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中建壹品,整個(gè)了大活兒

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每一個(gè)樓花,都是獨(dú)一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

北京大興樓市,再添一位重磅選手。

1月27日,中建壹品對(duì)外公示了西紅門6038項(xiàng)目的規(guī)劃方案。

去年11月4日,中建壹品聯(lián)合武漢聯(lián)投,以19.04億元的底價(jià)競(jìng)得6038地塊。

它綜合素質(zhì)很高。

總用地面積2.76萬平米,地上建面6.53萬平米,容積率2.3,限高45米(局部60米)——堪稱洋房加小高層項(xiàng)目的黃金指標(biāo)。

不止如此,6038項(xiàng)目還是一個(gè)純粹的地鐵盤——東北角便是19號(hào)線二期南延線的西紅門東站,預(yù)計(jì)2029年通車。

隨著它的正式亮相,中建壹品在西紅門板塊,將形成雙星對(duì)照,另一個(gè)是在6038項(xiàng)目西南,約600米的元啟。

元啟在2025年4月份調(diào)規(guī)后,成了西紅門板塊,首個(gè)擁有好房子元素的“四代宅”。

這讓它的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力陡增,在去年8月份重啟網(wǎng)簽后,很快變成區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目。

截至1月28日,元啟網(wǎng)簽305套,均價(jià)5.27萬元/平,網(wǎng)簽金額16.35億元,為區(qū)域內(nèi)榜首。

今后,它將和6038項(xiàng)目一起,在西紅門板塊大小通吃——兩個(gè)項(xiàng)目將覆蓋剛需到改善全面積段位。

當(dāng)然,在6038項(xiàng)目誕生后,西紅門的在售新盤將略顯擁擠,已知的有興創(chuàng)置地6030項(xiàng)目,未來還有或?qū)⒌菆?chǎng)的6037地塊。

不過,對(duì)中建壹品而言,雙盤聯(lián)動(dòng)下,它的戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)已經(jīng)建立。

并且,在6038項(xiàng)目身上,中建壹品也是砸下重金,這從報(bào)規(guī)圖中,可窺一斑。

一、點(diǎn)狀式布局

6038項(xiàng)目采用點(diǎn)狀式布局,共規(guī)劃了12棟7-18層住宅樓,全部正南正北。

這種排布帶來的好處,至少有以下幾點(diǎn):

1、景觀平權(quán)。所有住宅樓,都能享受最大面積的園林景觀,總面積達(dá)到了約1.745萬平米;

2、采光通透。6038項(xiàng)目的最大樓間距,達(dá)到了約56米,最小也在35米左右,讓整個(gè)小區(qū)的通透感十足;

3、中軸對(duì)稱禮序。6038項(xiàng)目整體形狀為菱形狀,并非十分對(duì)稱,但通過點(diǎn)狀式布局后,以大門、6#、7#為中軸,形成左右對(duì)稱的格局,有利于風(fēng)水。



當(dāng)然,點(diǎn)狀式布局通常最大的問題,是樓棟之間會(huì)存在些許角煞,影響隱私和采光。

但6038地塊,很大程度上避開了這點(diǎn)。花姐瀏覽它的樓側(cè)間距后,最高超過25米,平均在15米左右。

整體而言,優(yōu)秀的地塊指標(biāo),加上點(diǎn)狀式布局,讓6038項(xiàng)目有了不錯(cuò)骨相。

二、神秘的大門

6038項(xiàng)目擁有一個(gè)十分強(qiáng)大的公區(qū)規(guī)劃。

它將小區(qū)正中央的6#、4#、9#首層,全部做了架空設(shè)計(jì),再由大面積的風(fēng)雨連廊,從北邊出入口開始,將鄰里共享中心、下沉庭院連接在一起。

不僅實(shí)現(xiàn)了這三棟樓歸家的風(fēng)雨無阻,更讓整個(gè)小區(qū)的中央核心景觀,通過這些好房子元素的彼此串聯(lián),達(dá)到最佳互動(dòng)效果。

