隨著房地產(chǎn)市場波動，離婚案件中涉及一方婚前購房、婚后共同還貸，而房屋市場價值低于剩余貸款的“資不抵債”型房產(chǎn)分割在離婚糾紛中日益增多。此類案件的核心爭議在于：非產(chǎn)權(quán)方是否有權(quán)就婚后共同還貸部分主張權(quán)益？如有，其權(quán)利基礎(chǔ)為何？如何實(shí)現(xiàn)？是否需承擔(dān)剩余貸款債務(wù)？本文結(jié)合《民法典》及相關(guān)司法解釋，通過梳理司法裁判規(guī)則，旨在厘清此類房產(chǎn)在離婚訴訟中的處理路徑，明確各方權(quán)利邊界，為司法實(shí)踐與當(dāng)事人維權(quán)提供參考。

首先關(guān)于離婚案件中，一方婚前購房并辦理貸款，婚后以夫妻共同財產(chǎn)繼續(xù)償還貸款，若房屋當(dāng)前市場價值低于剩余貸款金額導(dǎo)致凈值為負(fù)，另一方是否有權(quán)就婚后共同還貸部分主張相應(yīng)權(quán)益；如可主張，其具體權(quán)利基礎(chǔ)與主張路徑為何，以及是否需就房屋相關(guān)債務(wù)承擔(dān)清償責(zé)任。

一、房屋產(chǎn)權(quán)始終登記于購房方個人名下：

（一）房屋凈值為負(fù)時，非產(chǎn)權(quán)方就婚后共同還貸部分主張權(quán)益的權(quán)利基礎(chǔ)與可行性：

1、婚后共同還貸部分來源于夫妻共同財產(chǎn)，非產(chǎn)權(quán)方對該部分投入享有法定權(quán)益。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一千零六十二條：夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的工資、獎金、勞務(wù)報酬等財產(chǎn)為夫妻共同財產(chǎn)，歸夫妻共同所有。婚后以夫妻共同財產(chǎn)償還貸款，本質(zhì)上是將共同財產(chǎn)用于支付一方的個人債務(wù)，該行為使得共同財產(chǎn)轉(zhuǎn)化為對房屋的個人債權(quán)或投資。因此，無論房屋價值如何波動，用于償還貸款的這部分共同財產(chǎn)的性質(zhì)及其所對應(yīng)的權(quán)益不隨之消滅。非產(chǎn)權(quán)方對該部分共同財產(chǎn)的投入，構(gòu)成了其主張權(quán)益的基礎(chǔ)。

2、相關(guān)司法解釋明確規(guī)定了非產(chǎn)權(quán)方在離婚時就婚后共同還貸部分獲得補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，該權(quán)利不因房屋價值貶損而排除。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民法典》婚姻家庭編的解釋（一）》第七十八條：雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)由不動產(chǎn)登記一方對另一方進(jìn)行補(bǔ)償。該條款的核心在于對“共同還貸支付的款項(xiàng)”進(jìn)行補(bǔ)償，其計(jì)算方式雖與“財產(chǎn)增值部分”相關(guān)聯(lián)，但補(bǔ)償?shù)膶ο笫紫仁恰翱铐?xiàng)”本身。這意味著，非產(chǎn)權(quán)方對共同還貸部分的權(quán)益主張，是獨(dú)立于房屋最終市場價值的。即便房屋價值低于剩余貸款導(dǎo)致凈值為負(fù)，該“負(fù)凈值”狀態(tài)影響的是產(chǎn)權(quán)方個人財產(chǎn)與個人債務(wù)的抵算，并不消滅或抵銷非產(chǎn)權(quán)方對已投入的共同財產(chǎn)所享有的補(bǔ)償請求權(quán)。最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人在相關(guān)答問中亦指出，此類房產(chǎn)是“婚前個人財產(chǎn)與婚后共同財產(chǎn)的混合體”，處理原則是“公平分割婚后共同共有部分的財產(chǎn)權(quán)益”，這進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了非產(chǎn)權(quán)方對婚后投入部分的權(quán)益應(yīng)得到保障，而不受婚前部分財產(chǎn)價值波動的影響。

