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2025年，全國(guó)新房市場(chǎng)呈現(xiàn)城市、板塊、產(chǎn)品三維度深度分化的關(guān)鍵階段。上海新房豪宅市場(chǎng)表現(xiàn)尤為突出，尤其是超過5000萬(wàn)元的新房成交量約占全國(guó)豪宅市場(chǎng)七成，屬于市場(chǎng)中少數(shù)仍保持較高熱度的產(chǎn)品類型，為房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)向好提供了新動(dòng)力，也為整體市場(chǎng)信心恢復(fù)提供了真實(shí)消費(fèi)支撐。本報(bào)告將圍繞上海豪宅市場(chǎng)，梳理成交結(jié)構(gòu)特征，洞察核心購(gòu)房邏輯。

表：2025年部分重點(diǎn)城市3000萬(wàn)元以上新房銷售套數(shù)對(duì)比

備注：占25城比重的25個(gè)重點(diǎn)統(tǒng)計(jì)城市，包括上海、北京、杭州、廣州、深圳、成都、寧波、南京、義烏、廈門、三亞、青島、蘇州、無(wú)錫、佛山、西安、天津、武漢、福州、東莞、溫州、合肥、鄭州、珠海、嘉興（其中義烏數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)口徑為2025年1-11月）

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS

根據(jù)中指數(shù)據(jù)顯示，上海不同總價(jià)段新房呈現(xiàn)差異化銷售表現(xiàn)。500萬(wàn)元以下新房成交套數(shù)在2021年達(dá)到最高，之后成交表現(xiàn)持續(xù)回落；500萬(wàn)元-1000萬(wàn)元和1000萬(wàn)元-3000萬(wàn)元新房產(chǎn)品在2022-2023年成交套數(shù)總量達(dá)到高峰；而3000萬(wàn)元以上產(chǎn)品在2024年出現(xiàn)了明顯增長(zhǎng)表現(xiàn)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS

上海3000萬(wàn)元以上豪宅產(chǎn)品在2024、2025兩年出現(xiàn)了差異化的增長(zhǎng)表現(xiàn)。其中，3000-5000萬(wàn)元豪宅新房2024年銷售套數(shù)同比增長(zhǎng)163.9%，2025年在整體市場(chǎng)調(diào)整背景下回落43.8%。而5000萬(wàn)元以上豪宅產(chǎn)品在2024年銷售套數(shù)激增253%的高基數(shù)上，2025年仍保持56.7%的增幅，顯示出該價(jià)位段產(chǎn)品力與購(gòu)買力的強(qiáng)勁韌性，已超越整體市場(chǎng)波動(dòng)區(qū)間。

2025年，上?？們r(jià)超5000萬(wàn)的新房共分布于全市34個(gè)項(xiàng)目，其中成交量不少于5套的項(xiàng)目共13個(gè)。黃浦區(qū)憑借上海壹號(hào)院及金陵華庭兩大項(xiàng)目（全市5000萬(wàn)元以上豪宅成交套數(shù)第一和第二的項(xiàng)目），成為豪宅市場(chǎng)絕對(duì)成交主力。該區(qū)5000萬(wàn)元以上豪宅共成交652套，占全市總量70%。徐匯區(qū)依托衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)及徐匯濱江兩大頂流板塊資源同樣吸引了全國(guó)富豪客群購(gòu)房置業(yè)，徐匯區(qū)5000萬(wàn)元以上豪宅合計(jì)成交達(dá)121套，占全市成交量的13%。浦東新區(qū)依托承接來(lái)自陸家嘴、世博、張江等板塊的金融及產(chǎn)業(yè)精英高端住房需求，也帶動(dòng)了75套5000萬(wàn)元以上豪宅成交，占全市成交占比約8%。

表：各區(qū)5000萬(wàn)元以上豪宅項(xiàng)目（成交≥5套）情況匯總

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS

從豪宅（5000萬(wàn)元以上）成交套數(shù)Top5項(xiàng)目來(lái)看，客群購(gòu)房偏好亦呈現(xiàn)明顯特征。上海壹號(hào)院、金陵華庭、高福云鏡等項(xiàng)目均位于黃浦區(qū)傳統(tǒng)豪宅板塊，與翠湖天地、露香園等豪宅項(xiàng)目共同塑造了上海最知名的豪宅片區(qū)形象。綠城潮鳴東方坐落于徐匯濱江，憑借一線江景及毗鄰騰訊、阿里等徐匯西岸傳媒港總部的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，受到高端客群青睞。陸家嘴太古源源邸則坐擁陸家嘴金融區(qū)與黃浦江景觀雙重資源，區(qū)位與景觀優(yōu)勢(shì)顯著。綜合來(lái)看，目前上海5000萬(wàn)以上豪宅主力供應(yīng)產(chǎn)品為均為核心城區(qū)景觀大平層產(chǎn)品，成交單價(jià)基本在18-22萬(wàn)元/㎡之間。

