（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

2004年，趙建國因在城區(qū)購房，打算出售其位于北河村的一處老宅——一號房屋（含北房四間及院落）。當(dāng)時，周文斌、周李氏夫婦有意購買，但他們并非北河村村民，擔(dān)心日后無法翻建或確權(quán)。

為規(guī)避政策限制，三方商定：由周文斌夫婦實際出資2萬元，但以本村村民吳大山的名義與趙建國簽訂《房屋買賣協(xié)議》。為少繳稅費，協(xié)議上僅寫明房款5000元。

簽約后不久，周文斌的孩子來看房，嫌房屋老舊不愿居住。周文斌遂將房屋“轉(zhuǎn)手”給親戚鄭永福（亦非北河村村民），收取約2.2萬元，并由鄭永福入住至今。期間，鄭永福在院內(nèi)加蓋了南廂房。

十余年后，趙建國得知房屋幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，且實際使用人并非本村村民，遂向法院起訴，請求：

確認(rèn)其與周文斌夫婦之間的借名買賣協(xié)議無效；

確認(rèn)周文斌夫婦與鄭永福之間的轉(zhuǎn)賣協(xié)議無效；

判令鄭永福騰退一號房屋及院落。

庭審中，各方說法混亂：

周文斌夫婦稱：“我們沒買房，是吳大山買的?！?/strong>

吳大山稱：“房子是我買的，后來租給鄭永福?！?/strong>

鄭永福稱：“我是租房，不是買房?！?/strong>

但趙建國提交了錄音、證人證言，并申請法院調(diào)查，證實：實際出資人是周文斌夫婦，吳大山僅為掛名。

裁判結(jié)果

法院判決：

? 確認(rèn)趙建國與周文斌、周李氏借用吳大山名義于2004年簽訂的房屋買賣協(xié)議無效；

? 駁回趙建國關(guān)于確認(rèn)二次轉(zhuǎn)賣無效及要求騰退房屋的其他訴訟請求。

雖未拿回房屋，但成功“撕毀”原始交易合同，為后續(xù)維權(quán)奠定基礎(chǔ)。

法院說理

本案核心在于三個問題：

一、誰是真實買受人？

盡管協(xié)議簽在吳大山名下，但法院綜合以下事實認(rèn)定：真實買受人為周文斌、周李氏：

購房款2萬元由周文斌夫婦支付；

多方陳述矛盾（如吳大山代理人前后兩次開庭對付款、建房描述不一）；

周文斌自認(rèn)“因無資格才借名”，且孩子看房后決定不要，才“轉(zhuǎn)”給他人。

→ 法院認(rèn)定：系典型的“借名買房”安排。

二、借名買賣是否有效？

根據(jù)法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地使用權(quán)不得向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員轉(zhuǎn)讓。

周文斌夫婦非北河村村民，不具備購買資格，其借名行為規(guī)避國家土地管理政策，損害集體利益。

→ 該借名買賣協(xié)議因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而無效。

三、能否要求鄭永福騰房？

趙建國未能充分證明鄭永福系從周文斌處“購買”房屋（鄭永福堅稱是租賃，吳大山亦稱是出租），現(xiàn)有證據(jù)不足以認(rèn)定存在第二份買賣合同。

且合同無效后的返還，應(yīng)與購房款返還、添附補(bǔ)償?shù)葐栴}一并處理。

→ 騰退請求暫不予支持。

勝訴辦案心得

本案雖未實現(xiàn)房屋返還，但成功確認(rèn)原始借名買賣無效，具有重要意義。關(guān)鍵經(jīng)驗有三：

第一，穿透“名義登記”，鎖定真實交易主體。

農(nóng)村借名買房常以“親戚代持”形式出現(xiàn)，表面合同合法，實則規(guī)避政策。我們重點收集：

實際付款憑證（現(xiàn)金交付需輔以證人、錄音）；

當(dāng)事人自認(rèn)借名的陳述（如周文斌承認(rèn)“因無資格才用吳大山名字”）；

行為矛盾點（如吳大山稱自己買房，卻從未付款、長期不主張權(quán)利）。

這些證據(jù)形成閉環(huán)，使法院確信“名為吳大山購買，實為周文斌夫婦操作”。

第二，緊扣宅基地禁止對外轉(zhuǎn)讓的強(qiáng)制性規(guī)定。

農(nóng)村房屋買賣不同于商品房，其效力取決于買受人是否具備本集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份。我們未糾纏于“是否善意”“是否居住多年”，而是直接援引《土地管理法》及司法解釋，強(qiáng)調(diào)：非村民購買宅基地房屋，無論是否借名，均屬無效。這一法律定性清晰、不可動搖。

第三，分階段推進(jìn)維權(quán)策略。

首次訴訟聚焦“確認(rèn)合同無效”，而非急于要房。因為：

合同無效是后續(xù)返還原物、賠償損失的前提；

若同時主張騰退，易因證據(jù)不足全盤敗訴；

先確權(quán)，再另案解決返還與補(bǔ)償，更穩(wěn)妥高效。

本案正是通過“先破后立”的策略，為當(dāng)事人保留了進(jìn)一步追索的權(quán)利。

此案提醒：農(nóng)村房屋買賣切勿借名操作。即使過去多年、多次轉(zhuǎn)手，原房主仍可主張合同無效。而出資人即便長期居住，也可能面臨“錢房兩空”的風(fēng)險。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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