萬科前高層頻頻被傳失聯(lián)上了熱搜。

據(jù)《中國經(jīng)營報(bào)》1月28日報(bào)道，萬科前任董事會主席、執(zhí)行副總裁郁亮“失聯(lián)”半月?！秶H金融報(bào)》此前報(bào)道稱1月8日郁亮辭去公司董事、執(zhí)行副總裁職務(wù)，不再擔(dān)任萬科任何職務(wù)，隨后開始配合調(diào)查。

根據(jù)最新報(bào)道信息，萬科原董事長郁亮突然更新動(dòng)態(tài)，在2026年1月28日左右給一個(gè)長隆野生動(dòng)物園的視頻點(diǎn)了“在看”，這是他自退休后的首次公開動(dòng)態(tài)，引發(fā)了市場廣泛關(guān)注。

令外界沒想到的是，萬科另一個(gè)前高層王石又突然被傳失聯(lián)。據(jù)界面新聞2月1日報(bào)道，王石在朋友圈和視頻主頁更新了最新動(dòng)態(tài)，疑似回應(yīng)失聯(lián)傳言。王石在發(fā)布的騎行視頻中專門標(biāo)注了時(shí)間為1月30日，當(dāng)日他在深圳馬巒山騎行14.44公里，歷時(shí)兩個(gè)小時(shí)。

與此同時(shí)，萬科披露的2025年業(yè)績預(yù)告，更是被推上風(fēng)口浪尖。公告披露2025年萬科凈利潤虧損約820億元。創(chuàng)下A股單年度虧損紀(jì)錄，加上2024年虧損的494.78億元，兩年累計(jì)虧損1314.8億元，而萬科最新市值僅為556.7億元，虧損金額是當(dāng)前市值的2.4倍。

截至2月2日，萬科股價(jià)為4.75元，和2017年高峰值的39.8元相比跌幅達(dá)88%，市值蒸發(fā)超4000億元。作為中國房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，萬科一直引領(lǐng)國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)，其中以2019年最為風(fēng)光，這一年萬科銷售額6308.4億元、銷售面積4112.2萬平方米，2020年合同銷售額突破7000億元，連續(xù)多年穩(wěn)居行業(yè)第一，全國商品房市場占有率約4%，21個(gè)城市銷售金額居首、12個(gè)城市居第二位。該年萬科營收3678.9億元，同比增長23.6%，凈利潤388.7億元，同比增長15.1%，全面攤薄ROE達(dá)20.7%，盈利能力與資本效率均居行業(yè)前列。

從最會賺錢的房企到房企第一虧，萬科只用了6年，前高層頻頻被傳失聯(lián)，萬科到底怎么了？

王石之外的操盤手

王石是萬科的創(chuàng)始人也是奠基人，萬科的高速發(fā)展也離不開一個(gè)叫祝九勝的男人。

公開資料顯示，祝九勝在1993年成為建設(shè)銀行福田支行副行長。后歷任深圳分行信貸部總經(jīng)理、公司部總經(jīng)理、分行副行長等職，掌管著放貸的大權(quán)。

祝九勝曾主導(dǎo)深圳分行與萬科的多項(xiàng)戰(zhàn)略合作，包括累計(jì)700億元授信額度，為萬科的早期融資提供了極大的幫助。

2012年祝九勝直接辭去銀行職務(wù)，直接加入萬科，出任萬科副總裁。這一年萬科的凈利潤是125.5億元，2013年萬科凈利潤直接躍升至151.2億元，自此至2022年，萬科凈利潤始終保持在150億元以上。直至2023年凈利潤大幅下滑46.39%，跌至121.6億元，隨后2024年由盈轉(zhuǎn)虧至494.8億元。

祝九勝在銀行系統(tǒng)工作多年，和銀行有著千絲萬縷的關(guān)聯(lián)，依靠祝九勝的人脈和關(guān)系，萬科從銀行貸款相對輕松，且利率相對偏低，最低時(shí)2.2%左右，這么低的融資成本不僅讓萬科有充足的彈藥可以迅速擴(kuò)張，也讓萬科的凈利率穩(wěn)居行業(yè)第一梯隊(duì)。

2015年面對野蠻人姚振華的強(qiáng)力入侵，王石等董事會成員面臨出局的危險(xiǎn)。祝九勝在這波“襲擊”中，未能抵擋得住野蠻人的進(jìn)攻，因?yàn)槟玫亟ǚ孔涌梢钥裤y行貸款，但貸款未必能幫股東保住控股權(quán)，支持自己的股權(quán)投資者才是關(guān)鍵，最終王石不得不引入深圳地鐵，才穩(wěn)住基本盤，但祝九勝的位置讓給了深圳地鐵的團(tuán)隊(duì)，自己則下沉到萬科的其他部門。

沒有貸款的強(qiáng)力支持，萬科地產(chǎn)業(yè)務(wù)玩不轉(zhuǎn)，2016年萬科丟掉了全國銷量冠軍的位子。2018年祝九勝再度出山出任總裁。但地產(chǎn)已經(jīng)不是幾年前的那個(gè)江湖。2018年至2020年，這三年萬科凈利潤分別是337.7億元、388.7億元和415.2億元，其中2020年的415.2億元的凈利潤為萬科歷史最高紀(jì)錄。

