漏水是很多業(yè)主都會遇到的頭疼事。近日，海南一業(yè)主被物業(yè)指自家管道漏水，85歲老人情緒失控直呼痛苦，其女兒找裝修隊砸開地板，并請公證人員全程見證，自證清白。最終證實房內的水管不存在破損和滲漏現象。

那么，物業(yè)是否有排查漏水原因等義務？業(yè)主被“冤枉”后，物業(yè)應承擔哪些法律責任？2月1日，華商報大風新聞采訪律師進行說法。

事件：

85歲業(yè)主被指管道漏水情緒崩潰，公證在場，請人砸開地板自證清白

近日，據蓬勃新聞、縱覽新聞報道，海南�？谝粯I(yè)主蘇女士家被指管道滲水陷入漏水糾紛。蘇女士始終堅持，滲水并非出自其室內管道，而是戶外公共管井間。為自證清白，1月26日，她特意邀請公證人員見證，砸開地板挖出隱蔽水管查驗�，F場的社區(qū)網格員、公證人員和施工單位負責人，均證明蘇女士房內的水管不存在破損和滲漏現象。

圖為老人家砸地板畫面

報道中，蘇女士說，漏水最早出現在2021年，當時她曾專門請來裝修隊對家中地板下的水管做壓力測試，并無漏水痕跡，物業(yè)堅持漏水原因與蘇女士家管道有關。此次砸開地板查驗后，蘇女士再次找到物業(yè)方溝通，物業(yè)方雖承認蘇女士家管道無漏水，但對于2021年的漏水原因依然含糊其辭。

蘇女士85歲的父親情緒失控說道：“這個物業(yè)，我們毫無辦法，我真的很痛苦……”1月26日下午，蘇女士向海口市美蘭區(qū)法院提起民事訴訟，要求物業(yè)道歉、承擔全部責任并賠償相應損失。

2月1日下午，華商報大風新聞記者試圖聯(lián)系到蘇女士家所在的�？陉柟獍俸托^(qū)物業(yè)，電話始終無人接聽。此前，物業(yè)負責人曾稱，業(yè)主家沒有更改或維修過管道，但漏水原因不能單憑沒有換水管、沒有維修來判斷。

裝修隊現場作業(yè)

律師說法：

若物業(yè)錯誤指認業(yè)主漏水，造成情節(jié)嚴重，需賠償精神損失費

那么，遇到漏水問題該如何維權？物業(yè)是否有排查漏水原因等義務？應承擔哪些法律責任？

2月1日下午，陜西恒達律師事務所高級合伙人、知名公益律師趙良善認為，一旦業(yè)主發(fā)現漏水，首先，應緊急止損并固定證據，比如先關水閥、轉移財物，避免損失擴大；拍照、錄像留痕，并邀請社區(qū)、物業(yè)到場見證并簽字確認。其次，精準定責，針對專有區(qū)域（戶內管道、裝修），由業(yè)主自行負責排查維修；針對公共區(qū)域（管井、共用管道、外墻），由物業(yè)負責排查維修，必要時啟用專項維修資金。

趙良善指出，物業(yè)對共有部分（公共管道、管井、屋面等）負有維修、養(yǎng)護、管理的法定義務，接到報修應及時排查處理。物業(yè)有義務協(xié)助業(yè)主排查漏水原因、協(xié)調鄰里矛盾，配合啟動專項維修資金。

趙良善強調，若物業(yè)未盡公共區(qū)域維護義務致漏水、損失擴大，需承擔停止侵害、排除妨礙、賠償損失責任。若物業(yè)錯誤指認業(yè)主漏水并造成名譽、精神損害的，需賠禮道歉、消除影響，情節(jié)嚴重的，需賠償精神損失費。

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業(yè)主84萬元新房被糞水環(huán)繞崩潰 管道一天排糞水10余次

1月初，江蘇邳州市運河街道云溪雅院小區(qū)8號樓104室業(yè)主劉老師向新華日報讀者熱線求助，稱樓上204住戶擅自改變家中兩個衛(wèi)生間下水，在承重墻開孔，外掛兩條排污管道。當外掛管道被物業(yè)鋸斷后，二樓污糞水便從管道口直排一樓外墻，并噴濺至她家廚房、書房和衛(wèi)生間窗戶，已達半年之久。其間，她先后打了528次投訴電話、跑了88趟相關部門，但問題始終沒能得到解決。

圖為二樓直排的污糞水濺到窗臺上，以及在草坪上沖出的糞水塘 楊昉 劉曉寧 攝

樓上每天直排污糞水10余次，84萬元新房與糞水為伍

1月11日中午，記者來到邳州投訴人劉老師家。這位退休女老師告訴記者：新房于2024年5月交付，去年1月開始裝修，發(fā)現外墻西側和北側各多了一根排水管，一打聽，才知是樓上204室私設的排污管道。

