天河舊改，全面開(kāi)掛！

在剛過(guò)去的2025年，天河舊改迎來(lái)了多個(gè)高光時(shí)刻：

冼村15年舊改終于“清零”、大觀(guān)村3個(gè)月完成征收拆除、廣棠片區(qū)約1043畝地塊成功收儲(chǔ)...

在前兩天，天河區(qū)還官宣今年將全面加快22個(gè)城中村的改造進(jìn)程！

這一連串的動(dòng)作，已經(jīng)不是簡(jiǎn)單的拆舊建新，更是一場(chǎng)系統(tǒng)化、制度化、精細(xì)化的城市再造。

在超大城市核心區(qū)推進(jìn)如此高強(qiáng)度的更新，天河憑什么？

｜廣州城市航拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

對(duì)于天河來(lái)說(shuō)，2025年無(wú)疑是具有里程碑意義的一年。

不僅舊改節(jié)奏明顯加快，多個(gè)舊改領(lǐng)域也實(shí)現(xiàn)突破，呈現(xiàn)出一種“多點(diǎn)開(kāi)花、全面加速”的態(tài)勢(shì)。

樓市君統(tǒng)計(jì)了一下，天河的重點(diǎn)舊改項(xiàng)目都迎來(lái)了重要進(jìn)展。

｜廣州樓市發(fā)布 制

就比如就在12月底，元崗村舊改補(bǔ)償方案和獎(jiǎng)勵(lì)方案正式通過(guò)表決；長(zhǎng)湴村發(fā)布新一輪的簽約獎(jiǎng)勵(lì)政策；凌塘村村民簽約率高達(dá)95.94%...

再往前一點(diǎn)，冼村15年改造拉鋸戰(zhàn)完成留守戶(hù)清零，銀河村改造方案和控規(guī)調(diào)整方案已完成招標(biāo)，已基本完成東莞莊片區(qū)外業(yè)測(cè)量和內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)整理工作。

即便是舊改“硬骨頭”石牌村，也已完成項(xiàng)目立項(xiàng)，正緊鑼密鼓推進(jìn)詳細(xì)規(guī)劃方案、改造方案編制報(bào)批工作。

項(xiàng)目將選取現(xiàn)狀建筑密度高、產(chǎn)業(yè)租金低、社區(qū)活力弱的地帶為主要拆除區(qū)，打通1.64公里7米寬環(huán)形放射消防通道、綜合整治內(nèi)巷支路，暢通交通“毛細(xì)血管”和消防“生命通道”。

｜冼村舊改航拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

在1月6日，天河召開(kāi)全區(qū)城中村改造工作會(huì)議，對(duì)改造工作進(jìn)行再動(dòng)員、再部署、再推進(jìn)。

其中就提到，2026年天河區(qū)城市更新固定資產(chǎn)投資額力爭(zhēng)完成超350億元，全面加快剩余22個(gè)城中村27個(gè)項(xiàng)目的改造進(jìn)程。

天河舊改版圖，正在持續(xù)擴(kuò)大！

事實(shí)上，在建成區(qū)率高達(dá)74%的超大城市中心區(qū)推進(jìn)舊改，無(wú)異于在“螺螄殼里做道場(chǎng)”。

面對(duì)土地權(quán)屬?gòu)?fù)雜、利益訴求多元的困局，天河之所以能蹚出一條可行之路，關(guān)鍵在于它構(gòu)建了一套完整的、可復(fù)制的城市更新體系。

這套體系，主要體現(xiàn)在以下三個(gè)維度：

制度先行：創(chuàng)新舊改模式，從博弈走向法治

天河舊改能跑出“加速度”，首先最重要的一個(gè)原因就是天河敢闖敢試，創(chuàng)新舊改模式。

2024年5月1日，《廣州市城中村改造條例》正式實(shí)施，首次以立法形式明確舊改改造流程、補(bǔ)償方式及爭(zhēng)議解決機(jī)制。

在2024年底，冼村項(xiàng)目融資區(qū)一棟未簽約戶(hù)房屋依法拆除，成為廣州市舊改依法動(dòng)遷成功實(shí)踐的首例！

隨后，冼村經(jīng)驗(yàn)開(kāi)始向全市推廣開(kāi)來(lái)，已有荔灣、黃埔多個(gè)村“踩著”冼村經(jīng)驗(yàn)過(guò)河。