3、司法實(shí)踐支持在房屋凈值為負(fù)或未明顯增值的情況下，非產(chǎn)權(quán)方仍可就共同還貸部分獲得補(bǔ)償。在（2023）遼0103民初36225號中，法院雖未支持原告主張的房屋增值補(bǔ)償款，但明確指出“該房產(chǎn)系被告婚前貸款購買并登記于自己名下，故本院認(rèn)定該房產(chǎn)歸被告所有，考慮到目前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及該房產(chǎn)價值情況，本院酌定被告給付原告共同償還的房屋貸款62513元”。該判決表明，法院在分割財產(chǎn)時，首先確認(rèn)了房屋歸產(chǎn)權(quán)登記方所有，繼而單獨(dú)就“共同償還的房屋貸款”這一部分作出補(bǔ)償判決，并未因市場狀況或房屋價值問題而否定非產(chǎn)權(quán)方對還貸本金的主張。同樣，在（2025）渝0117民初3891號中，法院最終未支持原告訴請，但其核心理由是婚后共同還貸款項(xiàng)與婚姻存續(xù)期間產(chǎn)生的其他共同債務(wù)“可以相互品迭”，且原告未能舉證證明房屋存在增值。該裁判邏輯同樣隱含了承認(rèn)非產(chǎn)權(quán)方對共同還貸部分享有權(quán)益的前提，只是在本案特定事實(shí)下，該權(quán)益通過債務(wù)抵銷的方式實(shí)現(xiàn)了平衡，而非權(quán)利本身不存在。

（二）非產(chǎn)權(quán)方主張權(quán)益的具體法律路徑

1、非產(chǎn)權(quán)方主張權(quán)益的核心法律依據(jù)是司法解釋關(guān)于共同還貸補(bǔ)償?shù)囊?guī)定，其權(quán)利性質(zhì)為債權(quán)性質(zhì)的補(bǔ)償請求權(quán)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民法典》婚姻家庭編的解釋（一）》第七十八條：在離婚時，若雙方不能達(dá)成協(xié)議，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸登記一方，同時判決由登記一方對另一方就婚后共同還貸支付的款項(xiàng)進(jìn)行補(bǔ)償。該規(guī)定為非產(chǎn)權(quán)方提供了明確的請求權(quán)基礎(chǔ)。其權(quán)利實(shí)現(xiàn)不依賴于取得房屋所有權(quán)份額，而是表現(xiàn)為要求對方支付相應(yīng)款項(xiàng)的債權(quán)。在計(jì)算補(bǔ)償時，通常的公式為：補(bǔ)償款=共同還貸總額×不動產(chǎn)升值率÷2。當(dāng)房屋貶值導(dǎo)致凈值為負(fù)時，“不動產(chǎn)升值率”可能小于100%甚至為負(fù)，但這僅影響補(bǔ)償款中與增值對應(yīng)的部分，對于共同還貸本金部分的補(bǔ)償，至少應(yīng)返還其一半的數(shù)額，即共同還貸總額÷2。這體現(xiàn)了對夫妻共同財產(chǎn)投入的基本保障。

2、主張權(quán)益的訴訟路徑包括在離婚訴訟中一并提出或在離婚后另行提起財產(chǎn)分割之訴。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民法典》婚姻家庭編的解釋（一）》第七十八條的規(guī)定，該補(bǔ)償問題應(yīng)在“離婚時”處理。因此，最直接的方式是在離婚訴訟中作為一項(xiàng)訴訟請求提出，由法院在判決離婚時一并處理財產(chǎn)分割和補(bǔ)償問題。若離婚時未處理，非產(chǎn)權(quán)方仍可依據(jù)《中華人民共和國民法典》第一千零八十七條：關(guān)于離婚時夫妻共同財產(chǎn)由雙方協(xié)議處理，協(xié)議不成由法院判決的原則，另行提起離婚后財產(chǎn)糾紛訴訟。在（2023）內(nèi)0404民初5886號中，原告即在離婚訴訟中撤回相關(guān)請求后，另行起訴主張分割共同還貸及增值部分，法院經(jīng)審理后予以支持，確認(rèn)了另案主張的合法性。