她向小區(qū)物業(yè)德信盛全公司反映，物業(yè)稱“已向204室下達整改通知書，要求恢復原狀”。其間，她催問物業(yè)10多次，并撥打徐州市12345熱線投訴。3個月后，即去年4月14日，運河街道河灣社區(qū)工作人員李占宇打電話告訴她：“204室外掛排污管已被物業(yè)公司拆除。”劉老師聞訊忙跑回家查看，發(fā)現外掛管不見了，但兩個排污洞口沒有封堵。又經她多次催促，物業(yè)才用發(fā)泡膠封堵了洞口。

去年7月26日，劉老師聽到室外傳來“嘩嘩”聲，發(fā)現204室將發(fā)泡膠捅開，污糞水沿外墻直排而下，還濺到她家廚房、書房和兩個衛(wèi)生間玻璃上。氣不過的劉老師直接報警，運東派出所李警官出警調解，未果。7月30日，劉老師再次報警，204室業(yè)主王某某到運東派出所后，不服調解，還揚言“弄死劉老師”，最終被邳州市公安局處以行政拘留三天。但拘留結束后，204室的污糞水仍直排不誤。

記者沿104室外墻查看，發(fā)現北側和西側窗戶上方約50厘米處，各有一個排污洞，分別對應204室北衛(wèi)生間和西衛(wèi)生間。但北衛(wèi)生間排污洞下方，并無明顯污漬。對此，劉老師解釋說，去年4月，外掛管道拆除后，有一定傾斜角度的彎頭還在，直排的污糞水很容易噴濺。在她一再投訴下，204室北衛(wèi)生間去年10月起棄用停排，所以看不到污漬。而西衛(wèi)生間排污洞雖經“防濺處理”，即社區(qū)于去年12月1日將排污口彎頭去掉，污糞水下來雖濺不到窗戶上，但直排一天也沒停止過。

果真，其西衛(wèi)生間外墻上，垂掛一條三指寬的糞漬，104室衛(wèi)生間窗臺上沾有少許糞漬，草坪上也被沖出兩個臉盆大小、深約3厘米的糞水坑。正當記者拍照取證時，只聽一聲“小心”！記者被劉老師強力拉開，仰頭看，二樓排污口一道淡黃色液體“從天而降”，落地四濺�！斑@顏色估計是沖小便的污水，一大早沖大便的水更不能看。”劉老師見怪不怪地說。

“204室住的一對夫妻帶倆孩子，4口人一天至少上8次廁所吧？現在冬天還好，夏天，室內外都是臭味，哪哪都是蒼蠅……”想到80多萬元買的新房被糞水環(huán)繞，劉老師焦慮失眠，這半年夜夜都靠安眠藥入睡。

劉老師向記者出示半年來的投訴清單——小區(qū)物業(yè)電話打了52次，上門23次；110打了85次，派出所去了10次；12345熱線投訴93次（含微信小程序）；社區(qū)電話打了150次，上門16次；運河街道電話打了52次，上門3次；市房產服務中心物管科電話打了27次，上門15次；市房產服務中心監(jiān)察科電話打了14次，上門10次；環(huán)保、城管、信訪等部門電話打了55次，上門11次。合計電話投訴528次、上門投訴88次，總計616次。

“你平均每天投訴3.6次，不覺得累嗎？”記者問�！安焕�。因為多個部門每天變著花樣給我答復，逼著我每天奔波求證，找說理的地方�！闭f完，劉老師長嘆一聲，“誰想天天投訴�。俊�

圖為監(jiān)控畫面

有關方面的“怕”，助長了侵權者的“橫”

去年5月，小區(qū)物業(yè)由德信盛全更換為東湖資產。新物業(yè)公司項目經理馬程遠告訴記者，為了讓204室恢復下水原狀，街道和社區(qū)還給了業(yè)主5000元補貼，可他收了錢至今不整改。于是，記者請馬經理幫忙敲開204室門。

“我家管道本來接得好好的，被鋸掉后，才造成糞水外流�！睒I(yè)主王某某邊說，邊將記者“請”出家門。

“可管道是你自己私裝的啊�！泵鎸τ浾哔|疑，站在屋內的王某某雙手插兜，滿不在乎地說：“這事情如果不合法，樓下可以去法院起訴啊�！�

“你在承重墻打孔，違反《徐州市房屋使用安全管理條例》規(guī)定，應該恢復原狀。”記者反駁。

“不可能，我才是受害者。”王某某說，“一樓投訴給我家造成很大困擾，我找誰去？”

