隨著1月份的結(jié)束，2026年廣州樓市的第一張?jiān)驴汲煽?jī)單，終于出爐。

“開(kāi)頭”對(duì)于人們來(lái)說(shuō)，意義總是非凡。

雖說(shuō)萬(wàn)事開(kāi)頭難，但能否“開(kāi)個(gè)好頭”，也承載著人們對(duì)這一年新的期望。

那么，2026年的廣州樓市，給我們開(kāi)了一個(gè)怎樣的頭？

廣州樓市的“冷與熱”

說(shuō)實(shí)話(huà)，1月份廣州樓市交出的這張成績(jī)單，相當(dāng)微妙。

它表現(xiàn)出來(lái)的，既不是明面上的好，但也不是傳統(tǒng)意義上的壞。

先來(lái)看看新房數(shù)據(jù)。

2026年1月，廣州一手住宅網(wǎng)簽錄得4327套，環(huán)比減少了2068套，同比微降了0.6%。

而整個(gè)1月，廣州沒(méi)有一個(gè)區(qū)網(wǎng)簽超過(guò)千套，黃埔位居第一，增城緊隨其后，番禺區(qū)位居第三。

這個(gè)數(shù)據(jù)乍看之下，并不算樂(lè)觀(guān)。但數(shù)據(jù)會(huì)騙人嗎？如果你只看絕對(duì)值，它會(huì)。

一直以來(lái)，1月都是樓市的成交淡季。各大項(xiàng)目剛卷完一年的KPI，一般都會(huì)在1月收回折扣、重新休整，制定新一年的“作戰(zhàn)計(jì)劃”。

而在今年，廣州樓市新盤(pán)們的“躺平”表現(xiàn)，更加明顯：

1月份，廣州新盤(pán)批準(zhǔn)上市套數(shù)僅有856套，環(huán)比下降63.3%，同比下降40%。

而且整個(gè)1月份，全廣州沒(méi)有一個(gè)全新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)。

在這樣的前提下，同比僅減少0.6%，這說(shuō)明了什么？

說(shuō)明在幾乎沒(méi)有“大水漫灌”式的促銷(xiāo)和大規(guī)模推新的情況下，廣州樓市的基礎(chǔ)盤(pán)非常穩(wěn)固。這4300多套房，是剛需們實(shí)打?qū)嵱谜娼鸢足y“頂”起來(lái)的。

細(xì)看成交排名靠前的幾個(gè)區(qū)域，更能變相印證這一點(diǎn)。

很明顯，以往最擅長(zhǎng)“觀(guān)望”的剛需客群，如今已經(jīng)陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)，說(shuō)明在剛需們心里，廣州樓市，已經(jīng)降到位了。

如果說(shuō)一手市場(chǎng)的表現(xiàn)還稍顯隱晦，那么一月份二手樓市的表現(xiàn)，則更加直白。

近期，不少熱門(mén)區(qū)域的標(biāo)桿小區(qū)成交都在加快，像是珠江新城的保利心語(yǔ)、金融城的蘭亭盛薈等等。

還有一個(gè)值得關(guān)注的數(shù)據(jù)：

1月份珠江新城成交83套二手房，同比大漲90%！成交量是近一年的次高位！

一般來(lái)說(shuō)，年前的二手房成交會(huì)比一手房更淡，大部分賣(mài)家年前也懶得折騰，一般都會(huì)等到年后再談價(jià)成交。

但今年這個(gè)表現(xiàn)，可以說(shuō)是相當(dāng)反常了。

雖說(shuō)珠江新城和金融城的先行回暖，在一定程度上是賣(mài)家價(jià)格讓到位的結(jié)果。

但樓市一直以來(lái)都是量在價(jià)先，這樣的表現(xiàn)，足以說(shuō)明那些“想賣(mài)房的人”和“想買(mǎi)房的人”已經(jīng)完成了一輪殘酷的博弈。

當(dāng)核心區(qū)的二手房開(kāi)始“動(dòng)起來(lái)”，新房的回暖只是時(shí)間問(wèn)題。

所以，1月的市場(chǎng)數(shù)據(jù)雖然不好看，但背后的積極信號(hào)更值得我們關(guān)注，廣州樓市并沒(méi)有想象中那么糟，反而藏著回暖的希望。

年底部已成“鋼板”