3、司法案例展示了在離婚后財產(chǎn)糾紛中，法院如何具體計(jì)算和判決共同還貸部分的補(bǔ)償。在（2023）蘇1302民初10680號中，法院明確了計(jì)算方式：首先確定離婚時不動產(chǎn)價格、購房成本及共同還貸本息，然后計(jì)算不動產(chǎn)升值率，最后得出補(bǔ)償數(shù)額。該案中，即便房屋市場價值評估時間晚于離婚判決生效時間，法院仍以實(shí)際分割時的評估價為準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算，體現(xiàn)了公平原則。在（2025）豫0302民初55號中，原告因配偶財產(chǎn)被強(qiáng)制執(zhí)行而提起析產(chǎn)訴訟，法院直接依據(jù)共同還貸總額的一半判決確認(rèn)了原告的份額，該路徑在涉及第三方債權(quán)人時尤為典型。這些案例表明，無論通過何種訴訟程序，法院的核心任務(wù)是根據(jù)查明的事實(shí)，依據(jù)前述司法解釋的公式或原則，確定非產(chǎn)權(quán)方應(yīng)獲得的補(bǔ)償金額。

（三）非產(chǎn)權(quán)方對房屋剩余貸款的清償責(zé)任認(rèn)定

1、根據(jù)司法解釋的明確規(guī)定，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民法典》婚姻家庭編的解釋（一）》第七十八條：在判決不動產(chǎn)歸登記一方時，“尚未歸還的貸款為不動產(chǎn)登記一方的個人債務(wù)”。該規(guī)定清晰地劃分了離婚后的債務(wù)承擔(dān)主體。房屋貸款合同系產(chǎn)權(quán)登記一方婚前與銀行簽訂，婚后共同還貸行為并未改變貸款合同的相對方。因此，離婚后，該筆貸款的合同義務(wù)仍應(yīng)由作為合同當(dāng)事人的產(chǎn)權(quán)登記一方繼續(xù)履行，與非產(chǎn)權(quán)方無關(guān)。最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人在相關(guān)答問中也明確指出：“婚前一方與銀行簽訂抵押貸款合同，銀行是在審查其資信及還款能力的基礎(chǔ)上才同意貸款的，其屬于法律意義上的合同相對人，故離婚后應(yīng)由其繼續(xù)承擔(dān)還款義務(wù)?！?/p>

2、該債務(wù)性質(zhì)不屬于夫妻共同債務(wù)，非產(chǎn)權(quán)方無需承擔(dān)連帶清償責(zé)任。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民法典》婚姻家庭編的解釋（一）》第三十三條：債權(quán)人就一方婚前所負(fù)個人債務(wù)向債務(wù)人的配偶主張權(quán)利的，人民法院不予支持。但債權(quán)人能夠證明所負(fù)債務(wù)用于婚后家庭共同生活的除外。本案中，婚前購房所負(fù)的銀行貸款，其目的是購置產(chǎn)權(quán)登記一方個人的婚前財產(chǎn)，而非用于婚后夫妻共同生活。因此，該債務(wù)依法應(yīng)認(rèn)定為產(chǎn)權(quán)登記一方的婚前個人債務(wù)。即便婚后使用夫妻共同財產(chǎn)償還了部分貸款，也只是對共同財產(chǎn)的一種處分，并不改變原始債務(wù)的個人性質(zhì)。因此，非產(chǎn)權(quán)方在離婚后不僅無需繼續(xù)償還剩余貸款，也無須對該債務(wù)承擔(dān)任何清償責(zé)任。