它公區(qū)所有好房子元素,預(yù)測(cè)加一起面積超過了1800平米。這個(gè)規(guī)格,放眼整個(gè)京城樓市,當(dāng)屬頂級(jí)存在。



不過,令人詫異的是,中建壹品在6038項(xiàng)目身上,將大門進(jìn)行了“隱身”——并沒有在圖中標(biāo)記具體輪廓和位置。

但其實(shí),它擁有兩座很是氣派的景觀大門。

主大門位于北邊,主體寬度約39米。由于后面建筑有些許退線,花姐推測(cè)兩邊還有很大延展,整體長(zhǎng)度可達(dá)到50-60米。

如果再結(jié)合圍墻的延展面,將在宏業(yè)東路一側(cè),形成一個(gè)超級(jí)沿街城市界面。

具體效果,可參考位于海淀寶山的海宸元境。

次大門位于小區(qū)的東側(cè),主體長(zhǎng)度約15米,延展后可達(dá)20米左右,通過一段人行通道,與風(fēng)雨連廊接壤。

6038項(xiàng)目的兩個(gè)車庫出入口,分別位于小區(qū)西邊和南邊,與人行通道做了有效區(qū)隔。

此外,它還將室外活動(dòng)場(chǎng)地,設(shè)計(jì)成了一條健身跑道,從下沉庭院的兩側(cè)開始,環(huán)繞中央四棟住宅樓一圈。



三、與地鐵無縫對(duì)接

6038項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì),是緊挨地鐵。

在它的土拍文件里,關(guān)于和地鐵的描述,十分詳細(xì):

1、項(xiàng)目鄰近規(guī)劃軌道站點(diǎn),方案需與軌道站點(diǎn)進(jìn)行一體化設(shè)計(jì),地塊內(nèi)的軌道站點(diǎn)出入口及風(fēng)亭等設(shè)備設(shè)施,不計(jì)入本地塊建筑規(guī)模;

2、地塊配置建筑規(guī)模3500平方米的商業(yè)設(shè)施,商業(yè)設(shè)施宜結(jié)合軌道站點(diǎn)設(shè)置。用地位于軌道交通一體化管控范圍內(nèi),做好軌道一體化設(shè)計(jì);

3、地塊應(yīng)與軌道車站實(shí)現(xiàn)連通,實(shí)現(xiàn)無風(fēng)雨歸家路線;

4、地鐵出入口、風(fēng)享組應(yīng)與地塊建筑一體化結(jié)合設(shè)置;地鐵出入口應(yīng)與無障礙出入口整合設(shè)置。

對(duì)此,中建壹品在規(guī)劃中,將東側(cè)寬15米的6039城市綠帶用地,結(jié)合1#北側(cè),進(jìn)行了下沉廣場(chǎng)設(shè)計(jì)。

從平面圖上看,中建壹品設(shè)計(jì)師在地鐵交通組織上,下了大功夫。

花姐估計(jì),地鐵的出入口應(yīng)該是在下沉廣場(chǎng)里,而下沉廣場(chǎng)有多條通道,可以聯(lián)通6038項(xiàng)目跟城市道路。

其中,從小區(qū)的東北角開始,設(shè)置了多條通往下沉廣場(chǎng)的人行坡道,甚至還有電梯,直通東側(cè)的下沉廣場(chǎng),進(jìn)而通過地下通道,進(jìn)入地鐵。

另有消息稱,下沉廣場(chǎng)里還不只一個(gè)地鐵口,這讓未來6038項(xiàng)目的商業(yè)便利性,可見一斑。

關(guān)于土拍文件中的要求商業(yè)設(shè)施,則在下沉廣場(chǎng)的西側(cè)和北側(cè),詳細(xì)位置可見下圖。



整體看,為了將地鐵盤這個(gè)優(yōu)勢(shì)與項(xiàng)目緊密捆綁,中建壹品應(yīng)該付出了相當(dāng)?shù)某杀尽?/strong>

