4.5萬(wàn)平方米，占地面積約2.2萬(wàn)平方米）

房源構(gòu)成：包含三幢主體建筑，1號(hào)樓為保租房主體，規(guī)劃建設(shè)873套房源，涵蓋30-68平方米一室戶(hù)、兩室戶(hù)兩種戶(hù)型，全裝全配拎包入住標(biāo)準(zhǔn)；2號(hào)樓規(guī)劃導(dǎo)入餐飲消費(fèi)，3號(hào)樓布局零售商業(yè)，配套建設(shè)多種運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所

租客畫(huà)像：核心客群為嘉定新城周邊學(xué)生、單身白領(lǐng)及家庭上班族，適配區(qū)域產(chǎn)業(yè)人口居住需求，依托保租房屬性保障租客穩(wěn)定性

原租金標(biāo)準(zhǔn)：無(wú)歷史租金參考（項(xiàng)目停滯十年未投入運(yùn)營(yíng)），轉(zhuǎn)型后按嘉定區(qū)保租房定價(jià)機(jī)制執(zhí)行，預(yù)計(jì)為同區(qū)域市場(chǎng)化房源租金的9折及以下，支持公積金提取支付房租

現(xiàn)運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)：2025年12月正式啟動(dòng)重啟工作，目前處于工程修復(fù)與改造階段，建設(shè)周期約兩年，計(jì)劃2028年建成投用；項(xiàng)目砌體工程僅完成約20%，后續(xù)需投入大量資金推進(jìn)裝修、招商及運(yùn)營(yíng)

項(xiàng)目特色：AMC機(jī)構(gòu)借助Pre-REITs基金盤(pán)活爛尾樓的首個(gè)保租房案例；嘉定新城重點(diǎn)城市更新項(xiàng)目，破解十年?duì)€尾難題；集保租房、餐飲、零售于一體的綜合性社區(qū)，助力區(qū)域職住平衡

Chronicle

項(xiàng)目時(shí)間軸

2011年，廣西中旭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以0.91億元競(jìng)得該地塊，樓板價(jià)為2066元/平方米，溢價(jià)率為3.0%；2015年，中旭大廈的結(jié)構(gòu)順利封頂，但是因中旭房地產(chǎn)公司資金鏈斷裂，項(xiàng)目自此長(zhǎng)期停滯；2025年3月，中旭開(kāi)發(fā)商等25家關(guān)聯(lián)企業(yè)向法院申請(qǐng)合并預(yù)重整；2025年4月-7月，京東資產(chǎn)交易平臺(tái)拍賣(mài)中旭大廈項(xiàng)目100%股權(quán)及應(yīng)收債權(quán)，歷經(jīng)三次拍賣(mài)均流拍，三拍拍賣(mài)價(jià)為1.71億元，折合樓面價(jià)約3800元/平米；2025年8月，新城公司領(lǐng)導(dǎo)一行實(shí)地調(diào)研中旭大廈項(xiàng)目盤(pán)活情況；2025年12月，信達(dá)地產(chǎn)與新城公司達(dá)成合作，正式啟動(dòng)項(xiàng)目。

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然而這非信達(dá)首次抄底上海爛尾樓，早在2025年8月，信達(dá)以8.86億元底價(jià)拍賣(mài)成功爛尾近十年的上海浦西佳程廣場(chǎng)，拿下后同樣計(jì)劃轉(zhuǎn)型為長(zhǎng)租公寓或康養(yǎng)綜合體。這是信達(dá)AMC機(jī)構(gòu)首次借助Pre-REITs基金模式盤(pán)活不良資產(chǎn)的一次試水，此前多以債權(quán)收購(gòu)介入，未來(lái)信達(dá)通過(guò)“收購(gòu)-修復(fù)-提升-證券化”深度培育Pre-REITs資產(chǎn)的路徑已經(jīng)非常清晰。

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收購(gòu)方式與交易結(jié)構(gòu)

本次交易采用“AMC主導(dǎo)+基金賦能+專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)”的結(jié)構(gòu)化運(yùn)作模式，形成閉環(huán)式資產(chǎn)盤(pán)活路徑。資金層面，依托中國(guó)信達(dá)2025年3月發(fā)起的550億元不動(dòng)產(chǎn)盤(pán)活投資平臺(tái)，其中250億元專(zhuān)項(xiàng)用于Pre-REITs業(yè)務(wù)，中旭大廈項(xiàng)目資金主要來(lái)源于子基金信達(dá)坤澤（規(guī)模50.01億元），信達(dá)地產(chǎn)旗下信達(dá)悅生活認(rèn)繳2.5億元作為有限合伙人，負(fù)責(zé)項(xiàng)目商業(yè)板塊運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)資金與運(yùn)營(yíng)的綁定。

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執(zhí)行層面，構(gòu)建“三方分工”體系：信達(dá)地產(chǎn)承擔(dān)項(xiàng)目代建職責(zé)，負(fù)責(zé)工程修復(fù)、改造施工及建設(shè)管理，解決爛尾樓工程遺留問(wèn)題；信悅資管（信達(dá)地產(chǎn)資產(chǎn)管理平臺(tái)）提供全流程資產(chǎn)管理服務(wù)，涵蓋前期定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商運(yùn)營(yíng)及后期租賃管理；嘉定新城發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)政策對(duì)接、政企協(xié)調(diào)及技術(shù)支持，為項(xiàng)目落地提供保障。

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退出層面，預(yù)留Pre-REITs至公募REITs的通道。待項(xiàng)目2028年建成并實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)后，計(jì)劃納入信達(dá)Pre-REITs基金培育，通過(guò)3-5年運(yùn)營(yíng)提升資產(chǎn)價(jià)值與現(xiàn)金流穩(wěn)定性，最終推動(dòng)資產(chǎn)注入公募REITs完成退出，實(shí)現(xiàn)“不良資產(chǎn)-優(yōu)質(zhì)保租房-證券化資產(chǎn)”的價(jià)值躍遷。