3、司法判決一致確認(rèn)房屋剩余貸款由產(chǎn)權(quán)登記方個人負(fù)責(zé)償還。在（2023）蘇1302民初10680號中，法院在計(jì)算補(bǔ)償款并判決由產(chǎn)權(quán)登記方支付的同時，并未判決非產(chǎn)權(quán)方承擔(dān)任何還貸責(zé)任，這隱含了剩余貸款由產(chǎn)權(quán)方承擔(dān)的認(rèn)定。在（2024）京03民終5263號中，針對婚姻期間購買的房屋，生效離婚判決明確“尚未歸還的貸款由馬某負(fù)責(zé)償還”，二審法院進(jìn)一步確認(rèn)2022年5月以后的貸款應(yīng)由取得房屋所有權(quán)的一方負(fù)擔(dān)。這些案例均體現(xiàn)了“房債一體”的處理原則，即房屋判歸誰，其對應(yīng)的剩余抵押貸款債務(wù)即由誰承擔(dān)，且該債務(wù)明確為取得房屋一方的個人債務(wù)。

二、婚后房屋產(chǎn)權(quán)由登記為購房方個人名下變更登記為雙方名下

在房屋凈值為負(fù)（即房屋市場價值低于剩余貸款）的情況下，婚后被加名一方無論最終是否取得房屋所有權(quán)，其就婚內(nèi)共同還貸部分主張補(bǔ)償?shù)臋?quán)利均獨(dú)立于房屋的最終價值狀態(tài)，但具體的補(bǔ)償計(jì)算方式和分割規(guī)則存在差異。

首先，若婚后被加名一方未取得房屋所有權(quán)，其有權(quán)要求對婚內(nèi)共同還貸支付的款項(xiàng)進(jìn)行補(bǔ)償，該補(bǔ)償?shù)挠?jì)算基礎(chǔ)是共同還貸總額的一半，而房屋負(fù)凈值狀態(tài)原則上不影響對已投入款項(xiàng)本身的補(bǔ)償請求權(quán)。

其次，若婚后被加名一方取得房屋所有權(quán)，則需由其向原產(chǎn)權(quán)方進(jìn)行補(bǔ)償，補(bǔ)償數(shù)額需綜合考量婚姻關(guān)系存續(xù)時間、共同生活情況、對家庭的貢獻(xiàn)及房屋市場價值等因素確定，房屋負(fù)凈值狀態(tài)會直接影響分割時可供補(bǔ)償?shù)呢敭a(chǎn)基礎(chǔ)，甚至可能因“凈值為負(fù)”導(dǎo)致補(bǔ)償數(shù)額為零或需另行處理債務(wù)承擔(dān)問題。

（一）房屋凈值為負(fù)時，婚后被加名但未取得所有權(quán)一方對婚內(nèi)共同還貸部分主張補(bǔ)償?shù)臋?quán)利基礎(chǔ)及計(jì)算方式

1、婚后共同還貸支付的款項(xiàng)屬于夫妻共同財產(chǎn)，非產(chǎn)權(quán)方對該部分款項(xiàng)享有獨(dú)立的補(bǔ)償請求權(quán)，該權(quán)利不因房屋最終凈值為負(fù)而消滅。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民法典》婚姻家庭編的解釋（一）》第七十八條：，夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理；不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸登記一方，尚未歸還的貸款為不動產(chǎn)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)由不動產(chǎn)登記一方對另一方進(jìn)行補(bǔ)償。該條款的核心在于，補(bǔ)償?shù)膶ο笫恰肮餐€貸支付的款項(xiàng)”及其對應(yīng)的增值部分。這意味著，即使房屋在離婚時市場價值低于剩余貸款，形成“負(fù)凈值”，該狀態(tài)影響的是房屋所有權(quán)人個人財產(chǎn)與個人債務(wù)的抵算關(guān)系，但并未消滅或抵銷非產(chǎn)權(quán)方（即被加名方）對婚姻期間已實(shí)際投入的共同財產(chǎn)所享有的權(quán)利。非產(chǎn)權(quán)方主張的是對其已投入資金的返還或補(bǔ)償，而非對負(fù)資產(chǎn)房屋的份額分配。因此，房屋凈值為負(fù)不影響非產(chǎn)權(quán)方就共同還貸部分本身主張補(bǔ)償?shù)臋?quán)利基礎(chǔ)。