｜冼村舊改航拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

在舊改模式上，天河堅(jiān)持“留、改、拆”并舉，分類(lèi)施策采取整村改造、保留提升、環(huán)境整治等三大舊改模式。

這也意味著，天河舊改并沒(méi)有搞“一刀切”。

天河區(qū)目前在推進(jìn)的整村改造項(xiàng)目有11個(gè)，包括4個(gè)新模式改造項(xiàng)目，5個(gè)政府收儲(chǔ)項(xiàng)目，2個(gè)舊模式項(xiàng)目。

而石牌村和銀河村則被列入保留提升項(xiàng)目，還有另外14個(gè)環(huán)境整治項(xiàng)目。

這種精準(zhǔn)的策略，既守住了城市記憶，也能釋放城市空間勢(shì)能。

｜廣州樓市發(fā)布 制

值得一提的是，即便是整村改造，天河也因地制宜，在合作改造和做地兩大主流模式中，創(chuàng)新了“市區(qū)聯(lián)動(dòng)，政府收儲(chǔ)”的新模式。

首次采用該模式的大觀(guān)村，創(chuàng)造了1個(gè)月完成村民簽約、3個(gè)月完成征收拆除的“天河速度”！

連片征收：打破土地“碎片化”，為產(chǎn)業(yè)騰空間

而天河舊改與其他區(qū)最大的不同還在于，天河還實(shí)現(xiàn)了連片征收。

在過(guò)去，由于城中村散布，金融城、智慧城、天河智谷等板塊事實(shí)上被一個(gè)個(gè)城中村割裂成孤島。

對(duì)天河區(qū)來(lái)說(shuō)，要打造世界級(jí)中央活力區(qū)，必須打通物理屏障。

在2025年，廣棠片區(qū)一次性完成約1043畝土地征收，為天河區(qū)近十年來(lái)規(guī)模最大的土地收儲(chǔ)項(xiàng)目！

｜廣棠片區(qū)未來(lái)城市設(shè)計(jì)效果圖

｜圖源：廣州天河發(fā)布

更重要的是，由連片征收釋放出來(lái)的兩宗“凈地”——廣棠片區(qū)AT0606021、AT0606011地塊已經(jīng)成功出讓。

未來(lái)，廣棠片區(qū)將打造集科創(chuàng)、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、生態(tài)、居住等現(xiàn)代化功能的廣棠科創(chuàng)城。

這種片區(qū)整體運(yùn)營(yíng)的城市更新思路，體現(xiàn)了天河的長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略眼光和強(qiáng)大的空間重構(gòu)能力。

精細(xì)運(yùn)營(yíng)：從大拆大建到繡花功夫

當(dāng)然，城市更新不止于拆建，更在于“潤(rùn)物細(xì)無(wú)聲”的品質(zhì)營(yíng)造。

2025年，借著十五運(yùn)會(huì)的契機(jī)，天河把“辦賽事”和“辦城市”深度綁定，開(kāi)展了一場(chǎng)全方位的品質(zhì)提升行動(dòng)。

比如奧體中心周邊就完成40萬(wàn)平方米環(huán)境改造，還打造了1個(gè)奧林匹克體育公園和21處市民休憩空間。

出門(mén)就能逛公園，讓“全運(yùn)紅利”真正惠及每一個(gè)市民，讓天河更有溫度、更具活力。

｜奧體中心航拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

交通方面，針對(duì)天河?xùn)|部北部路網(wǎng)“毛細(xì)血管”稀疏的短板，天河區(qū)下決心打通了“六橫七縱”骨干路網(wǎng)系統(tǒng)。

