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【澤達(dá)說(shuō)法】買(mǎi)二手房被查封?“善意購(gòu)房人”權(quán)利受優(yōu)先保護(hù)!

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案情回顧

2018年11月,某市中級(jí)人民法院在審理一起民間借貸糾紛案件時(shí),依原告申請(qǐng)作出財(cái)產(chǎn)保全裁定,查封了被告名下位于該市某小區(qū)的一套商品房。同年11月15日,法院向市不動(dòng)產(chǎn)登記中心送達(dá)了協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)及查封裁定,要求其辦理查封登記手續(xù)。不動(dòng)產(chǎn)登記中心于當(dāng)日完成了系統(tǒng)標(biāo)注。

2019年3月10日,案外人趙某經(jīng)中介介紹,與被告就該查封房屋簽訂了《存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》,約定趙某以全款方式購(gòu)買(mǎi)該房屋。簽約前,趙某為審慎起見(jiàn),特意前往市房地產(chǎn)交易服務(wù)中心(負(fù)責(zé)房屋買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案、稅費(fèi)繳納等手續(xù)的機(jī)構(gòu))進(jìn)行查詢(xún)。交易服務(wù)中心工作人員通過(guò)其系統(tǒng)查詢(xún)后,告知趙某該房屋“目前無(wú)司法限制信息,可以正常交易”。趙某遂放心簽約,并于當(dāng)日支付了全部購(gòu)房款,雙方共同在交易服務(wù)中心辦理了買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案手續(xù),趙某亦繳納了相關(guān)稅費(fèi)。

2020年5月,趙某在準(zhǔn)備辦理不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記時(shí),前往市不動(dòng)產(chǎn)登記中心申請(qǐng),卻被告知該房屋已于2018年11月被法院查封,無(wú)法辦理轉(zhuǎn)移登記。趙某這才知曉查封事實(shí),遂以案外人身份向執(zhí)行法院提出異議,請(qǐng)求中止對(duì)該房屋的執(zhí)行并確認(rèn)其權(quán)利。

執(zhí)行法院經(jīng)審查,于2020年8月作出執(zhí)行裁定,認(rèn)為法院查封在先,趙某購(gòu)買(mǎi)在后,其權(quán)利不能對(duì)抗司法查封的效力,故駁回了趙某的異議請(qǐng)求。

趙某不服,向上一級(jí)人民法院申請(qǐng)復(fù)議。復(fù)議法院經(jīng)審理,做出了不同的認(rèn)定。

案件結(jié)果

復(fù)議法院認(rèn)為,雖然法院的查封裁定已于2018年11月送達(dá)不動(dòng)產(chǎn)登記中心并產(chǎn)生查封效力,但本案的關(guān)鍵在于,趙某作為善意購(gòu)房人,在交易前已主動(dòng)前往負(fù)責(zé)交易環(huán)節(jié)官方信息查詢(xún)的房地產(chǎn)交易服務(wù)中心進(jìn)行了核實(shí),并得到了“無(wú)司法限制”的答復(fù)。房地產(chǎn)交易服務(wù)中心與不動(dòng)產(chǎn)登記中心雖同屬政府職能部門(mén),但在當(dāng)時(shí)的行政管理架構(gòu)與信息系統(tǒng)建設(shè)條件下,二者之間的司法限制信息并未實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)、完整的互通共享。趙某基于對(duì)政府公開(kāi)交易信息平臺(tái)的合理信賴(lài)而進(jìn)行交易,已經(jīng)履行了作為買(mǎi)受人應(yīng)盡的、合理的審查注意義務(wù)。

在此情況下,不能簡(jiǎn)單地將對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記中心的查封送達(dá)效力,無(wú)條件地?cái)U(kuò)張及于此后基于對(duì)另一官方交易平臺(tái)信息信賴(lài)而進(jìn)行交易的善意購(gòu)房人。趙某簽訂合同并支付全款的行為發(fā)生在對(duì)其而言查封事實(shí)“不可知”的狀態(tài)下,其作為無(wú)過(guò)錯(cuò)的案外人,合法權(quán)益應(yīng)受保護(hù)。

最終,復(fù)議法院裁定撤銷(xiāo)原執(zhí)行異議裁定,支持了趙某的異議請(qǐng)求,確認(rèn)其對(duì)案涉房屋享有的權(quán)利可以排除強(qiáng)制執(zhí)行。

法律分析

北京澤達(dá)律師事務(wù)所基于本案為您做以下法律分析:

一、財(cái)產(chǎn)查封的公示效力及其相對(duì)性

人民法院對(duì)不動(dòng)產(chǎn)采取查封保全措施,旨在通過(guò)限制被執(zhí)行人對(duì)該財(cái)產(chǎn)的處分,保障未來(lái)生效裁判的執(zhí)行。查封裁定向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)送達(dá)后,即產(chǎn)生禁止辦理該不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移、抵押等登記手續(xù)的法律效力,此謂查封的“登記對(duì)抗”效力。該效力的一個(gè)重要功能在于向社會(huì)公示財(cái)產(chǎn)權(quán)利受限的狀態(tài),從而保護(hù)潛在交易第三人的利益,維護(hù)交易安全。