2、在計(jì)算補(bǔ)償款時，對于共同還貸本金部分，至少應(yīng)返還其一半的數(shù)額，而房屋貶值導(dǎo)致的負(fù)增值率僅影響補(bǔ)償款中與增值對應(yīng)的部分。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民法典》婚姻家庭編的解釋（一）》第七十八條現(xiàn)行：補(bǔ)償款的計(jì)算通常遵循“補(bǔ)償款=共同還貸總額×不動產(chǎn)升值率÷2”的公式。當(dāng)房屋凈值為負(fù)時，“不動產(chǎn)升值率”可能小于100%甚至為負(fù)數(shù)。然而，該公式中的“共同還貸總額”包含了本金和利息，是夫妻雙方共同投入的貨幣資金。即便升值率為負(fù)，導(dǎo)致計(jì)算出的“相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分”為負(fù)值或?yàn)榱?，但對于“共同還貸支付的款項(xiàng)”本身，尤其是本金部分，非產(chǎn)權(quán)方投入的資金來源于夫妻共同財產(chǎn)，其所有權(quán)性質(zhì)并未改變。因此，在司法實(shí)踐中，即便房屋貶值，非產(chǎn)權(quán)方至少有權(quán)要求返還其投入的共同還貸本金的一半。這體現(xiàn)了對夫妻共同財產(chǎn)投入的保護(hù)，避免了因投資風(fēng)險（房屋貶值）而完全剝奪一方對已投入資金的權(quán)益。

3、司法案例明確，在房屋凈值為負(fù)或增值證據(jù)不足時，法院仍可支持對共同還貸本金的補(bǔ)償，但會結(jié)合夫妻共同債務(wù)等因素綜合裁量。在（2025）渝0117民初3891號中，原告主張分割婚后共同還貸部分及對應(yīng)增值。法院查明，案涉房屋系被告婚前購買，婚后共同還貸35個月累計(jì)59,500元。同時，雙方婚姻存續(xù)期間存在共同債務(wù)53,000元尚未清償。法院認(rèn)為，根據(jù)相關(guān)司法解釋，應(yīng)由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進(jìn)行補(bǔ)償。但綜合考慮共同生活時間短、原告無收入、被告已向原告轉(zhuǎn)款、被告自愿承擔(dān)全部共同債務(wù)等因素，法院認(rèn)定“婚后還貸支出與共同債務(wù)可相互抵銷”，最終未支持原告的補(bǔ)償請求。此案表明，房屋凈值為負(fù)（法院認(rèn)定“增值可能性極低”）本身不否定補(bǔ)償請求權(quán)，但法院在確定是否實(shí)際支付補(bǔ)償時，會引入夫妻共同債務(wù)進(jìn)行“品迭”（抵銷），以實(shí)現(xiàn)公平。這提示，權(quán)利基礎(chǔ)雖在，但實(shí)際獲得補(bǔ)償可能受其他共同財產(chǎn)、債務(wù)關(guān)系的影響。另一案例（2023）遼0103民初36225號中，法院在認(rèn)定房產(chǎn)歸被告所有后，直接“酌定被告給付原告共同償還的房屋貸款62513元”，而未支持增值補(bǔ)償請求。該判決直接針對共同還貸款項(xiàng)作出補(bǔ)償，未因可能存在的市場貶值而否定該部分款項(xiàng)的分割。

（二）房屋凈值為負(fù)時，婚后被加名且取得所有權(quán)一方在離婚財產(chǎn)分割中的權(quán)益認(rèn)定及補(bǔ)償義務(wù)

