房地產(chǎn)市場(chǎng)如何走出低迷？真正的出路不是重回老路，而是構(gòu)建新發(fā)展模式。通過(guò)“商品房+保障房”的雙軌制，在穩(wěn)定市場(chǎng)的同時(shí)，托舉起億萬(wàn)普通人的安居夢(mèng)。

幾千年來(lái)中國(guó)人民的居住夢(mèng)想

通過(guò)改革開放和住房制度改革得以實(shí)現(xiàn)

若能完善“市場(chǎng)+保障”的住房雙軌制

就能從根本上穩(wěn)定房地產(chǎn)

中國(guó)經(jīng)濟(jì)潛力巨大

房地產(chǎn)市場(chǎng)必將恢復(fù)穩(wěn)定向上發(fā)展

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新經(jīng)濟(jì)學(xué)家智庫(kù)xTAIXUEx孟曉蘇

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大家好，今天我想分享的主題是：加快完善‘市場(chǎng)+保障’的住房供應(yīng)體系。改革開放47年來(lái)（節(jié)目錄制于2025年9月24日），我們經(jīng)歷了農(nóng)村承包制改革、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革和城鎮(zhèn)住房制度改革，我有幸參與了這些改革進(jìn)程。近年來(lái)，我較多關(guān)注并講述房地產(chǎn)與住房制度改革。中央早已明確，要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。而這一新模式的核心，正是加快完善“市場(chǎng)+保障”的住房供應(yīng)體系。

面對(duì)近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的局面，中央明確提出要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，并持續(xù)推動(dòng)這一趨勢(shì)。今天我將從三個(gè)層面展開分享。

首先，談?wù)勛》可唐坊母?。根?jù)住建部早年統(tǒng)計(jì)，從1956年開始到1986年的30年時(shí)間，全國(guó)城鎮(zhèn)僅蓋了7億平方米的房子，1985年全國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積僅為 4.6平方米。而2021年，全國(guó)商品房銷售面積一年就達(dá)到17.9億平方米，過(guò)去30年的總量還不到這一年的零頭。

當(dāng)年，房改課題組由國(guó)家?guī)讉€(gè)主要部門共同組成，包括原國(guó)家體改委、原國(guó)家計(jì)委、原國(guó)家建設(shè)部、原國(guó)家科委、中房集團(tuán)研究所以及房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)。我們六個(gè)單位以當(dāng)年推動(dòng)農(nóng)村改革的精神，共同推進(jìn)住房制度改革。當(dāng)時(shí)流行一句話：“20年前農(nóng)民一畝地，20年后市民一套房”，旨在讓城鄉(xiāng)居民都能擁有資產(chǎn)。

房改課題組自1996年啟動(dòng)工作，至1998年完成并向國(guó)務(wù)院提交課題成果。在研究過(guò)程中，我將從美國(guó)學(xué)到的一個(gè)概念引入中國(guó)：美國(guó)在五六十年代提出了“兩個(gè)空間”——居住空間與流動(dòng)空間。而我們?cè)诜扛臅r(shí)，人均GDP已接近1000美元，據(jù)此提出了相應(yīng)設(shè)想。

1998年7月，國(guó)務(wù)院采納相關(guān)建議，推出住房制度改革，實(shí)施了一系列政策，包括刺激住房消費(fèi)、改革住房制度、完善供應(yīng)體系、發(fā)展住房金融、放開二級(jí)市場(chǎng)、減免過(guò)高稅費(fèi)以及推行住宅產(chǎn)業(yè)化等七大政策。

其中尤為重要的是住房制度改革。房改前，各單位實(shí)行福利分房，職工租住公房。房改推動(dòng)了老職工購(gòu)買已租住的公房，當(dāng)時(shí)購(gòu)房?jī)r(jià)格也享有補(bǔ)貼。例如，一套100平方米的房子按每平方米500元計(jì)算，總價(jià)5萬(wàn)元。當(dāng)時(shí)老職工普遍難以承擔(dān)，因此我們提供了兩項(xiàng)補(bǔ)貼：一是工齡補(bǔ)貼，按工齡打折；二是一次性付款補(bǔ)貼。這樣，原本5萬(wàn)元左右的房子降至2萬(wàn)至3萬(wàn)元，職工和干部得以購(gòu)買。

在房改過(guò)程中，我們還引進(jìn)了住房抵押貸款、住房抵押貸款保險(xiǎn)等國(guó)外金融產(chǎn)品。過(guò)去這些產(chǎn)品主要面向單位，因?yàn)槁毠](méi)有購(gòu)房需求。隨著職工開始購(gòu)房并推行住房商品化，這些金融產(chǎn)品被引入國(guó)內(nèi)。后來(lái)，住房抵押貸款逐漸發(fā)展成為規(guī)模達(dá)38萬(wàn)億元的金融創(chuàng)新，占銀行系統(tǒng)貸款總額的15%，有效改善了金融資產(chǎn)質(zhì)量。

