（具體是啥你們自己猜）

唉，一談起天河房?jī)r(jià)，有兩個(gè)小區(qū)至今是謎......

第一個(gè)小區(qū)，名叫棠德花苑，位于廣州金融城核心地段上。

第二個(gè)小區(qū)，則叫跑馬地花園，位于震懾八方的珠江新城！

很顯然，這兩個(gè)小區(qū)都出生金貴，手握一副很好的牌。按道理來說，怎么打都不至于太差。

可偏偏呀......就出了意外！

以至于現(xiàn)在，一提起這兩個(gè)小區(qū)，大家就紛紛搖頭！

那么，問題到底出現(xiàn)在了哪里呢？

你看前者哈，在金融城非常好的地段上，家門口又是地鐵，配套也非常成熟，理應(yīng)房?jī)r(jià)很貴吧？

但結(jié)果卻是，房?jī)r(jià)卻萬年不漲，目前單價(jià)1萬+成交的房源，都挺多的！

◆ 棠德花苑地理位置示意圖

這聽起來是不是很不可思議？！

金融城這樣的地段，賣地都要4萬/㎡吧？然而，這個(gè)二手房小區(qū)，房?jī)r(jià)竟然只賣1萬多！

至于原因嘛，二娃之前有專門寫過文章報(bào)道和分析過，感興趣的朋友，可以點(diǎn)擊回顧一下?：?jiǎn)蝺r(jià)1萬+，棠德花苑，為啥淪落至今？

◆ 棠德花苑實(shí)景圖

而今天，二娃想要重點(diǎn)聊的，則是第二個(gè)小區(qū)：跑馬地花園！

之所以今天聊天，主要原因有兩個(gè)：

第一、我想搞清楚，為什么它會(huì)成為珠江新城價(jià)格最便宜的住宅小區(qū)？

第二、大家都很好奇，隔壁跑馬場(chǎng)正式開拆！若真的把SKP搞來了，片區(qū)得到開發(fā)，會(huì)不會(huì)拉升跑馬地花園的房?jī)r(jià)？它是不是快熬出頭了？

帶著這樣的疑問，兩天前，二娃去到了這個(gè)小區(qū)進(jìn)行實(shí)地探訪。

下面，我就把我此次之行的感受，分享給大家。

◆ 跑馬地花園實(shí)景圖

01跑馬地花園給我的幾個(gè)感受

1）地段是真的好！

關(guān)于地段，毋庸置疑，跑馬地花園確實(shí)杠杠滴。項(xiàng)目緊靠珠江新城跑馬場(chǎng)，隔壁就是二手房小區(qū)越秀星匯雅苑。

哪怕是匯悅臺(tái)、保利玥璽灣這種豪宅，也都在它附近。

距離潭村地鐵口也只有800米，步行就可以抵達(dá)。而周邊配套啥都有，去哪里也都非常方便。

◆ 跑馬地花園位置示意圖

2）沒有我想象那么破！

另外，去了現(xiàn)場(chǎng)后我發(fā)現(xiàn)，這個(gè)小區(qū)沒有我想象那么破，那么老，起碼全都是電梯房，不存在樓梯樓。

整個(gè)小區(qū)，分為3期。1期是最吵的，靠近黃埔大道，樓層為32層。

◆ 這是1期樓棟外立面

◆ 這是1期的景觀

2期看起來相對(duì)更破，但卻是房?jī)r(jià)最貴的，因?yàn)樗?-12層的小高層，并且梯戶比少，是南北向的格局，戶型相對(duì)來說更加方正，也更安靜。

◆ 這是2期外立面實(shí)景圖

◆ 這是2期低樓層陽臺(tái)景觀

3期呢，33層高，從外立面看是整個(gè)小區(qū)最新的，但實(shí)際上卻是整個(gè)小區(qū)房?jī)r(jià)最便宜的一期。因?yàn)樘輵舯群芨撸?梯16戶設(shè)計(jì)，并且很多小戶型。

◆ 這是3期外立面實(shí)景圖

看到這里的時(shí)候，我腦子出現(xiàn)了一個(gè)疑問：好像沒有那么差??？和越秀區(qū)很多二手房比，這個(gè)都算不上老破小吧？

所以，為啥房?jī)r(jià)一直漲不起來，甚至成為了整個(gè)珠江新城房?jī)r(jià)最低的小區(qū)呢？

一開始，我還帶著這樣的疑惑，開始為小區(qū)不平。

直到我了解到了下面這些信息后，開始絕望了......

