2026年初，萬科的2025年業(yè)績(jī)預(yù)告像一顆巨石，砸在本就沉寂的地產(chǎn)行業(yè)湖面，激起千層浪。

820億元的年度預(yù)虧，疊加2024年492億元的虧損，兩年累計(jì)虧掉1312億元，讓這家曾經(jīng)的地產(chǎn)龍頭，毫無懸念地鎖定A股虧損王席位。

從常年盈利、分紅慷慨的行業(yè)標(biāo)桿，到日均虧損超6億的燒錢大戶，萬科的墜落速度令人咋舌，而這背后，僅僅是一家企業(yè)的經(jīng)營失策嗎？

萬科的虧損從來不是漸進(jìn)式的滑坡，而是集中式的爆發(fā)，2025年三季報(bào)時(shí)，其虧損仍停留在290億元，這意味著第四季度90天內(nèi)，公司狂虧530億。

日均虧損超6億元，這個(gè)數(shù)字，足以抵得上多家中小型房企的全年?duì)I收，早已超出常規(guī)經(jīng)營虧損的范疇，更像是一場(chǎng)遲到的清算。

支撐這份巨虧成績(jī)單的，是經(jīng)營端的全面潰敗，2025年前三季度，萬科合同銷售金額同比暴跌44.6%，僅錄得1004.6億元，銷售面積同步下滑41.8%。

營收與利潤的雙殺，徹底擊碎了曾經(jīng)的規(guī)模神話。但在我看來，萬科的巨虧絕非偶然，而是房地產(chǎn)行業(yè)高周轉(zhuǎn)、高杠桿舊模式崩塌的必然縮影。

過去數(shù)十年，中國房地產(chǎn)行業(yè)處于增量擴(kuò)張的黃金周期，房企的核心邏輯就是拿地、融資、建房、銷售的循環(huán)往復(fù)，依賴杠桿撬動(dòng)規(guī)模，靠高周轉(zhuǎn)快速回籠資金。

這種模式在市場(chǎng)上行期所向披靡，萬科也借此從百億營收成長為千億巨頭，成為行業(yè)標(biāo)桿，但行業(yè)周期的拐點(diǎn)一旦到來，房?jī)r(jià)回落、銷量下滑，沉淀在資產(chǎn)端的風(fēng)險(xiǎn)便會(huì)集中釋放。

值得注意的是，與萬科處境相似的，還有多家頭部房企，只是萬科的體量與標(biāo)桿地位，讓其困境更具代表性。

當(dāng)規(guī)模競(jìng)賽的哨聲停止，曾經(jīng)的擴(kuò)張優(yōu)勢(shì)，瞬間變成了難以卸下的包袱，而萬科的陣痛，正是整個(gè)行業(yè)轉(zhuǎn)型的真實(shí)寫照。

那么，在這場(chǎng)行業(yè)洗牌中，萬科的掌舵人為何選擇隱身？

與千億巨虧相伴而生的，是前董事長郁亮的突然消失，2026年初，郁亮以到齡退休為由，辭去萬科所有職務(wù)，一份異常簡(jiǎn)潔的公告，未提及他35年任職生涯對(duì)公司的貢獻(xiàn)。

與當(dāng)年王石退休時(shí)的隆重形成鮮明對(duì)比，更反常的是，這位常年堅(jiān)持跑馬拉松、每年必參加新年馬拉松的企業(yè)家，2026年首次缺席，辭職后社交動(dòng)態(tài)徹底停擺，疑似失聯(lián)的傳聞在行業(yè)內(nèi)迅速發(fā)酵。

關(guān)于郁亮的離場(chǎng)，市場(chǎng)猜測(cè)不一：有人認(rèn)為是跑路避責(zé)，畢竟在他掌舵期間，萬科經(jīng)歷了從巔峰到巨虧的轉(zhuǎn)折。

也有人覺得，他只是厭倦了行業(yè)的喧囂，選擇隱居養(yǎng)老，客觀而言，郁亮是萬科崛起的核心人物，正是在他的帶領(lǐng)下，萬科實(shí)現(xiàn)了規(guī)?；瘮U(kuò)張。

成為地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)等生，這樣的人物，本應(yīng)擁有一場(chǎng)體面的謝幕，卻因離職時(shí)機(jī)的巧合，蒙上了一層陰影。

更值得關(guān)注的是，郁亮的離場(chǎng)并非個(gè)例，此前辛杰、祝九勝等萬科核心高管接連離職或被調(diào)查，管理層的連環(huán)動(dòng)蕩，折射出的是萬科內(nèi)部治理的困境。

郁亮的失聲，更像是地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者的集體疲憊，黃金時(shí)代落幕，曾經(jīng)風(fēng)光無限的房企掌舵人，要么面臨經(jīng)營壓力的追責(zé)，要么背負(fù)轉(zhuǎn)型失敗的罵名。

即便功成身退，也難脫輿論裹挾。當(dāng)馬拉松的堅(jiān)韌，沒能支撐企業(yè)度過轉(zhuǎn)型的寒冬，消失或許就是郁亮最無奈的退場(chǎng)方式，而千億巨虧的背后，還有一個(gè)更核心的問題：萬科的錢，到底去哪了？