住房制度改革將住房商品化和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)引入住房建設(shè)與分配領(lǐng)域，使中國(guó)城鎮(zhèn)居民居住更加舒適寬敞，生活更有尊嚴(yán)。房改主要取得了以下三大成果：

第一，實(shí)現(xiàn)了“居者有其屋”的千年理想。根據(jù)央行2019年調(diào)研，全國(guó)城鎮(zhèn)有房產(chǎn)的居民占比達(dá)96%，戶均擁有1.3套住房。即使收入最低的20%城鎮(zhèn)居民，住房自有率也達(dá)到90%。幾千年來(lái)中國(guó)人民的居住夢(mèng)想，在中國(guó)共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)下，通過(guò)改革開放和住房制度改革得以實(shí)現(xiàn)。

第二，人民群眾擁有了資產(chǎn)，且房產(chǎn)隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展和貨幣運(yùn)行逐年升值。房改時(shí)房?jī)r(jià)約每平方米2000元，之后逐漸上漲，至2023年已突破平均每平方米1萬(wàn)元。有房居民的家庭資產(chǎn)因此增長(zhǎng)，尤其是老職工——他們以房改價(jià)兩三萬(wàn)元購(gòu)得常年租住的公房。隨著商品房?jī)r(jià)格上漲，這些房改房?jī)r(jià)格也上漲，且滿五年后可上市流通。部分老職工的房產(chǎn)價(jià)值已達(dá)數(shù)百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)元。

我們過(guò)去常探討如何推動(dòng)共同富裕，有人認(rèn)為我們未曾實(shí)現(xiàn)過(guò)共同富裕，事實(shí)并非如此。住房制度改革正是推動(dòng)了共同富裕的進(jìn)程：隨著房?jī)r(jià)上漲，許多老職工家庭財(cái)富的60%至70%來(lái)自房產(chǎn)，這在住房分配領(lǐng)域促進(jìn)了公平。例如，1995年中房集團(tuán)曾向北大清華捐贈(zèng)“藍(lán)旗營(yíng)”小區(qū)，以每平方米1900元的房改價(jià)，將2000套住房出售給教授和教師家庭。隨著房?jī)r(jià)上漲，該小區(qū)房?jī)r(jià)已升至每平方米10萬(wàn)元。

第三，房改拉動(dòng)了全國(guó)重化工業(yè)發(fā)展，促進(jìn)了內(nèi)需與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。房改以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)15倍，鋼鐵、水泥、化工、陶瓷、玻璃、紡織品等重化工產(chǎn)品快速增長(zhǎng)，進(jìn)而帶動(dòng)高速公路、港口等運(yùn)輸體系發(fā)展。中國(guó)已成為制造業(yè)第一大國(guó)，其中內(nèi)需、尤其是住房需求發(fā)揮了重要作用。

房改之初的1998年，中國(guó)GDP總量位居世界第七。當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)界普遍認(rèn)為，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間發(fā)展，到2025年中國(guó)可能成為世界第三，到2050年才有可能成為世界第二。然而，房改釋放了巨大的內(nèi)需力量，使我們?cè)诜扛暮?2年內(nèi)平均每?jī)赡瓿揭粋€(gè)國(guó)家，于2010年超越日本成為世界第二，并逐漸拉開與后續(xù)國(guó)家的差距。

如今，房地產(chǎn)業(yè)已成為拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)內(nèi)需的最大訂單來(lái)源。我們常用“456”進(jìn)行概稱，即房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，占銀行信貸的40%、地方財(cái)力的50%、居民財(cái)產(chǎn)的60%。在大城市，這一比例甚至超過(guò)70%。

然而，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展也面臨不少問(wèn)題，其中最大的問(wèn)題在于：我國(guó)房地產(chǎn)自1992年起步，1998年房改時(shí)恰逢日本因房地產(chǎn)低迷陷入“失去的二十年”。當(dāng)時(shí)日本輿論污名化房地產(chǎn)，政策打壓房地產(chǎn)，相關(guān)問(wèn)題及其理論也開始影響中國(guó)。有人受國(guó)外理論影響，提出房地產(chǎn)存在泡沫、應(yīng)主動(dòng)刺破，這種過(guò)度擔(dān)憂并非基于經(jīng)濟(jì)的實(shí)際情況。

歷史上，中國(guó)曾因房地產(chǎn)低迷經(jīng)歷數(shù)次困難，通過(guò)及時(shí)采取包括經(jīng)濟(jì)刺激、去庫(kù)存等政策，都較快渡過(guò)難關(guān)。由于房地產(chǎn)作為最大訂單出現(xiàn)斷供，相關(guān)產(chǎn)業(yè)也陷入困境。

