01 行業(yè)與政策

　　央行：2025年四季度末個人住房貸款余額37.01萬億元同比下降1.8%

　　1月27日電，中國人民銀行統(tǒng)計，2025年四季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額51.95萬億元，同比下降1.6%，全年減少9636億元。2025年四季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額13.16萬億元，同比下降30%，全年減少3575億元。個人住房貸款余額37.01萬億元，同比下降1.8%，全年減少6768億元。

　　2025年全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)2.71萬個

　　1月28日，從住房城鄉(xiāng)建設(shè)部獲悉，2025年1~12月份，全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)2.71萬個、499萬戶，共完成投資1332億元。據(jù)了解，2025年，全國計劃新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)2.5萬個。

　　02 城市與市場

　　香港2025年住宅價格錄得四年來首次年度增長

　　1月28日消息，香港住宅價格錄得四年來首次年度增長，這是迄今為止香港住宅市場開始從長期低迷中復(fù)蘇的最明確信號。根據(jù)差餉物業(yè)估價署周三公布的數(shù)據(jù)，2025年，香港私人住宅售價指數(shù)同比上漲3.25%，為2021年以來的首次年度增長。

　　重慶商業(yè)用房購房貸款最低首付比例降至30%

　　1月28日，重慶調(diào)整商業(yè)用房購房貸款政策，將商業(yè)用房含商住兩用房購房貸款最低首付款比例降至不低于30%，新政策自1月27日起執(zhí)行。此前，我國商業(yè)用房購房貸款最低首付比例為不低于50%，商住兩用房為不低于45%，實(shí)際執(zhí)行中部分銀行甚至達(dá)60%及以上。本次調(diào)整源于1月17日央行及國家金融監(jiān)督管理總局的聯(lián)合通知，旨在適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求新變化，重慶按因城施策原則落實(shí)。政策明確轄內(nèi)銀行可在30%基礎(chǔ)上，結(jié)合自身情況確定具體首付比例。

　　03 投資與交易

　　大消息! 萬科再次獲得深鐵集團(tuán)不超過23.6億元借款

　　1月27日晚間，萬科A(000002)宣布再次獲得第一大股東深鐵集團(tuán)向公司提供的不超過23.6億元借款。同日，22萬科MTN004、22萬科MTN005展期方案獲得通過，萬科應(yīng)就這兩筆債券立即償付本息金額的40%，對應(yīng)金額約為24.61億元，與本次借款金額接近。

　　公告顯示，深鐵集團(tuán)向萬科提供的不超過23.6億元借款，用于償還萬科在公開市場發(fā)行的債券本金與利息，借款期限36個月，借款利率2.34%。公告顯示，深鐵集團(tuán)有權(quán)要求萬科就本次借款提供擔(dān)保措施。

　　富力地產(chǎn)截至2025年末逾期債務(wù)達(dá)368.10億元

　　1月28日 ，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布海外監(jiān)管公告，披露截至2025年12月31日，公司合并報表范圍內(nèi)存在多筆逾期金額超1000萬元的有息債務(wù)，涉及公司信用類債券、銀行貸款、非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款、其他有息債務(wù)四類債務(wù)類型，分別逾期97.03億、141.92億、56.91億及72.24億，合計逾期本金余額達(dá)368.10億元。

　　根據(jù)公告內(nèi)容，此次債務(wù)逾期原因均為公司存在短期流動資金壓力未能及時償付。目前富力地產(chǎn)及部分子公司正針對逾期債項，與相關(guān)債權(quán)人積極溝通推進(jìn)債務(wù)化解，同時將通過加大銷售去化、資產(chǎn)處置力度緩解資金壓力，并提示投資者關(guān)注相關(guān)投資風(fēng)險。

