2月27日，杭州老牌頂豪鳳起潮鳴府7幢2單元201室法拍房二拍落槌。

在24小時競價周期中，報名的3位買家，僅w8748號買家在結(jié)拍前4分鐘報出唯一一次價格，最終以總價1839.48萬元底價成交，戶型建面272.07㎡，折合單價約6.76萬元/㎡（含兩個車位）。

若剔除車位價值（兩車位按100萬粗略估算），裸房單價僅約6.4萬/㎡。

這一結(jié)果，與五年前同小區(qū)同樓幢147㎡房源423輪競價、12.57萬/㎡的法拍紀錄，形成鮮明對比，鳳起潮鳴也不香了？

Part1

杭州鳳起潮鳴，位于杭州老十門內(nèi)，屬傳統(tǒng)市中心核心區(qū)，周邊配套成熟，兼具歷史底蘊與城市資源密度。

作為綠城打造的市中心標桿項目，鳳起潮鳴曾經(jīng)是杭州樓面價最貴的住宅，并保持了長達8年的“杭州單價地王”紀錄，直到杭州放開限價后才被打破。

2018年開盤時，鳳起潮鳴近8萬元/㎡的均價，雖然沒有達到市場預期的10萬+，但也是限價時代的天花板，裝標就有9800元/㎡，項目的建筑設計、用材及園林景觀至今仍被市場認可。

在二手市場，鳳起潮鳴的掛牌房源不多，買家普遍惜售。透明的數(shù)據(jù)顯示，目前掛牌的住宅僅有5套，掛牌單價多在11.9萬/㎡左右。

據(jù)悉，2025年2月，小區(qū)曾成交過一套同面積段房源，不過這套房源位于中樓層，成交總價2880萬元，折合單價約10.6萬元/㎡。

在法拍市場上，鳳起潮鳴前后僅有兩套法拍記錄。

一套是7幢2單元502室，戶型建面147.24㎡，于2021年6月拍賣，最終吸引21人報名，經(jīng)過423輪競價成交，總價1851萬元，折合單價12.57萬元/㎡。

另一套是今天這套，位于7幢2單元201室，室內(nèi)是經(jīng)典的四葉草戶型，做了五房兩廳三衛(wèi)四衛(wèi)，三開間朝南，共三個套房，從拍賣網(wǎng)站提供的圖片來看，室內(nèi)裝修保持著全新的狀態(tài)。

透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，拍賣的這套房源于2018年領(lǐng)證出售，新房售價約1695萬元，單價62300元/㎡。

此次法拍的成交單價，已經(jīng)十分接近當初的新房售價，和上一次法拍12.57萬元/㎡的成交，更是相差巨大。

Part2

5年時間，同樓幢同單元的法拍房源，單價為何相差了5萬元/㎡？

事實上，這場看似意外的底價成交，并非是因為鳳起潮鳴不香了，而是房源自身短板、市場環(huán)境轉(zhuǎn)變等多重因素疊加的結(jié)果。

根據(jù)法拍公告，這套房子位于7幢，該樓幢沿環(huán)城東路，離環(huán)城東路和鳳起路立交橋較近，有一定的噪音影響；而且樓層在2樓，幾乎看不到貼沙河河景，私密性與視野都大打折扣。

在買家對品質(zhì)要求越來越細化的當下，靠高架、低樓層、沒有江景河景等等之類的房源，都可能被視為有缺陷而被冷待。

272㎡的大戶型，本身又屬于“低流動性資產(chǎn)”，即使起拍總價降至1800萬元以下，仍超出多數(shù)改善型買家的預算范圍，導致潛在客群狹窄。

加上當前杭州樓市已進入調(diào)整期，不僅鳳起潮鳴，武林、南星等傳統(tǒng)豪宅區(qū)的法拍房表現(xiàn)均顯疲軟，法拍市場的買家心態(tài)也發(fā)生了根本轉(zhuǎn)變，多數(shù)參與者抱著“低價撿漏”心態(tài)入場，出價極為謹慎。

此外，隨著杭州放開限價，濱江水電新村項目、中海濱江區(qū)府項目等陸續(xù)亮相，頂豪市場供給迭代，傳統(tǒng)頂豪的競爭力相對弱化，也間接導致其法拍房吸引力下降，難以出現(xiàn)昔日的競價盛況。

不過，鳳起潮鳴法拍房的底價成交，并非項目本身失去了價值，其二手市場的惜售狀態(tài)和中高樓層穩(wěn)定在10萬元/㎡以上的掛牌價，依然證明了市場對“優(yōu)質(zhì)豪宅”的價值的信心。

這場成交背后，更值得關(guān)注的是杭州頂豪市場的變遷——從盲目追逐“頂豪標簽”，到回歸居住本質(zhì)和資產(chǎn)安全性，頂豪買家的理性，也正在重塑杭州高端樓市的價值邏輯。

文章來源:樂居買房