觀點(diǎn)網(wǎng) 2026年春節(jié)前夕，廣州市天河區(qū)一樁沉寂了近5年的舊改項(xiàng)目迎來關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

1月21日，廣州市天河區(qū)珠吉街吉山村召開股東大會(huì)。經(jīng)到場(chǎng)股東投票，大會(huì)以100%通過率，正式批準(zhǔn)富力與合景泰富聯(lián)合體退出吉山村全面改造項(xiàng)目。

這一決議的通過，意味著這對(duì)曾經(jīng)在珠江新城聯(lián)手創(chuàng)造“獵德模式”的房企，在介入吉山村舊改五年多后，正式從項(xiàng)目合作名單中消失。

資料顯示，吉山村舊改項(xiàng)目位于天河區(qū)東部，廣園快速與珠吉路交界處，毗鄰智慧城、國際金融城、科學(xué)城等產(chǎn)業(yè)功能片區(qū)。

項(xiàng)目總用地面積達(dá)134.76萬平方米，規(guī)劃改造范圍內(nèi)總建筑面積約288.73萬平方米，劃定改造范圍133.69公頃，最初投資估算高達(dá)206億元。

此次退出吉山村舊改舞臺(tái)的法律主體為廣州富景吉山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“富景吉山”），原由富力和合景泰富各持股50%。

據(jù)悉，聯(lián)合體退出后，項(xiàng)目后續(xù)將轉(zhuǎn)換改造模式，以確保復(fù)建房的驗(yàn)收交付與整體建設(shè)進(jìn)度。

回溯至2020年，廣州舊改市場(chǎng)處于活躍期，各大房企爭(zhēng)相跑馬圈地。不僅是吉山村，包括黃浦區(qū)南灣村、白云區(qū)陳田村在內(nèi)多個(gè)城中村項(xiàng)目均成為市場(chǎng)焦點(diǎn)。

作為2018年廣州實(shí)行舊村改造公開招標(biāo)以來首個(gè)通過該流程確定合作企業(yè)的城中村，吉山村于2020年9月公開招標(biāo)，并設(shè)定了具體的資產(chǎn)門檻：“申請(qǐng)人總資產(chǎn)不低于4000億元，近5年內(nèi)房屋建筑面積累計(jì)驗(yàn)收超過100萬平方米?！?/p>

10月28日，富力與合景泰富聯(lián)合體成功中標(biāo)，三方隨后在11月18日正式簽訂合作協(xié)議，12月20日舉行舊改啟動(dòng)儀式。

彼時(shí)，富力與合景泰富被視為舊改領(lǐng)域的“黃金搭檔”，二者合作的獵德村舊改項(xiàng)目是廣州城市更新標(biāo)桿，曾經(jīng)風(fēng)光無限。

承載著“復(fù)制獵德”的厚望，聯(lián)合體給出了極具吸引力的拆遷補(bǔ)償方案。坊間流傳“約2萬元/平方米棄產(chǎn)補(bǔ)償或回遷4.5層安置標(biāo)準(zhǔn)”，一度拉高了村民對(duì)未來的預(yù)期。

然而，轉(zhuǎn)折來得極快。進(jìn)入2021年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)“三道紅線”落地，民營房企現(xiàn)金流日趨緊張，兩家房企相繼陷入困境。

數(shù)據(jù)顯示，富力地產(chǎn)2021年總營業(yè)額跌至762億元，公司所有者應(yīng)占虧損達(dá)164.69億元。截至年末，富力現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約62.58億元，未來12個(gè)月內(nèi)到期的借款足有700億元。

合景泰富的情況同樣不佳，當(dāng)年歸母凈利潤同比大跌63.7%，且一年內(nèi)須償還的銀行貸款、優(yōu)先票據(jù)及境內(nèi)公司債券合計(jì)高達(dá)203億元。