1、婚后加名行為使房屋性質(zhì)轉(zhuǎn)為夫妻共同財產(chǎn)，取得房屋所有權(quán)的一方需對另一方進(jìn)行補(bǔ)償，但補(bǔ)償數(shù)額需綜合多種因素確定，房屋負(fù)凈值狀態(tài)是核心考量因素之一。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民法典》婚姻家庭編的解釋（二）》第五條：婚前或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間，一方將其所有的房屋轉(zhuǎn)移登記至另一方或者雙方名下，離婚訴訟中，雙方對房屋歸屬或者分割有爭議且協(xié)商不成的，如果婚姻關(guān)系存續(xù)時間較短且給予方無重大過錯，人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人訴訟請求，判決該房屋歸給予方（原產(chǎn)權(quán)人）所有，并結(jié)合給予目的，綜合考慮共同生活及孕育共同子女情況、離婚過錯、對家庭的貢獻(xiàn)大小以及離婚時房屋市場價格等因素，確定是否由獲得房屋一方對另一方予以補(bǔ)償以及補(bǔ)償?shù)木唧w數(shù)額。當(dāng)被加名方通過判決或協(xié)議取得房屋所有權(quán)時，其身份轉(zhuǎn)變?yōu)椤矮@得房屋一方”，負(fù)有向原產(chǎn)權(quán)方（給予方）進(jìn)行補(bǔ)償?shù)牧x務(wù)。此時，房屋的“市場價格”是計(jì)算補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)。若房屋凈值為負(fù)，即市場價格低于剩余貸款，意味著房屋本身在扣除債務(wù)后已無正的財產(chǎn)價值。在此情況下，法院在確定補(bǔ)償數(shù)額時，必須正視這一現(xiàn)實(shí)。可供分割的“正資產(chǎn)”可能為零甚至為負(fù)，這將直接導(dǎo)致計(jì)算出的補(bǔ)償款為零，或者需要進(jìn)一步考慮如何分擔(dān)剩余債務(wù)（即負(fù)資產(chǎn)）的問題。司法解釋要求“綜合考慮離婚時房屋市場價格等因素”，正是授權(quán)法院根據(jù)財產(chǎn)的實(shí)際價值狀況作出符合公平原則的裁決。

2、房屋凈值為負(fù)時，取得所有權(quán)一方的補(bǔ)償義務(wù)可能因“無正資產(chǎn)可供分割”而免除，或需與對方協(xié)商或由法院判決分擔(dān)剩余貸款債務(wù)。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一千零八十七條：離婚時，夫妻的共同財產(chǎn)由雙方協(xié)議處理；協(xié)議不成的，由人民法院根據(jù)財產(chǎn)的具體情況，按照照顧子女、女方和無過錯方權(quán)益的原則判決。當(dāng)房屋作為共同財產(chǎn)進(jìn)行分割時，其“具體情況”當(dāng)然包括其凈值狀況。如果房屋市場價值不足以覆蓋剩余貸款，形成負(fù)資產(chǎn)，那么分割的對象就從“如何分配正價值”轉(zhuǎn)變?yōu)椤叭绾纬袚?dān)負(fù)債務(wù)”。對于取得房屋所有權(quán)的一方，其補(bǔ)償義務(wù)的邏輯前提是分割后取得了具有正價值的財產(chǎn)。若其取得的是負(fù)資產(chǎn)，則要求其向?qū)Ψ街Ц冬F(xiàn)金補(bǔ)償顯失公平，除非雙方另有約定。此時，更可能的分割結(jié)果是：房屋歸一方所有，該方同時承擔(dān)全部剩余貸款（個人債務(wù)），因房屋已無正凈值，故無需或僅需支付極少的現(xiàn)金補(bǔ)償給對方。這符合《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民法典》婚姻家庭編的解釋（一）》第七十八條中：“尚未歸還的貸款為不動產(chǎn)登記一方的個人債務(wù)”的精神，只是這里的“登記一方”變成了通過分割新取得所有權(quán)的一方。

3、司法實(shí)踐表明，在涉及加名房產(chǎn)分割時，法院會嚴(yán)格審查房屋現(xiàn)值，負(fù)凈值狀態(tài)會實(shí)質(zhì)性影響補(bǔ)償判決。在（2024）鄂1122民初3304號中，訴爭房屋雖系被告婚前購買，但婚后登記為原被告共有，經(jīng)生效判決確認(rèn)為雙方共有。離婚后，法院判決雙方各占50%份額。此案未直接涉及負(fù)凈值，但確立了加名后共有份額均等分割的原則。然而，當(dāng)房屋凈值為負(fù)時，均等分割“份額”可能意味著均等承擔(dān)債務(wù)。在（2025）豫13民終1379號中，法院在計(jì)算補(bǔ)償時，依據(jù)評估報告確定了房屋現(xiàn)值，并以此為基礎(chǔ)計(jì)算升值率。若評估顯示現(xiàn)值為負(fù)或極低，升值率計(jì)算將失去意義，補(bǔ)償將主要圍繞共同還貸本金。這表明，房屋的市場價值是分割計(jì)算的基石，負(fù)凈值會動搖這一基石，使補(bǔ)償計(jì)算轉(zhuǎn)向更基本的投入資金返還，甚至可能因整體財產(chǎn)為負(fù)而無法產(chǎn)生補(bǔ)償。