2024年萬科第一次虧損，巨虧近500億，且2025年到期的債券高達(dá)18筆，金額高達(dá)362億元，還不包含到期的工程款和貸款，債務(wù)壓力巨大。2024年萬科賣地賣房賣股權(quán)回籠資金高達(dá)3000億，但手頭現(xiàn)金流卻由去年的184億縮水至9億，基本用去還債了。

祝九勝2024年2月辭去萬科總裁、首席執(zhí)行官等職務(wù)，但仍繼續(xù)擔(dān)任萬科的董事會成員。其職位由原高級副總裁胡國斌接任。祝九勝的離職在業(yè)內(nèi)引起廣泛關(guān)注，被視為萬科在面對市場環(huán)境變化和債務(wù)壓力背景下的一次重要人事調(diào)整。有觀點(diǎn)認(rèn)為祝九勝離任，進(jìn)一步加劇了萬科的債務(wù)危機(jī)。

王石“最放心的人”

郁亮是王石最放心的人。1965年出生的他，今年年滿60周歲，到了退休的年齡，誰也沒想到他剛退休就“失聯(lián)”。

1988年郁亮從北京大學(xué)畢業(yè)后，曾短暫就職于深圳外貿(mào)集團(tuán)。1990年25歲的郁亮被王石慧眼識珠，挖到萬科，這一年僅僅是萬科完成股份制改造的第三年，正處于從多元化經(jīng)營向房地產(chǎn)專業(yè)化轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵期。王石把郁亮招進(jìn)萬科后，最初將其安排在證券事務(wù)部，從事證券與投資相關(guān)工作，并協(xié)助籌備上市相關(guān)事宜。1991年萬科成功登陸深交所，成為最早上市的公司之一，從證券代碼000002就可見一斑。

第二年，郁亮因助力萬科上市成為萬科首任董事會秘書。1993年，萬科籌劃發(fā)行B股融資4.5億港元，郁亮正是主導(dǎo)者之一，這筆資金成為萬科早期全國化擴(kuò)張的關(guān)鍵燃料。郁亮功不可沒，被王石稱作“最放心的人”。

當(dāng)時(shí)王石多次公開表示郁亮專業(yè)能力強(qiáng)、作風(fēng)低調(diào)務(wù)實(shí)，是自己最放心的人，甚至將其視為自己的接班人，并逐步將經(jīng)營管理權(quán)移交給郁亮。從2000年代中期開始，王石逐步淡出日常管理，專注于戰(zhàn)略方向和品牌建設(shè)，郁亮則承擔(dān)起越來越多的運(yùn)營管理職責(zé)。2017年6月，王石正式辭去萬科董事會主席職務(wù)，標(biāo)志著其徹底退出萬科的管理層。郁亮接任董事會主席，全面執(zhí)掌萬科。這次交接被視為中國民營企業(yè)中罕見的、平穩(wěn)有序的“創(chuàng)始人交棒職業(yè)經(jīng)理人”的成功案例。

王石和郁亮的關(guān)系是亦師亦友。兩人性格天然互補(bǔ)。王石個(gè)性鮮明、高調(diào)活躍，熱衷登山、探險(xiǎn)、社交媒體發(fā)聲，具有強(qiáng)烈的個(gè)人魅力和公眾影響力。

郁亮則風(fēng)格低調(diào)、謹(jǐn)慎穩(wěn)健，注重內(nèi)部管理、財(cái)務(wù)紀(jì)律和長期可持續(xù)發(fā)展。盡管風(fēng)格不同，但兩人在企業(yè)發(fā)展理念上高度一致，堅(jiān)持“城市配套服務(wù)商”的定位，反對盲目擴(kuò)張，強(qiáng)調(diào)規(guī)范化治理和股東價(jià)值。

2017年郁亮接班后，王石雖然擁有強(qiáng)大的影響力，但是從未干預(yù)郁亮的決策，體現(xiàn)出對繼任者的充分信任。這一點(diǎn)郁亮也深表感激，多次在公開場合表達(dá)對王石的感激之情，稱其為“引路人”，并延續(xù)了王石奠定的現(xiàn)代企業(yè)制度和文化基因。在一些公開活動(dòng)中，兩人依然保持良好互動(dòng)，顯示出深厚的私人情誼和職業(yè)尊重。有觀點(diǎn)認(rèn)為，王石能拿天價(jià)退休金和郁亮或有關(guān)系。

王石與郁亮的關(guān)系，是中國企業(yè)史上“創(chuàng)始人培養(yǎng)接班人”的經(jīng)典范例。王石是開拓者與奠基人，郁亮是繼承者與守成者。他們的合作實(shí)現(xiàn)了萬科從“企業(yè)家的企業(yè)”向“職業(yè)經(jīng)理人治理的現(xiàn)代公司”的成功轉(zhuǎn)型，也為中國的公司治理提供了寶貴經(jīng)驗(yàn)。