很多人疑惑，即便銷量下滑，房企為何會(huì)出現(xiàn)如此巨額的虧損？答案藏在資產(chǎn)減值這一財(cái)務(wù)術(shù)語中。

萬科4200億元的存貨、1200億元的投資性房地產(chǎn)，在房?jī)r(jià)回落周期中，成為減值巨雷的主要來源。

根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，企業(yè)需定期評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值，若市場(chǎng)價(jià)低于賬面成本，便需計(jì)提減值準(zhǔn)備，這部分損失會(huì)直接計(jì)入利潤表，導(dǎo)致賬面虧損。

需要說明的是，這種虧損多為賬面虧損，并非實(shí)際現(xiàn)金流出，但這并不意味著萬科可以高枕無憂。

截至2025年三季度末，萬科有息負(fù)債超3600億元，短期債務(wù)缺口達(dá)850億元，更扎心的是，合并報(bào)表中656.77億的貨幣資金，大多是看得到、用不了的死錢。

要么是預(yù)售監(jiān)管資金，必須?？顚Ｓ?，要么是銀行、合作方共管資金，動(dòng)用需多方同意；還有一部分是各類保證金，被牢牢鎖死。

萬科能單獨(dú)支配的活錢，僅8.58億元，這也是為什么生鐵爸爸的23.6億救助額度，剛好能覆蓋當(dāng)期債務(wù)首付，一分不多、一分不少。

回溯過去，2006年至2023年，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤2844.75億元，巔峰時(shí)期的2020年，凈利潤達(dá)415億元，幾乎年年盈利、節(jié)節(jié)攀升。

可這些利潤，終究沒能轉(zhuǎn)化為可支配的現(xiàn)金流，反而被三大吞金獸一點(diǎn)點(diǎn)吞噬。

首當(dāng)其沖的是高比例分紅，作為行業(yè)優(yōu)等生，萬科過去一直以慷慨分紅著稱，2006年到2023年，除2024年虧損暫停分紅外，累計(jì)分紅超1200億元，超過三分之一的利潤都分給了股東。

行業(yè)上行期，這是回饋投資者、穩(wěn)定股價(jià)的好辦法，但當(dāng)行業(yè)急轉(zhuǎn)直下，前期過度分紅，直接導(dǎo)致企業(yè)留存利潤不足，沒有足夠的家底應(yīng)對(duì)危機(jī)，相當(dāng)于把過冬的糧食提前分完。

賺了錢就擴(kuò)大規(guī)模，用利潤做支點(diǎn)加杠桿撬動(dòng)更多資產(chǎn)，是萬科多年來的核心邏輯。

大部分利潤都變成了土地、房子、商場(chǎng)、公寓，僅存貨就積壓了4200多億，除此之外，萬科大舉布局多元化，萬物云、印力集團(tuán)、長租公寓鉑寓、物流倉儲(chǔ)、冰雪、教育等業(yè)務(wù)。

累計(jì)投入超1900億元，可在行業(yè)下行周期，這些多元化業(yè)務(wù)不僅沒能成為第二增長曲線。

反而變成了持續(xù)失血的包袱，僅長租公寓一項(xiàng)，五年就虧掉90億，累計(jì)虧損超120億，全靠前期利潤填坑。

資產(chǎn)貶值與虧損甩賣，房地產(chǎn)下行，房?jī)r(jià)、地價(jià)雙雙下跌，萬科的資產(chǎn)面臨大幅貶值，2024年、2025年的巨虧，核心都是資產(chǎn)減值計(jì)提。

為了回血，萬科只能斷臂求生，2024年甩賣54個(gè)大宗資產(chǎn)，連深圳灣總部都出手，2025年又打包出售冰雪業(yè)務(wù)，可在市場(chǎng)低迷期，資產(chǎn)甩賣只能割肉，2024年資產(chǎn)處置就虧損25.3億。

如今，萬科2023年末936億的未分配利潤，2024年末腰斬至441億，2025年三季度只剩161億，820億預(yù)虧落地后，未分配利潤將直接變負(fù)，幾十年的老本徹底虧光。

萬科的困境，從來不是一家企業(yè)的孤例，而是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的縮影，過去房企都堅(jiān)信房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲、資產(chǎn)永遠(yuǎn)增值，靠高杠桿、重資產(chǎn)擴(kuò)張，可當(dāng)行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代，這套模式瞬間失靈。

從行業(yè)標(biāo)桿到A股虧損王，萬科用30年走完了從巔峰到墜落的歷程，它的故事告訴我們：再輝煌的業(yè)績(jī)、再龐大的資產(chǎn)，都不如健康的現(xiàn)金流重要。

盲目擴(kuò)張、過度杠桿，即便曾經(jīng)是優(yōu)等生，也終會(huì)被時(shí)代淘汰。萬科的自救之路注定艱難。

而它能否渡劫成功，不僅關(guān)乎自身存亡，更牽動(dòng)著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的信心，畢竟，舊時(shí)代的終章已寫就，新時(shí)代的答案，還需要所有房企慢慢探尋。