（三）房屋凈值為負(fù)情形下，離婚訴訟中房產(chǎn)分割的考量因素與裁判規(guī)則

1、離婚分割夫妻共同財產(chǎn)的基本原則是協(xié)議優(yōu)先，協(xié)議不成的由法院根據(jù)財產(chǎn)具體情況判決，房屋凈值為負(fù)是“財產(chǎn)具體情況”的核心要素。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一千零八十七條：離婚時，夫妻的共同財產(chǎn)由雙方協(xié)議處理；協(xié)議不成的，由人民法院根據(jù)財產(chǎn)的具體情況，按照照顧子女、女方和無過錯方權(quán)益的原則判決。這一規(guī)定是離婚財產(chǎn)分割的總綱。當(dāng)房產(chǎn)作為共同財產(chǎn)面臨分割，而其凈值為負(fù)時，該房產(chǎn)的“具體情況”就表現(xiàn)為一項(xiàng)負(fù)債大于資產(chǎn)的財產(chǎn)。法院在判決時，不能脫離這一基本事實(shí)。首先需要確定的是，該負(fù)凈值房產(chǎn)是否仍作為“共同財產(chǎn)”進(jìn)行分割。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民法典》婚姻家庭編的解釋（一）》第七十八條的精神，對于婚前購房婚后還貸的情形，房屋整體可能被視為個人財產(chǎn)與共同財產(chǎn)的混合，但離婚時通常判決房屋歸登記一方，債務(wù)亦歸其個人。對于婚后加名轉(zhuǎn)為共有的房屋，其整體已成為共同財產(chǎn)，包括資產(chǎn)和負(fù)債。因此，分割時需一體處理資產(chǎn)與負(fù)債。法院的裁判規(guī)則必須回應(yīng)：如何分配負(fù)資產(chǎn)（即分擔(dān)債務(wù)），以及在此基礎(chǔ)上，是否還有基于其他因素（如照顧女方）的現(xiàn)金補(bǔ)償。這要求法院進(jìn)行更為復(fù)雜的利益衡量。

2、對于因加名形成的共同房產(chǎn)，司法解釋明確規(guī)定了多元化的分割考量因素清單，房屋市場價格（含負(fù)值）是其中關(guān)鍵一項(xiàng)，并與其他因素交互作用。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民法典》婚姻家庭編的解釋（二）》第五條：法院判決房屋歸屬及補(bǔ)償時，應(yīng)綜合考慮婚姻關(guān)系存續(xù)時間、共同生活及孕育共同子女情況、離婚過錯、對家庭的貢獻(xiàn)大小以及離婚時房屋市場價格等因素。這一規(guī)定為處理包括負(fù)凈值在內(nèi)的復(fù)雜情況提供了彈性框架。在房屋凈值為負(fù)時，“房屋市場價格”因素將發(fā)揮決定性作用，因?yàn)樗苯佣x了分割標(biāo)的的價值邊界。例如，婚姻存續(xù)時間極短，且房屋凈值為負(fù)，法院依據(jù)該條第二款，極有可能判決房屋歸原產(chǎn)權(quán)人（給予方）所有，且因無正資產(chǎn)，無需向被加名方支付補(bǔ)償，甚至可能由取得房屋方承擔(dān)全部債務(wù)。反之，若婚姻存續(xù)時間長，雙方共同生活、養(yǎng)育子女，非產(chǎn)權(quán)方對家庭貢獻(xiàn)大，即使房屋凈值為負(fù)，法院也可能基于“照顧”原則，在債務(wù)承擔(dān)上對貢獻(xiàn)方予以傾斜，例如判決由取得房屋方承擔(dān)大部分或全部債務(wù)，而無需對方再支付補(bǔ)償，這實(shí)質(zhì)上是對貢獻(xiàn)方的一種保護(hù)。最高人民法院發(fā)布的典型案例也體現(xiàn)了這種綜合裁量思路。在涉婚姻家庭糾紛典型案例中，法院指出，對于一方在結(jié)婚后將其婚前房產(chǎn)為另一方“加名”形成的共同財產(chǎn)，離婚分割時可以判決房屋歸給予方所有，并綜合考慮共同生活情況等因素合理補(bǔ)償對方。該案例強(qiáng)調(diào)了“合理補(bǔ)償”，其“合理”性必然建立在房屋實(shí)際價值的基礎(chǔ)之上。若凈值為負(fù)，“合理補(bǔ)償”的數(shù)額很可能為零，但判決中仍需闡明是基于對各項(xiàng)因素的綜合權(quán)衡。

