最近樂(lè)居君在阿里法拍上看到一套“熟口熟面”的房子。

這不就是去年11月以2395萬(wàn)元成交，單價(jià)高達(dá)12萬(wàn)/㎡，大幅超出市場(chǎng)價(jià)約8萬(wàn)元/㎡的保利天悅“天價(jià)法拍房”嗎？！怎么兩個(gè)月后，又重新上架了？原來(lái)，當(dāng)時(shí)的買家未在規(guī)定期限內(nèi)支付尾款，悔拍了！155萬(wàn)元保證金白白血虧了！網(wǎng)紅盤，網(wǎng)紅標(biāo)，讓人驚掉下巴的開(kāi)頭與結(jié)尾，這究竟又是什么新玩法？

時(shí)間回到2025年11月19日，保利天悅這套建面約199㎡的法拍房吸引了3人報(bào)名，經(jīng)歷高達(dá)93輪競(jìng)價(jià)后，總價(jià)被抬至2395萬(wàn)元，單價(jià)12萬(wàn)元/㎡。

而當(dāng)時(shí)，保利天悅正常掛牌的房子總價(jià)在1800-2000萬(wàn)元之間。至少溢價(jià)3成買一套法拍房，吃瓜網(wǎng)友紛紛表示看不懂，甚至有業(yè)內(nèi)專業(yè)人士表示，這價(jià)格高得離譜，難說(shuō)不是“做局”。具體而言，就是業(yè)主自己把房子拿出來(lái)拍，再找人抬價(jià)接盤，左手倒右手。

圖源阿里法拍小區(qū)賣8萬(wàn)元/㎡，業(yè)主抬高房?jī)r(jià)后按12萬(wàn)元/㎡去銀行申請(qǐng)貸款，這么一來(lái)就能從銀行貸出更多的錢了。想象很美好，但現(xiàn)在這套路已經(jīng)玩不通了。所以有人猜測(cè)，是不是買家貸款沒(méi)批下來(lái)，導(dǎo)致未在規(guī)定期限內(nèi)支付尾款？對(duì)此，法拍平臺(tái)工作人員向相關(guān)媒體表示，該處房產(chǎn)因受買人個(gè)人資金問(wèn)題，沒(méi)有交齊尾款悔拍才再次掛拍，跟房子本身沒(méi)有關(guān)系，這個(gè)房子他不要了，他的155萬(wàn)元保證金將不會(huì)退還?？偨Y(jié)一句：房子拍賣價(jià)再高，銀行不批貸款，最終也是一個(gè)笑話。至于155萬(wàn)元保證金會(huì)流去哪？根據(jù)拍賣文件，拍賣成交后買受人悔拍的，交納的保證金不予退還，依次用于支付拍賣產(chǎn)生的費(fèi)用損失、彌補(bǔ)重新拍賣價(jià)款低于原拍賣價(jià)款的差價(jià)、沖抵本案被執(zhí)行人的債務(wù)以及與拍賣財(cái)產(chǎn)相關(guān)的被執(zhí)行人的債務(wù)。當(dāng)然了，業(yè)主左手倒右手也只是業(yè)內(nèi)猜測(cè)，如果有大神解讀出來(lái)具體“玩法”，不妨評(píng)論區(qū)與我們探討一下。最后，保利天悅這套法拍房已于2026年1月23日重新上架，2月25日再次拍賣，起拍價(jià)不變。到時(shí)會(huì)不會(huì)又搞出“大龍鳳”？我們將持續(xù)關(guān)注。

除了保利天悅，最近還有一套法拍房值得我們關(guān)注。就在今天，阿里法拍上架了一套位于荔灣華業(yè)里8號(hào)的民國(guó)僑商獨(dú)棟洋房別墅。這棟別墅起拍價(jià)2300萬(wàn)，房屋主體建面約242.43㎡，一共兩層半，帶一個(gè)建面約299.41㎡的庭院。拍賣規(guī)則也很有趣，降價(jià)拍賣，每次降10萬(wàn)元，30分鐘降一次，有人出價(jià)成功即成交。

要知道，市中心別墅向來(lái)稀缺，這還是民國(guó)時(shí)期建的別墅，大有來(lái)頭，主人是廣州著名富商五羊金行老板。資料顯示，華業(yè)里當(dāng)年有五座別墅均為名人名居，其中8號(hào)是廣州著名富商五羊金行老板的別墅，華僑房產(chǎn)。房屋建筑風(fēng)格出自法國(guó)設(shè)計(jì)名家之手，主打中西結(jié)合，既有紅墻、琉璃瓦，也有哥德式窗門、羅馬柱等，是廣州罕見(jiàn)的歐式風(fēng)格獨(dú)幢花園別墅老洋房。

圖源阿里法拍值得一提的是，除了這棟8號(hào)別墅保留原始風(fēng)貌外，其余4棟別墅有的已推倒重建，有的已建成自建房。為什么它沒(méi)有推到重建？因?yàn)樵?011年，它被評(píng)為了文物保護(hù)單位......這也意味著，競(jìng)得人需保留別墅外觀，不可大改，只能改造內(nèi)部空間。

圖源阿里法拍周邊配套方面，別墅距離地鐵5、8號(hào)線的西村站僅350米，周邊還有美華中學(xué)、協(xié)和中學(xué)等，配套十分豐富。截至發(fā)稿前，這套別墅依舊0人報(bào)名，已累計(jì)降價(jià)20萬(wàn)元。民國(guó)別墅被拍賣，估計(jì)大家都是抱著吃瓜的心態(tài)圍觀，就算是真土豪，也未必下得去手。一來(lái)，別墅主體只有兩層半，但它周圍都是小高層洋房，相當(dāng)于你在公共空間的一舉一動(dòng)，都會(huì)被周邊居民看到，私密性很低。

圖源阿里法拍二來(lái)，買家需承擔(dān)過(guò)戶的增值稅、土地增值稅、契稅等一系列稅費(fèi)，這種文物稅費(fèi)不會(huì)低；三來(lái)，別墅處于荔灣鬧市，不適合注重隱私+喜歡清凈+看重城市景觀的人。如果沒(méi)人出價(jià)，預(yù)計(jì)明天早上10：30拍賣就會(huì)結(jié)束，等待時(shí)機(jī)回爐再造。大家覺(jué)得，這套房子會(huì)順利拍出嗎？

法拍房這潭水，真是越來(lái)越深，花樣也越來(lái)越多。

一邊是有人頭腦發(fā)熱（或者另有所圖），把網(wǎng)紅盤拍到天上又摔下來(lái)，百萬(wàn)保證金說(shuō)沒(méi)就沒(méi)；另一邊是真正有故事的“硬貨”老別墅，在降價(jià)拍賣面前，也是問(wèn)的多、敢下手的少。

在現(xiàn)在這個(gè)節(jié)骨眼上，套路都越來(lái)越玩不轉(zhuǎn)了。銀行不是傻的，稅費(fèi)不會(huì)少的，拍下來(lái)悔拍的代價(jià)更是血淋淋的。

對(duì)咱們普通買房人來(lái)說(shuō)，看這些熱鬧就當(dāng)買個(gè)教訓(xùn)。法拍房有機(jī)會(huì)，但坑也多。

別光盯著價(jià)格刺激，背后的產(chǎn)權(quán)、稅費(fèi)、貸款和潛在糾紛，才是真正要做的功課。

下次再看到這種“天價(jià)”或者“古董”法拍，咱們吃瓜之余也得多想想：這到底是餡餅，還是陷阱？

想做那個(gè)執(zhí)漏的聰明人，可能首先得保證自己別成了別人的“學(xué)費(fèi)”。