然而,這種公示效力并非絕對(duì)和無(wú)邊界的。其有效輻射范圍,很大程度上依賴(lài)于登記公示系統(tǒng)的統(tǒng)一性、準(zhǔn)確性和可訪(fǎng)問(wèn)性。在不動(dòng)產(chǎn)登記與交易管理職能分屬不同機(jī)構(gòu),且信息共享機(jī)制不健全的情況下,查封信息可能僅被“鎖”在登記系統(tǒng)中,而無(wú)法在交易環(huán)節(jié)的官方查詢(xún)渠道顯現(xiàn)。此時(shí),要求一個(gè)在交易環(huán)節(jié)履行了合理查詢(xún)義務(wù)的普通購(gòu)房人,承擔(dān)因政府內(nèi)部信息壁壘導(dǎo)致的不利后果,顯然有失公允,也違背了查封制度公示公信的初衷。

二、善意購(gòu)房人合理審查義務(wù)的邊界

在不動(dòng)產(chǎn)交易中,買(mǎi)受人負(fù)有審慎審查標(biāo)的物權(quán)屬狀況的義務(wù),這是其享受善意取得等制度保護(hù)的前提。本案的核心爭(zhēng)議點(diǎn)即在于:趙某前往房地產(chǎn)交易服務(wù)中心查詢(xún)的行為,是否已履行了“合理審查義務(wù)”?

我們認(rèn)為,判斷審查是否“合理”,應(yīng)立足于普通交易主體的認(rèn)知水平與可及渠道。對(duì)于大多數(shù)購(gòu)房人而言,在政府部門(mén)設(shè)置的、專(zhuān)門(mén)用于辦理房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)的交易服務(wù)中心進(jìn)行權(quán)屬查詢(xún),是交易前的標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作和主流信賴(lài)。該中心提供的查詢(xún)結(jié)果,在購(gòu)房人心中具有官方權(quán)威性。當(dāng)該權(quán)威渠道顯示“無(wú)司法限制”時(shí),已足以讓一個(gè)理性的購(gòu)房人產(chǎn)生“權(quán)利無(wú)瑕疵”的合理信賴(lài)。

法律不能苛求普通民眾洞悉政府內(nèi)部復(fù)雜的機(jī)構(gòu)設(shè)置與信息流,更不能要求其承擔(dān)因政府部門(mén)間信息不暢導(dǎo)致的交易風(fēng)險(xiǎn)。因此,趙某的行為已經(jīng)抵達(dá)了合理審查義務(wù)的邊界,其主觀上屬于善意且無(wú)過(guò)失。

律師寄語(yǔ)

多頭管理下的信息不匹配,可能使善意的市場(chǎng)交易主體暴露于不可預(yù)見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)之中。對(duì)于購(gòu)房人而言,在進(jìn)行重大資產(chǎn)交易時(shí),盡管履行了常規(guī)的官方渠道查詢(xún)義務(wù),仍需保持風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。在條件允許的情況下,可嘗試從不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、人民法院等多個(gè)信息源進(jìn)行交叉核實(shí),以最大程度降低風(fēng)險(xiǎn)。

而就法律工作者及司法部門(mén)而言,對(duì)“查封時(shí)間”的認(rèn)定,不能機(jī)械地以文書(shū)送達(dá)登記機(jī)構(gòu)的時(shí)間作為唯一標(biāo)準(zhǔn),并以此絕對(duì)地否定其后所有交易。在審查案外人異議時(shí),必須深入探究案外人主觀上是否善意,其是否已利用可及的公開(kāi)渠道履行了審慎審查義務(wù)。查封的效力,應(yīng)作用于那些“應(yīng)當(dāng)知道”或“能夠知道”查封事實(shí)的當(dāng)事人,而不應(yīng)無(wú)條件地?fù)魸⒛切┮蚝侠硇刨?lài)官方信息而“確實(shí)不知”的善意第三人。

推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記與交易管理信息的全面、實(shí)時(shí)共享,是從根本上解決此類(lèi)問(wèn)題的制度路徑。但在信息壁壘完全消除之前,司法裁判應(yīng)當(dāng)發(fā)揮其應(yīng)有的衡平功能,通過(guò)個(gè)案中對(duì)善意與過(guò)失的精細(xì)辨析,劃定查封效力與善意取得之間的合理界限,從而引導(dǎo)公眾建立正確的交易審查觀念,同時(shí)倒逼行政管理體系的信息化整合與升級(jí)。

北京澤達(dá)律師事務(wù)所律師對(duì)不同法律規(guī)定、熱點(diǎn)、案件、裁判文書(shū)的梳理和研究,旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角。但需注意,我國(guó)并非判例法國(guó)家,且司法實(shí)踐中不同案例的細(xì)節(jié)千差萬(wàn)別,切不可盲目參照。

如果您在房屋買(mǎi)賣(mài)、財(cái)產(chǎn)執(zhí)行等方面遇到類(lèi)似的法律困境,建議您及時(shí)收集并固定好相關(guān)證據(jù),特別是能夠證明您已履行審慎查詢(xún)義務(wù)的材料,并咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師,以便更好地通過(guò)法律途徑維護(hù)自身的合法權(quán)益。

本文作者:北京澤達(dá)律師事務(wù)所 朱現(xiàn)領(lǐng)

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