表：2025年上海5000萬(wàn)元以上總價(jià)豪宅成交套數(shù)Top5項(xiàng)目

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS

此外，今年成交量最大的兩個(gè)豪宅項(xiàng)目的認(rèn)購(gòu)客群結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出一定的階段性變化。上海壹號(hào)院在2025年銷售過程中，初期以上海本地為主導(dǎo)，如二期（1月）認(rèn)購(gòu)客戶中上海戶籍占比達(dá)61.9%，江浙客戶合計(jì)占比23.3%。然而從三期（5月）起至五期（8月），客群結(jié)構(gòu)發(fā)生轉(zhuǎn)折 ——上海戶籍認(rèn)購(gòu)占比分別下降至28.6%、35.1%、20.1%，而江浙客戶占比則持續(xù)上升，分別達(dá)到29.8%、34.6%、36.4%。類似趨勢(shì)也在金陵華庭項(xiàng)目中得到印證。其一期（3月）上?？蛻粽J(rèn)購(gòu)占比達(dá)60.6%，江浙客戶占比23.1%；而隨后二期（9月）、三期（11月）開盤時(shí)，上海客戶占比已下滑至31.7%與27.8%，江浙客戶占比則提升至30.4%與34.4%。體現(xiàn)出今年上海最具代表性的豪宅項(xiàng)目逐步受到來(lái)自全國(guó)購(gòu)房（尤其是江浙）客群的關(guān)注與選擇。

數(shù)據(jù)來(lái)源：上海市東方公證處、中指數(shù)據(jù)CREIS

而其他豪宅項(xiàng)目由于區(qū)位特征、客群定位不同等原因，認(rèn)購(gòu)客群來(lái)源結(jié)構(gòu)有所差異。5月開盤的綠城潮鳴東方，上?？蛻粽急?2.9%，江浙客戶占比39.7%，江浙購(gòu)房者比例已超過本地。而10月開盤的高福云境項(xiàng)目，上海本地客戶占比約35.3%，江浙客戶占比僅25.5%，體現(xiàn)出部分豪宅項(xiàng)目對(duì)于江浙客群的吸引力有所不同。

整體來(lái)看，上海豪宅市場(chǎng)對(duì)全國(guó)高凈值人群、尤其是江浙客戶的吸引力正逐步增強(qiáng)。受土地資源與開發(fā)規(guī)劃限制，豪宅潛在供應(yīng)規(guī)模相對(duì)有限，其稀缺保值的特征吸引了來(lái)自全國(guó)的購(gòu)房資金的入場(chǎng)。

由于豪宅客戶對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)、新舊情況更為敏感，二手豪宅相對(duì)新房豪宅市場(chǎng)表現(xiàn)較為平淡。2025年，總價(jià)3000萬(wàn)-5000萬(wàn)的二手豪宅成交789套，占全年總成交的0.36%，同比微降0.03%；5000萬(wàn)以上二手豪宅僅成交229套，占比0.10%。一方面由于高總價(jià)二手豪宅存量有限、可選標(biāo)的較少，另一方面也反映出豪宅產(chǎn)品在產(chǎn)品力更新與區(qū)域配套優(yōu)化的重要性，促使市場(chǎng)關(guān)注度更多聚焦于新房領(lǐng)域。

表：2021-2025年上海二手豪宅成交套數(shù)變化情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS

總結(jié)而言，今年上海5000萬(wàn)元以上豪宅市場(chǎng)表現(xiàn)出不同于整體市場(chǎng)的上行行情，成為市場(chǎng)熱議的焦點(diǎn)。高總價(jià)豪宅不僅代表頂級(jí)稀缺資源與產(chǎn)品，也持續(xù)成為高凈值家庭資產(chǎn)配置的核心組成部分。在此背景下，上海已穩(wěn)居全國(guó)豪宅交易的首選城市。與此同時(shí)，上海豪宅市場(chǎng)也發(fā)揮著投資風(fēng)向標(biāo)的作用，其穩(wěn)健表現(xiàn)對(duì)上海乃至全國(guó)樓市均起到了積極的支撐與帶動(dòng)效應(yīng)。

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