《港灣商業(yè)觀察》李鐳

當歷時數(shù)年的“三道紅線”措施告一段落后，2026年的房地產(chǎn)走勢是否能有所好轉(zhuǎn)？機構(gòu)們也給出不同答案。

據(jù)多方市場消息稱，近期房地產(chǎn)企業(yè)已不再被監(jiān)管部門要求每月上報“三道紅線”相關(guān)指標，僅部分出險房企需向總部所在城市的風險處置專班組定期匯報核心財務(wù)數(shù)據(jù)。

無疑，這是房地產(chǎn)調(diào)控在微觀層面的重大改變。

回顧往昔，2020年8月，央行與住建部聯(lián)合推出《重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則》，劃定了房企融資的三條核心底線：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率不超過70%、凈負債率不超過100%、現(xiàn)金短債比不低于1倍。監(jiān)管部門根據(jù)房企觸線情況，將其劃分為紅、橙、黃、綠四檔，實施差異化債務(wù)管控，觸線越多，有息負債增速限制越嚴格。

2021年，該政策擴圍至數(shù)十家重點房企，要求企業(yè)每月上報指標，并明確試點房企2023年6月底前全部達標、2023年底全行業(yè)達標的目標。

公開數(shù)據(jù)顯示，截至2025年12月，已有21家出險房企完成或獲批債務(wù)重組、重整，累計化解債務(wù)規(guī)模達1.2萬億元，涉及總負債超2萬億元，融創(chuàng)、旭輝等企業(yè)通過實質(zhì)性削債大幅減輕了債務(wù)壓力。頭部房企率先轉(zhuǎn)型，碧桂園等企業(yè)提前進入綠檔，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率從2020年中期的81%降至69.4%，凈負債率優(yōu)化至40%，低杠桿、重經(jīng)營成為行業(yè)共識。

即便是近期在債務(wù)方面引發(fā)關(guān)注的萬科，也取得相對樂觀的態(tài)勢。1月21日，萬科首筆公司債“21萬科02”成功達成展期。緊隨其后，1月27日晚間，萬科宣布旗下“22萬科MTN004”和“22萬科MTN005”兩筆中期票據(jù)的展期方案，亦在持有人會議上獲得100%表決通過。

換言之，萬科于2025年末首批開始尋求展期的債券全部“闖關(guān)”成功，三筆債券的規(guī)模合計約68億元。

有房地產(chǎn)市場人士向《港灣商業(yè)觀察》表示，“三道紅線”不再上報，意味著行業(yè)邁入良性發(fā)展階段，經(jīng)過近些年調(diào)整，尤其在債務(wù)層面，房企們得以大幅化解。在去杠桿去風險后，房企或?qū)⒂瓉怼靶律?，預(yù)期房地產(chǎn)成交在2026年也將有所好轉(zhuǎn)。

2026年伊始，房地產(chǎn)前景如何？

中國金融四十人研究院執(zhí)行院長郭凱近日指出，去年房地產(chǎn)股票漲幅超過大盤，房地產(chǎn)企業(yè)處于有序出清狀態(tài)，而非恐慌性出清狀態(tài)。市場開始對不同企業(yè)進行區(qū)分，房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)也進行了市場化重整，顯著減輕其債務(wù)負擔與償付壓力。優(yōu)質(zhì)企業(yè)不再面臨抽貸、斷貸或擠兌，且可重新獲得融資以維持經(jīng)營。CF40預(yù)測，2026年為房地產(chǎn)下行周期最后一年，成交量與價格或仍小幅下滑，2027年行業(yè)有望企穩(wěn)。

國際知名評級機構(gòu)標普信評在1月22日的研報中指出，2026年新房價格跌幅有望收窄，其核心支撐在于高能級城市及“好房子”的結(jié)構(gòu)性需求，這一支撐具備可持續(xù)性。過去一年的土地供應(yīng)已高度集中于高能級城市，且土地溢價率呈現(xiàn)回暖態(tài)勢。預(yù)計由于購房預(yù)期仍然疲軟，二手房價格將延續(xù)低迷。理論上，二手房價格錨定于資產(chǎn)的現(xiàn)金流，但實際形成機制復雜，受到城市基本面、區(qū)域供需情況、市場信息及非理性情緒等多重因素影響，未來走勢更多取決于市場預(yù)期。值得注意的是，一線城市的租金回報率較為穩(wěn)定，隨著廣譜利率水平下降，當前租金回報率已可比肩中短期信用債的收益率，資產(chǎn)的持有性價比正在顯現(xiàn)。隨著政策重心轉(zhuǎn)向“預(yù)期管理”，托底舉措逐步釋放，一線城市二手房價格在經(jīng)歷調(diào)整后可能筑底。

國信證券則認為，2025年四季度，地產(chǎn)基本面明顯下跌，但2025年末至2026年初的近1個月以來，房價結(jié)束急跌，基本面穩(wěn)步改善，政策預(yù)期也逐步提升，雖然言底尚早，但基于當前的量價組合，2026年房價止跌的概率，從之前的“不可能”至少提高到了“有可能”，若春節(jié)后不再重演“以價換量”，則止跌概率將進一步提高至“很可能”。

2026年1月，統(tǒng)計局公布2025年1-12月房地產(chǎn)投資和銷售數(shù)據(jù)。2025年1-12月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資82788億元，同比下降17.2%；房屋新開工面積58770萬平方米，下降20.4%；房屋竣工面積42984萬平方米，下降19.8%；新建商品房銷售面積88101萬平方米，同比下降8.7%；新建商品房銷售額83937億元，下降12.6%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金93117億元，同比下降13.4%。（港灣財經(jīng)出品）