在郁亮“失聯(lián)”后，王石也被傳出失聯(lián)。隨后王石在朋友圈和視頻主頁更新了最新動(dòng)態(tài)，疑似回應(yīng)失聯(lián)傳言。王石在朋友圈透露多位友人比較擔(dān)心他，詢問他在哪，但王石的更新并沒有回應(yīng)郁亮“失聯(lián)”的傳聞，而萬科在公告中異常冷靜克制，未對這位服務(wù)萬科36年的功勛老將表達(dá)任何感謝之詞，這被外界視為異常信號。

萬科目前仍比較樂觀

萬科在業(yè)績預(yù)告中，對2025年巨虧820億元做出了解釋，認(rèn)為有四個(gè)方面原因?qū)е碌木尢潯７謩e是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模顯著下降，毛利率仍處低位、因業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)敞口升高，新增計(jì)提了信用減值和資產(chǎn)減值、部分經(jīng)營性業(yè)務(wù)扣除折舊攤銷后整體虧損，以及部分非主業(yè)財(cái)務(wù)投資虧損和部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價(jià)格低于賬面值。

公告稱報(bào)告期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算利潤主要對應(yīng)2023年、2024年銷售的項(xiàng)目及2025年消化的現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房庫存。這些項(xiàng)目的地價(jià)獲取成本較高，導(dǎo)致報(bào)告期結(jié)算毛利總額大幅減少。萬科表示2025年保質(zhì)交付11.7萬套房子，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)營收保持穩(wěn)??；積極推動(dòng)開發(fā)業(yè)務(wù)的各項(xiàng)降本增效工作，如管理費(fèi)用管控和優(yōu)化等，實(shí)現(xiàn)了開發(fā)業(yè)務(wù)管理費(fèi)用連續(xù)兩年下降。

但當(dāng)前公司發(fā)展依然面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，經(jīng)營業(yè)績也將持續(xù)承壓。對于未來，萬科在公告中表達(dá)了樂觀的態(tài)度，稱將全力以赴推進(jìn)經(jīng)營改善，通過戰(zhàn)略聚焦、規(guī)范運(yùn)作和科技賦能等措施，推動(dòng)業(yè)務(wù)布局優(yōu)化和結(jié)構(gòu)調(diào)整，提升多場景的開發(fā)和經(jīng)營能力，有序地化解風(fēng)險(xiǎn)，擺脫困境。

2025年萬科結(jié)算項(xiàng)目多為2020-2021年高價(jià)地，2023-2025年銷售與結(jié)算期市場下行，形成“面粉貴過面包”的尷尬局面。如此一來結(jié)算規(guī)模同比顯著下滑，開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率2025年前三季度降至2.0%，毛利總額大幅縮水。減值計(jì)提集中釋放是虧損又一主因，業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)敞口擴(kuò)大，2025年前三季度新增存貨跌價(jià)91.93億元，減值余額達(dá)227.32億元，同時(shí)信用減值同步增加，成為虧損的主要推手。與此同時(shí)萬科多元業(yè)務(wù)持續(xù)失血，商業(yè)、長租公寓等經(jīng)營性業(yè)務(wù)扣除折舊攤銷后整體虧損，非主業(yè)財(cái)務(wù)投資受周期沖擊出現(xiàn)虧損，萬物云增速放緩、未形成有效對沖。

資產(chǎn)處置虧損則進(jìn)一步放大了整體虧損規(guī)模，為回籠資金，萬科多筆大宗資產(chǎn)與股權(quán)交易價(jià)格低于賬面值，如上海七寶萬科廣場50%股權(quán)以23.84億元出售，而當(dāng)時(shí)估值為70.60億元，形成處置損失，進(jìn)一步加劇了虧損。這是萬科的忍痛割愛，2024年1月，這個(gè)項(xiàng)目月收入為4060萬元，其中租賃相關(guān)收入3940萬元，停車費(fèi)120萬元。據(jù)此計(jì)算，項(xiàng)目日均收入坪效15.6元/平米/天，屬于妥妥的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

萬科在2025年巨虧，不是模式失效，而是規(guī)模至上和利潤優(yōu)先的底層邏輯沖突，疊加周期下行、治理失衡與資源分散的共振。是2020-2021年高價(jià)拿地、多元擴(kuò)張的“遲到的代價(jià)”，也是行業(yè)“規(guī)模不再為利潤買單”的標(biāo)志性事件。將鍋都甩給管理層的觀點(diǎn)其實(shí)比較片面。

好在萬科化債傳來好消息，“22萬科MTN004”“22萬科MTN005”兩筆合計(jì)57億元中期票據(jù)，展期議案均獲通過。第一大股東深鐵集團(tuán)也提供不超過23.6億元借款，支持萬科償還債務(wù)。這表明作為行業(yè)巨頭，即便是在行業(yè)整體下行的大環(huán)境下，萬科依然還能讓投資者保持信心，其股價(jià)沒有暴跌，或是有力佐證。

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作 者 |無忌