URI深度解讀

信達(dá)牽頭盤(pán)活中旭大廈并轉(zhuǎn)型保租房，在上海存量資產(chǎn)盤(pán)活與保租房供給擴(kuò)容的雙重背景下，具有突破性行業(yè)意義。URI觀察到，當(dāng)前上海核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)租賃資產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)激烈，而郊區(qū)及不良資產(chǎn)賽道成為資本新的發(fā)力點(diǎn)，尤其是AMC機(jī)構(gòu)憑借資金與處置優(yōu)勢(shì)，逐步成為爛尾樓等問(wèn)題資產(chǎn)盤(pán)活的核心力量。在此背景下，中旭大廈借助政策東風(fēng)與基金工具實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，為同類(lèi)資產(chǎn)提供了盤(pán)活范本。

一、交易雙方的戰(zhàn)略邏輯

（一）操盤(pán)方信達(dá)：AMC轉(zhuǎn)型與基金化布局的雙重突破合作方嘉定新城發(fā)展有限公司：城市更新與民生保障的雙贏

信達(dá)此次運(yùn)作精準(zhǔn)契合其“不良資產(chǎn)處置+城市更新+資本退出”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向。作為四大AMC之一，中國(guó)信達(dá)依托資金優(yōu)勢(shì)與處置經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)Pre-REITs基金模式將不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可證券化的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，突破傳統(tǒng)債權(quán)收購(gòu)的盈利瓶頸，開(kāi)辟“資產(chǎn)培育+證券化退出”的新盈利路徑。同時(shí)，借助中旭大廈及此前浦西佳程廣場(chǎng)等爛尾樓項(xiàng)目的操盤(pán)，信達(dá)逐步構(gòu)建“收購(gòu)-修復(fù)-提升-證券化”的全鏈條能力，強(qiáng)化在城市更新領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)力，為550億元不動(dòng)產(chǎn)盤(pán)活平臺(tái)提供優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。

同時(shí)，URI認(rèn)為項(xiàng)目仍面臨多重挑戰(zhàn)：一是工程與債權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目?jī)H完成20%砌體工程，修復(fù)過(guò)程中可能出現(xiàn)隱性工程問(wèn)題，且原開(kāi)發(fā)商25家關(guān)聯(lián)企業(yè)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜，需耗費(fèi)大量精力梳理；二是成本超支風(fēng)險(xiǎn)，爛尾樓改造不確定性較強(qiáng)，后續(xù)裝修、招商及運(yùn)營(yíng)投入可能超出預(yù)期；三是運(yùn)營(yíng)培育壓力，嘉定新城租賃市場(chǎng)需求不及核心城區(qū)，需通過(guò)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)提升入住率，且商業(yè)配套招商難度較大，直接影響項(xiàng)目整體收益。

（二）原始權(quán)益人（廣西中旭開(kāi)發(fā)商等25家關(guān)聯(lián)企業(yè)）：資本閉環(huán)與戰(zhàn)略聚焦的主動(dòng)選擇

對(duì)嘉定新城而言，此次合作是破解城市爛尾難題、提升區(qū)域價(jià)值與民生保障能力的主動(dòng)選擇。中旭大廈作為停滯十年的項(xiàng)目，嚴(yán)重影響城市界面與新城形象，通過(guò)信達(dá)介入盤(pán)活，既能消除城市“傷疤”，又能新增873套保租房，有效緩解區(qū)域職住失衡問(wèn)題，適配新城產(chǎn)業(yè)人口的居住需求。同時(shí)，借助信達(dá)的專(zhuān)業(yè)能力與資金支持，無(wú)需政府大量資金投入即可完成資產(chǎn)盤(pán)活，實(shí)現(xiàn)“城市更新+保租房供給”的雙重目標(biāo)，為后續(xù)同類(lèi)問(wèn)題資產(chǎn)處置提供政企合作范本。

二、政策支撐：REITs擴(kuò)募機(jī)制的規(guī)范化賦能

此次交易的落地，核心依托于多重政策的協(xié)同支撐。一方面，國(guó)家層面鼓勵(lì)A(yù)MC機(jī)構(gòu)參與存量資產(chǎn)盤(pán)活，明確支持AMC通過(guò)基金化、證券化方式處置不良不動(dòng)產(chǎn)，為信達(dá)Pre-REITs模式介入提供合規(guī)基礎(chǔ)；另一方面，上海持續(xù)推進(jìn)保租房供給擴(kuò)容與城市更新，2025年相關(guān)政策明確允許商業(yè)辦公用地調(diào)整為保租房用途，且對(duì)爛尾樓改造項(xiàng)目提供政策對(duì)接、流程優(yōu)化等支持，降低項(xiàng)目轉(zhuǎn)型與審批成本。

政策紅利從三方面破解項(xiàng)目痛點(diǎn)：

其一，解決用途合規(guī)問(wèn)題，通過(guò)用地性質(zhì)兼容調(diào)整，讓爛尾辦公樓具備保租房運(yùn)營(yíng)資質(zhì)；

其二，降低資金成本，保租房相關(guān)稅收減免、民用水電氣政策直接提升資產(chǎn)收益空間，增強(qiáng)對(duì)Pre-REITs基金的吸引力；

其三，拓寬退出通道，保租房REITs常態(tài)化發(fā)行機(jī)制為項(xiàng)目最終證券化退出提供保障，打通“盤(pán)活-培育-退出”的政策閉環(huán)。

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撰文: URI研究中心

內(nèi)容審核:韓曉

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