據了解，去年11月，邳州市房產服務中心曾就此事下達《交辦單》，要求“物業(yè)企業(yè)履行房屋使用安全責任，對房屋共有部位進行安全檢查，協(xié)助業(yè)主和業(yè)主委員會提出維修治理方案，限期恢復原狀”。記者問起《交辦單》落實情況，馬程遠一口咬定“沒見過交辦單”。

1月12日，記者隨劉老師到邳州市房產服務中心監(jiān)察科，查詢到《交辦單》已于2025年11月14日被東湖資產物業(yè)客服主管陳某某簽收。監(jiān)察科沈靖松即打電話詢問陳某某，陳某某告知：“《交辦單》已交給馬程遠經理�！�

對此，馬程遠表示：“就算有《交辦單》，我也不敢處理。我沒有執(zhí)法權，動人家東西，要承擔刑事責任的�！眲⒗蠋焼枺骸罢l有執(zhí)法權？”他答：“街道。”

街道大門森嚴難進，工作人員竟讓投訴人“向上反映”

《徐州市房屋使用安全管理條例》規(guī)定：街道有開展房屋使用安全巡查，督促房屋使用安全責任人及時采取必要措施消除安全隱患的職責。

1月12日，記者隨劉老師來到運河街道，卻被一道不銹鋼伸縮門攔在門外。保安說：“需得到里面工作人員通知，才能放行�！�

劉老師撥通一直聯(lián)系的街道辦公室電話，對方告知：“領導去市里開會了，你進來意義不大�！�

“你們不止一個領導，我找一下分管領導。”面對劉老師的請求，對方語氣開始不耐煩了：“年底了，我們很忙的，你去找社區(qū)吧�！�

“社區(qū)解決不了，才找街道的，請放我們進去面談。”記者接過劉老師手機，繼續(xù)懇請。

“進來也是干坐，我們又不能給你解決問題，你往上繼續(xù)反映，自己想辦法吧�！彪娫捘穷^更加不耐煩了。

“你有屬地責任，還有執(zhí)法權�！庇浾邠砹帯�

“你去市信訪局，那邊有專門人給你處理。我們一天到晚忙得焦頭爛額，不能光為你這一個事。”話音未落，對方直接掛斷電話。

劉老師望著近在咫尺的氣派辦公大樓嘆氣：“之前來過3次，只讓進去過1次，沒想到街道的門也這么難進！”

信誓旦旦的“跟蹤到位”，只是兩次當面扯謊

劉老師記得，沈靖松曾于2025年11月26日打電話關心她，表示：“你這件事，中心將持續(xù)跟蹤到位�！毕氲竭@，她拉上記者，去邳州市房產服務中心“評理”。

“街道連門都不讓進，請你為我做主啊！”劉老師對沈靖松說�！皯撌俏锕芸仆銈兘值缹印！鄙蚓杆呻S即帶劉老師來到物管科，周姓工作人員對劉老師說：“街道上午開會，你再等等�！�

記者問：“街道誰負責此事？反映又不止一次了�！敝苄展ぷ魅藛T回答：“政府開會，找不到人。等我問到人了，再告訴你。”

見物管科一副愛理不理的態(tài)度，劉老師又折回找沈靖松。他一臉誠懇地說：“去年12月，我和市住建局監(jiān)察大隊一起到你們家現場取證，并向監(jiān)察大隊移交了材料，但他們沒有立案，你可以問問他們?yōu)槭裁床涣��！?/p>

記者隨劉老師來到邳州市住建局監(jiān)察大隊，大隊長馮交通一聽便火冒三丈，立馬撥通沈靖松手機，并打開免提，問：“你們的材料什么時候移交我們了？”電話那頭，沈靖松賠笑道：“材料還沒有移交你們。”

幾個小時后，劉老師與記者再次找到沈靖松。他辯稱：“剛剛表述錯誤，不是很嚴謹�！薄澳悴皇遣粐乐�，而是騙人吧？”面對記者質問，沈靖松沉默不語。同辦公室的黃科長忙轉移話題：“街道憑啥不讓你們進門？為了你這個事，我們還給街道郵寄了督辦公函呢�！�

“什么時候寄的？寄給誰了？”記者追問。

兩人均沉默不語。記者當場讓劉老師致電運河街道辦公室查詢，對方稱“沒收到市房產服務中心公函”。這時，沈靖松又改稱：“我們沒寄紙質函件，但當面對接過。”

見對方兩度扯謊，劉老師不滿地起身告辭。這時，黃科長還不忘調侃道：“別急著走啊，再聊會兒呀。”