3、司法案例顯示，法院在處理房產(chǎn)分割時，對于房屋價值的認(rèn)定極為審慎，負(fù)凈值或價值無法證明將導(dǎo)致不支持增值補(bǔ)償，并可能影響對還貸本金補(bǔ)償?shù)淖罱K處理。在（2025）渝0117民初3891號中，法院明確以“房屋增值的可能性較小”甚至可能貶值為由，認(rèn)為無必要進(jìn)行價格評估，并駁回了增值補(bǔ)償請求。這直接體現(xiàn)了負(fù)凈值預(yù)期對裁判的影響。在（2023）內(nèi)0404民初5886號中，法院委托評估確定了房屋現(xiàn)值，并以此計(jì)算了共同還貸對應(yīng)的增值部分進(jìn)行分割。如果評估結(jié)果顯示現(xiàn)值為負(fù)，則計(jì)算公式中的“不動產(chǎn)升值率”將無法正常適用，法院可能需要直接對共同還貸本金進(jìn)行分割，或結(jié)合債務(wù)情況處理。在（2024）遼0104民初22027號中，涉及加名后一方又聲明放棄份額的情形，法院尊重當(dāng)事人的處分意愿。這提示，在負(fù)凈值情況下，雙方通過協(xié)議明確債務(wù)承擔(dān)是高效且受法律尊重的解決方式。若無法協(xié)議，法院則必須啟動評估程序以確定“市場價格”這一關(guān)鍵事實(shí)，無論其正負(fù)。

綜上，在房地產(chǎn)市場價值波動成為新常態(tài)的背景下，離婚訴訟中“資不抵債”型房產(chǎn)的處理，更加考驗(yàn)法律對夫妻財產(chǎn)制度本質(zhì)的把握，公平保障各方對家庭財富的貢獻(xiàn)。上述裁判規(guī)則的梳理表明，我國司法實(shí)踐正朝著更為精細(xì)化的方向發(fā)展，致力于在復(fù)雜的財產(chǎn)形態(tài)中貫徹民法典的公平原則。

本文作者

家理律師事務(wù)所律師助理 周靖凱

法學(xué)碩士，畢業(yè)于上海對外經(jīng)貿(mào)大學(xué)，2022年通過法律職業(yè)資格考試。在校期間研究生獲得校級三等獎學(xué)金，本科獲得學(xué)生社團(tuán)活動現(xiàn)進(jìn)個人稱號及一等獎學(xué)金。

曾深度參與多家知名律所民事訴訟團(tuán)隊(duì)協(xié)作，協(xié)助處理合同糾紛等案件實(shí)務(wù)，同步在企業(yè)法務(wù)部門參與合同審查與合規(guī)體系建設(shè)，積累了寶貴的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。2025年加入家理律師事務(wù)所，以法律理性+情感共情的雙軌模式踐行解法，亦解心結(jié)的工作承諾，認(rèn)真對待每一次當(dāng)事人的委托。