撰文 | 大衛(wèi)

編輯 | 茶茶

1月23日，紅星美凱龍披露2025年度業(yè)績(jī)預(yù)告，公司預(yù)計(jì)全年將出現(xiàn)巨額虧損，引發(fā)市場(chǎng)熱議。根據(jù)公告顯示，紅星美凱龍2025年度歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)虧損區(qū)間為150億元至225億元，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)虧損區(qū)間為46億元至58億元。這一虧損幅度較2024年同期顯著擴(kuò)大，上年同期公司歸母凈利潤(rùn)為-29.83億元，虧損規(guī)模增幅超4倍。也大大超過(guò)了其前三季度31.43億元的虧損。

不過(guò)，此次虧損核心是“賬面數(shù)字調(diào)整”，而非實(shí)際經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流的惡化。

根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，投資性房地產(chǎn)需按公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量，當(dāng)市場(chǎng)租金預(yù)期下降時(shí)，即便物業(yè)仍在正常出租、產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流，其賬面價(jià)值也需同步下調(diào)，這部分損失直接計(jì)入當(dāng)期凈利潤(rùn)，但不影響公司實(shí)際現(xiàn)金流入。

2025年紅星美凱龍巨虧主要有兩大原因：

1、受市場(chǎng)對(duì)未來(lái)租金收益預(yù)期下行的影響，公司相應(yīng)下調(diào)了所持投資性房地產(chǎn)的估值，預(yù)計(jì)2025年度該項(xiàng)估值下調(diào)金額約為126億元至215億元，這構(gòu)成了此次巨虧的主要組成部分。

2、除此之外，公司還對(duì)各類(lèi)資產(chǎn)的可回收金額進(jìn)行了全面評(píng)估，初步測(cè)算需計(jì)提減值準(zhǔn)備約45億元至57億元。

盡管減記是賬面調(diào)整，但它反映了深刻的經(jīng)營(yíng)困境，核心壓力是租金收入的大幅下滑。

紅星美凱龍長(zhǎng)期依賴(lài)“商業(yè)地產(chǎn)+招商收租”的重資產(chǎn)高杠桿模式，擴(kuò)張中積累了超300億元有息負(fù)債。這種“包租公”模式重管理輕經(jīng)營(yíng)、數(shù)字化轉(zhuǎn)型滯后，市場(chǎng)下行時(shí)，高額剛性成本與粗放運(yùn)營(yíng)的短板徹底暴露。

因家居市場(chǎng)需求疲軟，為留住商戶(hù)，公司不得不對(duì)部分商戶(hù)減免租金及管理費(fèi)，以維持商場(chǎng)出租率。同時(shí)，為吸引新能源汽車(chē)、高端設(shè)計(jì)等新業(yè)態(tài)入駐，公司提供了優(yōu)惠的商業(yè)條件，這進(jìn)一步影響了租金水平。

租金水平顯著下降，導(dǎo)致作為估值基礎(chǔ)之一的未來(lái)租金收入預(yù)期變得悲觀，從而觸發(fā)了巨額的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值下調(diào)。

紅星美凱龍的困境并非個(gè)例，而是整個(gè)家居行業(yè)的縮影。2025年，受房地產(chǎn)下行、消費(fèi)需求疲軟、渠道變革等多重因素影響，家居行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期：上游房企債務(wù)問(wèn)題導(dǎo)致新房交付放緩，直接影響家居“后置消費(fèi)”需求；下游消費(fèi)者更趨理性，裝修預(yù)算收縮，高端家居消費(fèi)增速承壓；渠道端則呈現(xiàn)“大店遇冷、小店興起”的變革，宜家等國(guó)際品牌關(guān)閉傳統(tǒng)大店、布局社區(qū)店，傳統(tǒng)家居賣(mài)場(chǎng)面臨客流分流壓力。

更關(guān)鍵的是渠道碎片化，直播電商、設(shè)計(jì)師渠道、整裝公司分流客源，疊加消費(fèi)者更趨謹(jǐn)慎、追求性?xún)r(jià)比與一站式服務(wù)，進(jìn)一步擠壓傳統(tǒng)賣(mài)場(chǎng)空間，直接削弱了紅星美凱龍旗下物業(yè)的租金潛力和市場(chǎng)價(jià)值。

為優(yōu)化結(jié)構(gòu)，公司正在收縮戰(zhàn)線，2025年前三季度累計(jì)關(guān)閉了33家商場(chǎng)，同時(shí)開(kāi)啟大幅裁員。2019年末其員工數(shù)為27113人，2025年年中驟降至10037人，五年半凈減17076人，裁員比例高達(dá)62.98%。

受此影響，紅星美凱龍母公司廈門(mén)國(guó)企建發(fā)股份也錄得上市二十多年來(lái)首次虧損。

業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，2025年度建發(fā)股份實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)為-100億元至-52億元，預(yù)計(jì)2025年度實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)-65億元到-33億元。

這是建發(fā)股份A股上市以來(lái)首次出現(xiàn)虧損。

總而言之，紅星美凱龍2025年創(chuàng)紀(jì)錄的巨虧，是一場(chǎng)由房地產(chǎn)下行、家居需求萎縮引發(fā)的資產(chǎn)價(jià)值危機(jī)的集中體現(xiàn)。它既是市場(chǎng)困境的反映，也是公司為過(guò)去的重資產(chǎn)模式付出的代價(jià)。

關(guān)注“摩斯商業(yè)”，設(shè)為?星標(biāo)，進(jìn)入有趣的商業(yè)世界