當(dāng)然,帶來的好處也是顯而易見——除了實(shí)打?qū)嵲鰪?qiáng)業(yè)主的幸福感外,更將6038項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力,拔到了一個(gè)新的高度。

四、戶型剛改兼顧

產(chǎn)品規(guī)劃上,6038項(xiàng)目共648戶,剛改兼顧。

花姐初步測(cè)算,它的戶型共分4個(gè)段位:84平、93平、102平和130平;另在5#整棟和11#的東單元,還規(guī)劃了少量頂層退層戶型。

樓王戶型的層高達(dá)到了3.3米,其余多為3米。

6038項(xiàng)目的主力戶型為84平和102平,加一起的占比,超過了7成。



來看看戶型的具體比例:

1、84平230套,分布在12#、5#,以及4#、9-11#的邊戶,占比35.49%;

2、93平100套,分布在北邊1#、3#、8#的邊戶,占比15.43%;

3、102平234套,分布在2#,以及1#、3#、4#、8-11#中間戶,占比36.11%;

4、130平84套,分布在6#和7#,占比12.96%。

這個(gè)產(chǎn)品配置,與不遠(yuǎn)處的元啟,形成了有效互補(bǔ)。后者的戶型從88平至168平不等,主力戶型為110平至128平。

五、贈(zèng)送尺度有突破

好房子時(shí)代,購房者最關(guān)心的,莫過于項(xiàng)目的贈(zèng)送尺度。

從平面圖上看,6038項(xiàng)目的主要贈(zèng)送手段,分為三種:開敞陽臺(tái)+設(shè)備平臺(tái)+飄窗。

它的開敞陽臺(tái)進(jìn)深有兩種:大戶型約1.4米,小戶型約1.2米,贈(zèng)送一半面積,不可封閉。

與當(dāng)下動(dòng)輒可封閉的內(nèi)嵌陽臺(tái)比,這似乎成了一個(gè)弱點(diǎn)。

但,在整個(gè)大興區(qū),這是主流,大多數(shù)在售項(xiàng)目為奇偶或開敞陽臺(tái)。

況且,政策規(guī)定,內(nèi)嵌陽臺(tái)也不可封閉,只是開發(fā)商為了好賣房,承諾購房者在實(shí)際交房時(shí),會(huì)將陽臺(tái)融入套內(nèi),可這終歸有風(fēng)險(xiǎn)。

實(shí)際上,6038項(xiàng)目在贈(zèng)送尺度方面,已有突破。

它的每款戶型,北向都擁有設(shè)備平臺(tái),進(jìn)深約1.2米,全部可封閉。這將讓它成為區(qū)域內(nèi),首個(gè)設(shè)備平臺(tái)可封閉交付的項(xiàng)目。

另外,得益于點(diǎn)狀式布局,6038項(xiàng)目擁有24組邊戶型,幾乎每個(gè)邊戶,都擁有側(cè)面飄窗,贈(zèng)送面積也十分了得。



花姐以7#130平米樓王戶型為例。

它的陽臺(tái)面積約11.4平米,贈(zèng)送一半;飄窗面積約7.5平米,全部贈(zèng)送;設(shè)備平臺(tái)面積約7.7平米,全部贈(zèng)送。

整體的贈(zèng)送面積,可達(dá)到約20.9平米。

如果按照78%至81%的產(chǎn)權(quán)得房率計(jì)算,該戶型的實(shí)際得房率,約在93.83%至96.83%之間。

這個(gè)得房率,在大興乃至整個(gè)京城樓市,絕對(duì)位居前列。

當(dāng)然,盡管6038項(xiàng)目擁有超強(qiáng)的產(chǎn)品力,但畢竟還在圖紙階段。

相比而言,元啟已進(jìn)入了準(zhǔn)現(xiàn)房,肉眼可見;況且它調(diào)規(guī)后的產(chǎn)品力,也不弱。

綜合而言,如果有意向在西紅門板塊置業(yè)的購房者,此時(shí)選擇元啟,倒是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

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