在2025年，天河共完成了16個(gè)道路項(xiàng)目，其中8個(gè)涉及“六橫七縱”。

包括健明六路、悅景路西段等相繼開(kāi)通，極大地提升了區(qū)域的交通循環(huán)效率，讓產(chǎn)業(yè)與人才 的流動(dòng)更加順暢。

｜廣州樓市發(fā)布 制

對(duì)于暫不整體拆除的村落，天河也秉持了精細(xì)化治理理念，體現(xiàn)不“大拆大建”的精細(xì)化城市更新思維。

比如石牌村，就通過(guò)申請(qǐng)專(zhuān)項(xiàng)債，重點(diǎn)投入消防整治、基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短與人居環(huán)境改善。

目前，石牌村牌坊周邊面貌已經(jīng)煥然一新。

｜石牌村實(shí)拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

可以說(shuō)，這三個(gè)維度，構(gòu)成了天河舊改的“樣本密碼”。

它告訴我們，城市更新不僅僅是物理空間的煥新，更是制度創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)重構(gòu)與人文關(guān)懷的深度融合。

這種“以人為本、依法依規(guī)、分類(lèi)施策”的城市更新邏輯，不僅是對(duì)城市更新細(xì)節(jié)的優(yōu)化，更是城市更新理念的一次質(zhì)的躍升。

同時(shí)，這種模式也打通了舊改的全鏈條，為全市提供了可復(fù)制的天河經(jīng)驗(yàn)。

最后，我們?cè)撊绾卧u(píng)價(jià)2025年天河舊改的這份成績(jī)單？

毫無(wú)疑問(wèn)，從城市發(fā)展層面來(lái)看，天河舊改的價(jià)值已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越自身。

它已經(jīng)從單純的物理空間煥新，邁向了城市功能再造與經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的新階段。

一方面，舊改是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎。

根據(jù)@廣州天河發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2025年，天河區(qū)完成城市更新固定資產(chǎn)投資352億元，完成率高達(dá)110%！

天河區(qū)單區(qū)投資額，占到了全市的近1/5！

｜廣州樓市發(fā)布 制

這筆巨額投資，不僅直接帶動(dòng)了建筑、建材、裝修等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，更為全區(qū)的GDP增長(zhǎng)提供了強(qiáng)有力的支撐。

換句話(huà)說(shuō)，天河能穩(wěn)居廣州的經(jīng)濟(jì)第一區(qū)，有相當(dāng)一部分是舊改的功勞。

另一方面，舊改也是產(chǎn)業(yè)的孵化器。

通過(guò)分類(lèi)施策、全面推動(dòng)城中村改造，進(jìn)一步為天河的產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供新載體。

如元崗村、長(zhǎng)湴村等改造項(xiàng)目釋放的土地，將用于建設(shè)科創(chuàng)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)載體，承接人工智能、生物醫(yī)藥等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。

還有柯木塱舊改，本身就與天河2112工園在空間上相互銜接。

改造后，柯木塱舊改除了為產(chǎn)業(yè)提供新的空間外，還將帶來(lái)商業(yè)、教育等基礎(chǔ)設(shè)施以及相關(guān)的產(chǎn)業(yè)配套。

通過(guò)與周邊舊改的聯(lián)動(dòng)，天河正在形成“產(chǎn)業(yè)+居住+配套”的一體化發(fā)展模式，著力建設(shè)“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”。

｜天河智慧城航拍

| 廣州樓市發(fā)布 攝

2026年是“十五五”規(guī)劃的開(kāi)局之年，天河的舊改還將繼續(xù) “沖刺”。

在1月10日，廣州市委書(shū)記馮忠華，市委副書(shū)記、市長(zhǎng)孫志祥深入天河調(diào)研。

除了來(lái)到小鵬科技園、網(wǎng)易集團(tuán)之外，還在石牌村聽(tīng)取了天河城中村改造工作情況匯報(bào)。

可以預(yù)見(jiàn)的是，舊改依然是天河“十五五”的重要任務(wù)之一。

通過(guò)持續(xù)的城市更新，天河不僅將鞏固其作為廣州經(jīng)濟(jì)第一區(qū)的地位，更將為廣州探索出一條超大城市現(xiàn)代化治理的新路子。

城市更新，更新的不只是空間，更是城市的未來(lái)。

在天河這片熱土上，一個(gè)更廣闊的發(fā)展空間，正在成型。

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