撰文 | 大衛(wèi)

編輯 | 茶茶

1月23日，紅星美凱龍披露2025年度業(yè)績預(yù)告，公司預(yù)計全年將出現(xiàn)巨額虧損，引發(fā)市場熱議。根據(jù)公告顯示，紅星美凱龍2025年度歸屬于母公司所有者的凈利潤虧損區(qū)間為150億元至225億元，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤虧損區(qū)間為46億元至58億元。這一虧損幅度較2024年同期顯著擴(kuò)大，上年同期公司歸母凈利潤為-29.83億元，虧損規(guī)模增幅超4倍。也大大超過了其前三季度31.43億元的虧損。

不過，此次虧損核心是“賬面數(shù)字調(diào)整”，而非實際經(jīng)營現(xiàn)金流的惡化。

根據(jù)會計準(zhǔn)則，投資性房地產(chǎn)需按公允價值后續(xù)計量，當(dāng)市場租金預(yù)期下降時，即便物業(yè)仍在正常出租、產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流，其賬面價值也需同步下調(diào)，這部分損失直接計入當(dāng)期凈利潤，但不影響公司實際現(xiàn)金流入。

2025年紅星美凱龍巨虧主要有兩大原因：

1、受市場對未來租金收益預(yù)期下行的影響，公司相應(yīng)下調(diào)了所持投資性房地產(chǎn)的估值，預(yù)計2025年度該項估值下調(diào)金額約為126億元至215億元，這構(gòu)成了此次巨虧的主要組成部分。

2、除此之外，公司還對各類資產(chǎn)的可回收金額進(jìn)行了全面評估，初步測算需計提減值準(zhǔn)備約45億元至57億元。

盡管減記是賬面調(diào)整，但它反映了深刻的經(jīng)營困境，核心壓力是租金收入的大幅下滑。

紅星美凱龍長期依賴“商業(yè)地產(chǎn)+招商收租”的重資產(chǎn)高杠桿模式，擴(kuò)張中積累了超300億元有息負(fù)債。這種“包租公”模式重管理輕經(jīng)營、數(shù)字化轉(zhuǎn)型滯后，市場下行時，高額剛性成本與粗放運(yùn)營的短板徹底暴露。

因家居市場需求疲軟，為留住商戶，公司不得不對部分商戶減免租金及管理費(fèi)，以維持商場出租率。同時，為吸引新能源汽車、高端設(shè)計等新業(yè)態(tài)入駐，公司提供了優(yōu)惠的商業(yè)條件，這進(jìn)一步影響了租金水平。

租金水平顯著下降，導(dǎo)致作為估值基礎(chǔ)之一的未來租金收入預(yù)期變得悲觀，從而觸發(fā)了巨額的投資性房地產(chǎn)公允價值下調(diào)。

紅星美凱龍的困境并非個例，而是整個家居行業(yè)的縮影。2025年，受房地產(chǎn)下行、消費(fèi)需求疲軟、渠道變革等多重因素影響，家居行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期：上游房企債務(wù)問題導(dǎo)致新房交付放緩，直接影響家居“后置消費(fèi)”需求；下游消費(fèi)者更趨理性，裝修預(yù)算收縮，高端家居消費(fèi)增速承壓；渠道端則呈現(xiàn)“大店遇冷、小店興起”的變革，宜家等國際品牌關(guān)閉傳統(tǒng)大店、布局社區(qū)店，傳統(tǒng)家居賣場面臨客流分流壓力。

更關(guān)鍵的是渠道碎片化，直播電商、設(shè)計師渠道、整裝公司分流客源，疊加消費(fèi)者更趨謹(jǐn)慎、追求性價比與一站式服務(wù)，進(jìn)一步擠壓傳統(tǒng)賣場空間，直接削弱了紅星美凱龍旗下物業(yè)的租金潛力和市場價值。

為優(yōu)化結(jié)構(gòu)，公司正在收縮戰(zhàn)線，2025年前三季度累計關(guān)閉了33家商場，同時開啟大幅裁員。2019年末其員工數(shù)為27113人，2025年年中驟降至10037人，五年半凈減17076人，裁員比例高達(dá)62.98%。

受此影響，紅星美凱龍母公司廈門國企建發(fā)股份也錄得上市二十多年來首次虧損。

業(yè)績預(yù)告顯示，2025年度建發(fā)股份實現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤為-100億元至-52億元，預(yù)計2025年度實現(xiàn)歸屬于母公司所有者的扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤-65億元到-33億元。

這是建發(fā)股份A股上市以來首次出現(xiàn)虧損。

總而言之，紅星美凱龍2025年創(chuàng)紀(jì)錄的巨虧，是一場由房地產(chǎn)下行、家居需求萎縮引發(fā)的資產(chǎn)價值危機(jī)的集中體現(xiàn)。它既是市場困境的反映，也是公司為過去的重資產(chǎn)模式付出的代價。

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