上海收購(gòu)二手住房用于保障性租賃住房項(xiàng)目工作今天實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)

（深遠(yuǎn)意義解讀詳見(jiàn)文末“延伸閱讀”）

上海市住建委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，上海將強(qiáng)化供給與需求匹配、租賃與購(gòu)置聯(lián)動(dòng)，形成“政策引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、多方協(xié)同、群眾得益”的良好格局。同時(shí)，上海還將推動(dòng)保障性租賃住房籌措模式創(chuàng)新，探索在二手房市場(chǎng)中收購(gòu)存量住宅，進(jìn)一步拓寬保障房源籌措渠道；并通過(guò)存量房源收購(gòu)，有效縮短建設(shè)周期，優(yōu)化區(qū)域布局，完善房型結(jié)構(gòu)，加快形成有效供給。

簽約活動(dòng)上，建設(shè)銀行上海市分行相關(guān)支行與浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)三個(gè)區(qū)公租房公司簽署合作協(xié)議，為開(kāi)展收購(gòu)工作提供金融支持。建設(shè)銀行上海市分行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，為保障項(xiàng)目推進(jìn)，分行將定制專(zhuān)項(xiàng)方案，從融資安排、資金監(jiān)管，到個(gè)人住房按揭、科創(chuàng)E建行科技人才一站式服務(wù)平臺(tái)等，提供全周期、多層次的金融服務(wù)支持。

一、試點(diǎn)收購(gòu)量與范圍

收購(gòu)主體：各區(qū)保障房公司，按市場(chǎng)化評(píng)估操作，專(zhuān)賬監(jiān)管購(gòu)房款。

浦東：優(yōu)先內(nèi)環(huán)內(nèi)、2000年前建、≤70㎡、總價(jià)≤400萬(wàn)元小戶型，產(chǎn)權(quán)人同步購(gòu)浦東一手房。

靜安：聚焦產(chǎn)業(yè)園區(qū)等片區(qū)，成套小戶型，片區(qū)收租為主、零散收購(gòu)為輔。

徐匯：圍繞重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)人才需求，收購(gòu)小戶型，無(wú)明確面積與總價(jià)限制。

首批收購(gòu)量暫無(wú)官方具體指標(biāo)，以市場(chǎng)洽談為準(zhǔn)。

二、當(dāng)前市場(chǎng)量?jī)r(jià)（2026年1月）

成交量：約2.2萬(wàn)套，同比+25%，連續(xù)3個(gè)月破2.2萬(wàn)套 。

成交價(jià)：連續(xù)2個(gè)月止跌，不再單純“以價(jià)換量”，內(nèi)環(huán)內(nèi)中小戶型成交占比提升 。

庫(kù)存：鏈家平臺(tái)掛牌量連續(xù)9個(gè)月下降，較2025年1月降約20%，供需趨穩(wěn)。

三、扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期

經(jīng)過(guò) 2023–2025 年調(diào)整，上海老破小價(jià)格已回落至 2019–2020 年水平，1 月出現(xiàn)“止跌”信號(hào)，但未形成普漲；收購(gòu)方案按市場(chǎng)價(jià)評(píng)估，對(duì)價(jià)格更多是托底而非拉升。

短期看，收購(gòu)量預(yù)計(jì)僅數(shù)百至千套級(jí)（分散到三區(qū)、逐單推進(jìn)），占全市月成交不足 5%，難以單獨(dú)改變量?jī)r(jià)曲線。

更關(guān)鍵的是政策信號(hào)：政府下場(chǎng)收“老破小”轉(zhuǎn)保租房，強(qiáng)化了內(nèi)環(huán)小戶型“有流動(dòng)性托底”的預(yù)期，可能加速業(yè)主撤牌或議價(jià)收窄，間接支撐價(jià)格企穩(wěn)。

中長(zhǎng)期看，若試點(diǎn)擴(kuò)至更多區(qū)、年收規(guī)模達(dá)到萬(wàn)套級(jí)，則可能逐步分流部分剛需二手房成交（原由個(gè)人買(mǎi)家接盤(pán)的老破小轉(zhuǎn)向國(guó)企收購(gòu)），但同時(shí)釋放改善需求（賣(mài)舊買(mǎi)新），對(duì)整體流動(dòng)性偏中性。

價(jià)格上，收購(gòu)價(jià)錨定市場(chǎng)評(píng)估價(jià)+400 萬(wàn)上限，相當(dāng)于為內(nèi)環(huán)小戶型設(shè)置“隱性價(jià)格上限”，大漲難、大跌亦有托底。 疊加當(dāng)前全市二手房 “量高位、價(jià)止跌” 的背景，政策更多起到托底預(yù)期、優(yōu)化保障房結(jié)構(gòu)的作用。