　　04 公司與項目

　　港股內(nèi)房股集體走強(qiáng) 中國金茂漲超9%

　　1月28日，港股內(nèi)房股集體走強(qiáng)。截至發(fā)稿前，億達(dá)中國、合景泰富集團(tuán)漲超12%，中國金茂漲超9%，綠城中國、建業(yè)地產(chǎn)、中國奧園漲超8%，港龍中國地產(chǎn)、龍光集團(tuán)等跟漲。消息面上，有媒體從多家房企相關(guān)人士處獲悉，目前其所在公司已不被監(jiān)管部門要求每月上報“三條紅線”指標(biāo)。不過，部分出險房企被要求向總部所在城市專班組定期匯報資產(chǎn)負(fù)債率等財務(wù)指標(biāo)。

　　萬科前董事長郁亮據(jù)報失聯(lián)半月

　　1月28日據(jù)財新披露，萬科集團(tuán)前任董事長郁亮似已失聯(lián)半月。公開資料顯示，郁亮1965年出生于江蘇蘇州，北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士，曾任萬科集團(tuán)董事會主席、執(zhí)行副總裁，于2026年1月8日因到齡退休辭去萬科所有職務(wù)，此前在萬科工作36年。他以財務(wù)嚴(yán)謹(jǐn)和行業(yè)前瞻性著稱，曾提出"活下去"等行業(yè)預(yù)警。近年萬科陷入債務(wù)危機(jī)，原總裁祝九勝已被采取刑事強(qiáng)制措施，郁亮辭職時未獲公司公開致謝曾引發(fā)爭議。

　　恒大物業(yè)收購案進(jìn)展：據(jù)報信宸資本與廣東國企或月底前提交報價

　　1月27日，據(jù)媒體報道，中國恒大清盤人預(yù)計將于本月底前收到針對恒大物業(yè)的具約束力收購報價。報道稱，潛在競購方包括私募基金信宸資本及至少一家廣東地方國企，目前相關(guān)主體正評估推進(jìn)收購事宜。消息人士指出，潛在報價或低于恒大物業(yè)當(dāng)前股價水平，交易最終能否達(dá)成仍存不確定性。若推進(jìn)順利，該交易最快或于2026年第二季度末完成。

　　王府井預(yù)計2025年度業(yè)績將出現(xiàn)虧損

　　1月28日 ，王府井發(fā)布2025年度業(yè)績預(yù)虧公告。根據(jù)公告，經(jīng)財務(wù)部門初步測算，王府井預(yù)計2025年度實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤為-4500萬元到-2300萬元，與上年同期相比，將出現(xiàn)虧損；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤為-16,000萬元到-11,000萬元。

　　上年同期，王府井歸屬于上市公司股東的凈利潤26857.72萬元；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤29581.76萬元；每股收益：0.237元。王府井表示，2025年，零售行業(yè)正在經(jīng)歷深度變革，為應(yīng)對市場變化，公司繼續(xù)推動業(yè)態(tài)迭代與存量業(yè)務(wù)升級，由于新業(yè)態(tài)及轉(zhuǎn)型升級投入與效益釋放存在時間差，疊加部分非經(jīng)常性因素影響，公司短期財務(wù)表現(xiàn)承受一定壓力。

　　05 趨勢與觀點(diǎn)

　　摩根士丹利預(yù)計中海物業(yè)未來60日股價下跌概率超80%

　　1月28日 ，摩根士丹利發(fā)表研究報告，預(yù)期中海物業(yè)股價在未來60日內(nèi)下跌概率超80%，維持“與大市同步”評級，目標(biāo)價5.15港元。

　　根據(jù)公開資料整理，中海物業(yè)日前發(fā)布盈利預(yù)警，預(yù)期2025財年凈利按年下降9%至10%，毛利率下滑3至4個百分點(diǎn)，部分因增值服務(wù)業(yè)務(wù)虧損。

　　大摩認(rèn)為盈利倒退可能導(dǎo)致公司削減每股派息，同時指出其2026年預(yù)測市盈率約8倍，估值未過高，建議關(guān)注股東回報政策及五年規(guī)劃目標(biāo)。