3）管理很差！

相信在這里住過的人，應(yīng)該都有深刻體會(huì)吧？

小區(qū)大門，其實(shí)是沒有大門的，就一個(gè)閘口，保衛(wèi)亭里面坐著一個(gè)中年婦女。二娃沒有做任何報(bào)備，跟著別人就輕而易舉進(jìn)去了。

物業(yè)管理形同虛設(shè)，或者說，物業(yè)管理=沒有管理。

此外，有個(gè)讓我印象特別深刻的事情，那就是我在看房的過程中，穿過小區(qū)園林某幾個(gè)地方的時(shí)候，都聞到了一股尿騷味，而且味兒很重！

◆ 小區(qū)園林

我不知道這是人導(dǎo)致的，還是寵物導(dǎo)致的......

還有，小區(qū)園林里面，特別多屎！當(dāng)然，從樣子來看，應(yīng)該不是人拉的，而是狗拉的。

◆ 這些過道兩邊，就蠻多狗屎的

別問我，為啥沒有照片！我想......正常人，是不會(huì)喜歡看這種照片的吧？

4）人員是又雜又亂

帶看人員跟我說，在這個(gè)小區(qū)自住的業(yè)主特別少，基本都是租客為主。尤其是三期的房子！3梯16戶設(shè)計(jì)，很多40㎡-60㎡的小戶型，很多都是在天河上班的人。

另外，二娃也有認(rèn)識(shí)的朋友在這里租房住，對(duì)方跟我說，還有一些用來做民宿之類的。甚至還有疑似用來做那啥的......

反正人員混亂，管理又差！

◆ 3期樓梯間，戶數(shù)分布圖

值得一提的是，3期不僅戶數(shù)多，小戶型還不能用燃?xì)?，大戶型才可以。所以，與其說是住宅，但居住體驗(yàn)，更像是公寓。

反正看下來后，我終于明白，為啥這個(gè)小區(qū)在這樣的地段上，房?jī)r(jià)卻根本漲不了了。

因?yàn)椋娴某说囟?，就是地段！其他真?.....都不太行

02房?jī)r(jià)最低2萬+，租金其實(shí)也不貴！

那么，目前小區(qū)房?jī)r(jià)，到底又是個(gè)什么水平呢？

二娃當(dāng)天看了好幾套房子，一期、二期、三期都有看。整體來說就是貴的3-4萬/㎡，便宜的2萬+也有。

不過，成交單價(jià)2萬+的，基本都是3期建面約45-48㎡的大單間戶型。并且還是東向。

但戶型比較方正，且是南向三房的，其實(shí)成交價(jià)又還可以，能去到4字頭。

這也是可以看到跑馬場(chǎng)的戶型。

至于租金，其實(shí)真的還挺便宜的。

比如，二娃看過一套一期的房源，130㎡三房?jī)尚l(wèi)，高樓層，大客廳，目前業(yè)主放租，6000塊就能租。

而40多平米的一房一廳，3000塊就可以租到。在這樣的地段來說，確實(shí)不算貴。

03跑馬場(chǎng)，能帶飛跑馬地花園嗎？

恕我直言：帶飛不了！

起碼目前這個(gè)市場(chǎng)行情下，跑馬場(chǎng)地塊的啟動(dòng)，無法帶飛板塊房?jī)r(jià)，更帶飛不了跑馬地花園的房?jī)r(jià)。

邏輯很簡(jiǎn)單：這就好比，學(xué)渣同桌換成了一位學(xué)霸，你覺得學(xué)渣從此就脫離學(xué)渣的身份，轉(zhuǎn)身變成一位學(xué)霸了嗎？

很明顯，并不會(huì)！學(xué)渣，依舊還是學(xué)渣，而學(xué)霸，依舊是學(xué)霸。

◆ 跑馬場(chǎng)現(xiàn)狀實(shí)景圖

只不過呢，學(xué)渣在學(xué)霸的幫助下，還是會(huì)好一些，變得不那么學(xué)渣。

所以，在我看來，跑馬場(chǎng)啟動(dòng)，短期內(nèi)利空跑馬地花園，但長(zhǎng)期來看，是利好跑馬地花園的。

◆ 跑馬地花園高層實(shí)景圖

至于帶飛，那不可能！

因?yàn)榕荞R地花園的價(jià)值，底層邏輯還是由自身綜合素質(zhì)決定的。如果不從自身去改變，那5年后，10年后，它依舊還是珠江新城房?jī)r(jià)最便宜的小區(qū)。

對(duì)此，你贊同嗎？