回暖就在一瞬間

當(dāng)然，很多人在關(guān)注1月的樓市數(shù)據(jù)之余，其實(shí)更關(guān)注的是另一個(gè)問(wèn)題：

2026年的廣州樓市，究竟會(huì)呈現(xiàn)怎樣的走向？

先回答第一個(gè)核心問(wèn)題：現(xiàn)在的廣州樓市，真的在底部嗎？

我的答案是：是，也不是。

說(shuō)它是底部，是因?yàn)楝F(xiàn)在的廣州樓市，已經(jīng)跌到了一個(gè)比較合理的區(qū)間，無(wú)論是房?jī)r(jià)還是成交，都已經(jīng)沒(méi)有太多下跌的空間了。

說(shuō)它不是絕對(duì)底部，是因?yàn)闃鞘械牡撞繌膩?lái)不是一個(gè)“點(diǎn)”，而是一個(gè)“區(qū)間”，就像爬山，往往需要在山底徘徊一段時(shí)間，再慢慢往上走。

現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，已經(jīng)回到了一個(gè)讓大多數(shù)人可以“夠得著”的區(qū)間。

你可以發(fā)現(xiàn)，政策端幾乎已經(jīng)把“壓箱底”的寶貝都掏出來(lái)了，與此同時(shí)，廣州作為一線(xiàn)城市，每年都有大量的年輕人來(lái)廣州工作、安家，這些人都是剛需購(gòu)房的主力。

1月二手房的回暖，已經(jīng)證明了剛需需求一直在，只是之前被觀(guān)望情緒壓制了。

而且，隨著今年大規(guī)模舊改的推進(jìn)與房票的發(fā)放，這些真實(shí)的置換需求，也會(huì)慢慢釋放出來(lái)，成為支撐樓市的重要力量。

再回答第二個(gè)核心問(wèn)題：2026年廣州樓市，會(huì)回暖嗎？

我的答案是：一定會(huì)回暖，但絕對(duì)是“溫和回暖”，不是“報(bào)復(fù)性上漲”。

2026年的回暖，會(huì)呈現(xiàn)出三個(gè)特點(diǎn)：

首先，回暖是“分節(jié)奏”的，不是“一刀切”。

上半年，樓市會(huì)處于“慢慢復(fù)蘇”的階段，成交慢慢增加，不會(huì)有太大的波動(dòng)，畢竟大家的觀(guān)望情緒還需要時(shí)間消化，但隨著時(shí)間推移，樓市活躍度會(huì)明顯提高，成交和房?jī)r(jià)都會(huì)有小幅提升，但依舊是“穩(wěn)”字當(dāng)頭。

第二，回暖是“分區(qū)域”的，區(qū)域分化會(huì)越來(lái)越明顯。

不是所有區(qū)域都會(huì)回暖，有的區(qū)域會(huì)“領(lǐng)跑”，有的區(qū)域會(huì)“跟風(fēng)”，有的區(qū)域可能還是“原地踏步”。

像是天河、海珠等核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，房?jī)r(jià)本來(lái)就比較穩(wěn)定，抗跌性強(qiáng)，會(huì)呈現(xiàn)“穩(wěn)中有升”的態(tài)勢(shì)，率先迎來(lái)價(jià)格的修復(fù)。

黃埔、番禺，作為剛需主戰(zhàn)場(chǎng)，成交量會(huì)穩(wěn)步提升，但房?jī)r(jià)不會(huì)暴漲。

而南沙、增城等區(qū)域，新房供應(yīng)量大，去化周期長(zhǎng)，短期可能還是會(huì)比較平淡，回暖速度會(huì)慢一些。

最后，2026年，剛需和改善需求會(huì)構(gòu)筑樓市最堅(jiān)固的基本盤(pán)。

2026年的回暖，核心是靠剛需和改善需求，這些需求都是真實(shí)的居住需求，不是為了炒房，所以這種回暖會(huì)更穩(wěn)定、更持久。

可以說(shuō)，2026年是廣州樓市“筑底復(fù)蘇”的關(guān)鍵一年，也是普通人買(mǎi)房的黃金窗口期。沒(méi)有永遠(yuǎn)只漲不跌的神話(huà)，也沒(méi)有一直低迷不振的市場(chǎng)，唯有貼合真實(shí)需求，才是樓市長(zhǎng)久的底氣。

樓市從來(lái)不是一場(chǎng)賭局，而是一場(chǎng)與城市共生的修行。

如果你問(wèn)我什么時(shí)候是買(mǎi)房的最佳時(shí)機(jī)？我的回答永遠(yuǎn)是：

當(dāng)你需要一個(gè)家，且能買(mǎi)得起一個(gè)家的時(shí)候。

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