觀點(diǎn)新媒體查閱過往資料發(fā)現(xiàn)，資金鏈壓力傳導(dǎo)至項(xiàng)目端，早在2021年1月3日，即簽約兩個(gè)月后，富力與合景泰富為該項(xiàng)目成立的項(xiàng)目公司——富景吉山，股權(quán)便已被全數(shù)質(zhì)押。

此后幾年，項(xiàng)目實(shí)質(zhì)陷入停滯。原定“9月底前啟動(dòng)清拆、年內(nèi)完成30萬平方米拆除”目標(biāo)落空，項(xiàng)目展廳也于2022年2月底開放后迅速關(guān)閉。

2025年成為項(xiàng)目的轉(zhuǎn)折之年。

3月25日，《天河區(qū)吉山村城市更新單元詳細(xì)規(guī)劃》經(jīng)審議通過，吉山村定位從居住片區(qū)調(diào)整為“產(chǎn)城融合”綜合片區(qū)。

根據(jù)規(guī)劃，未來吉山村需建設(shè)3大公園，配置約20萬平方米公共服務(wù)設(shè)施，新增5宗中小學(xué)用地，計(jì)劃打通茅崗北路、奧體橫路等區(qū)域干道。

規(guī)劃落地對(duì)項(xiàng)目價(jià)值進(jìn)行了重估，但也對(duì)開發(fā)主體的資金實(shí)力提出了更高要求。

據(jù)企業(yè)年報(bào)披露，富力營收已從2021年762億元一路下探至2024年177億元，合景泰富2024年?duì)I收亦滑落至約115.8億元。

可見，原合作方無力承擔(dān)后續(xù)重任，退出吉山村舊改舞臺(tái)成為必然。

取而代之的或許是“政府主導(dǎo)+專項(xiàng)債”的新路徑。

2025年11月25日，吉山村舊改發(fā)布專項(xiàng)債發(fā)行公告，總投資26億元。截至2025年10月，該項(xiàng)目已累計(jì)發(fā)行金額7250萬元。

吉山村舊改主體變更，是天河區(qū)乃至整個(gè)廣州市推進(jìn)存量改造的一個(gè)切面。

2026年1月6日召開的天河區(qū)全區(qū)城中村改造工作會(huì)議上，官方明確提出：今年全區(qū)城市更新固定資產(chǎn)投資額力爭(zhēng)完成超350億元，全面加快剩余22個(gè)城中村、27個(gè)項(xiàng)目的改造進(jìn)程。

值得注意的是，會(huì)議特別點(diǎn)名要求冼村和吉山村這兩個(gè)舊模式項(xiàng)目“加快復(fù)建房驗(yàn)收交付、銷售以及模式轉(zhuǎn)換”。

作為與吉山村一同被點(diǎn)名的重點(diǎn)項(xiàng)目，歷時(shí)15年改造的冼村已于2025年7月實(shí)現(xiàn)全面拆遷“清零”。

這一成功得益于2024年5月1日開始施行的《廣州市城中村改造條例》。

該條例為全國首部城中村改造地方性法規(guī)，明確了征收補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)與爭(zhēng)議解決流程。實(shí)施三個(gè)月內(nèi)，該條例已累計(jì)推動(dòng)52個(gè)項(xiàng)目獲批專項(xiàng)借款，預(yù)計(jì)釋放產(chǎn)業(yè)空間超千萬平方米。

跳出天河區(qū)，放眼全市，廣州正大力推進(jìn)城市更新。

2025年11月28日，廣州城市更新發(fā)展大會(huì)暨項(xiàng)目推介會(huì)正式舉行，一次性推介了102個(gè)城市更新項(xiàng)目，總投資約8077億元。其中，城中村改造共推介43個(gè)項(xiàng)目，投資額達(dá)6479億元。

從2020年富力與合景泰富入局，到2026年股東大會(huì)表決后正式退出，吉山村終于卸下包袱，迎來“輕裝上陣”時(shí)刻。

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