當(dāng)前許多經(jīng)濟(jì)學(xué)者希望盡快拉動(dòng)消費(fèi)以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)，但需注意：消費(fèi)與收入相關(guān)，收入與就業(yè)相關(guān)。就業(yè)困難導(dǎo)致收入下降，收入下降導(dǎo)致消費(fèi)萎縮。因此，解決這一問(wèn)題需從源頭入手，即抓好就業(yè)。

2024年，國(guó)務(wù)院五部委聯(lián)合打出政策組合拳，提出“四個(gè)取消”：取消限購(gòu)、取消限貸、取消限售、取消住房雙重標(biāo)準(zhǔn)。近期北京、上海、深圳等地進(jìn)一步放寬限購(gòu)，這些政策方向是好的。但自2023年下半年以來(lái)，銀行法拍房數(shù)量急劇增加，成為拉低房?jī)r(jià)的主要因素。法拍房形成新的邊際價(jià)格，帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)下跌，進(jìn)而影響二手房和一手房?jī)r(jià)格。

針對(duì)這一問(wèn)題，我全力呼吁警惕其危害，并指出法拍房的問(wèn)題完全可以解決。我提出四種解決辦法：一是允許居民延期還貸；二是對(duì)下崗失業(yè)、無(wú)收入居民實(shí)行停息延貸；三是通過(guò)銀行或其它機(jī)構(gòu)保價(jià)收購(gòu)，避免沖擊市場(chǎng)；四是將收購(gòu)房屋用于租賃，而非急于推向市場(chǎng)。這些建議提出后，法拍房問(wèn)題有所緩解，但仍需提醒：面對(duì)困難，銀行應(yīng)與房貸借款人共克時(shí)艱。

中央一再?gòu)?qiáng)調(diào)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，近期更提出要鞏固這一趨勢(shì)。我認(rèn)為，面對(duì)當(dāng)前商品房形勢(shì)，實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)仍需加大政策力度。這是我分享的第一個(gè)方面。

第二個(gè)層面，談?wù)劚Ｕ戏拷ㄔO(shè)。要完善住房供應(yīng)體系，關(guān)于保障房建設(shè)，早在房改初期，我們房改課題組就已提出明確方案。課題組雖主要推動(dòng)住房商品化，但在方案中清楚寫明了“市場(chǎng)提供商品房、政府供應(yīng)保障房”的雙軌并行思路。

當(dāng)年的房改方案本就是“市場(chǎng)+保障”。這一制度設(shè)計(jì)源于對(duì)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)的學(xué)習(xí)，我們參考了英國(guó)、美國(guó)、法國(guó)、德國(guó)、新加坡、韓國(guó)以及中國(guó)香港、中國(guó)臺(tái)灣等許多發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的住房制度經(jīng)驗(yàn)。

首先以英國(guó)為例。160多年前恩格斯在《英國(guó)工人階級(jí)狀況》中描述的英國(guó)，正處于資本主義發(fā)展初期，資本家不關(guān)心工人居住問(wèn)題，書中反映了極差的居住與生存狀況——幾戶擠住一屋，極不人道。二戰(zhàn)后的英國(guó)發(fā)生了根本轉(zhuǎn)變：戰(zhàn)爭(zhēng)幾乎將房屋轟平，戰(zhàn)后英國(guó)為4000萬(wàn)人口建造了1000萬(wàn)套住房，其中一半約500萬(wàn)套是由14個(gè)公有單位建設(shè)的保障房。英國(guó)后來(lái)將類似的保障房建設(shè)經(jīng)驗(yàn)應(yīng)用于其管轄下的香港，使得香港約50%的家庭得以居住在政府提供的居屋和公屋中（盡管面積較?。?。

而新加坡將“居者有其屋”制度落實(shí)得更為徹底，超過(guò)80%的本國(guó)居民居住在政府提供的組屋里，面積相對(duì)寬敞，且組屋與商品房市場(chǎng)完全區(qū)隔。這些經(jīng)驗(yàn)都提示我們需要借鑒國(guó)際做法，因此我們多年來(lái)一直堅(jiān)持呼吁推動(dòng)保障房建設(shè)。

我持續(xù)呼吁要加強(qiáng)保障房建設(shè)，讓工薪收入家庭享有住房保障。如今，建設(shè)保障房已成為中央明確的目標(biāo)。自2024年至今，在文件中多次強(qiáng)調(diào)提出要規(guī)劃建設(shè)保障房，加大保障性住房建設(shè)和供給。

黨的二十屆三中全會(huì)決定也明確要求“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大保障性住房建設(shè)和供給”。國(guó)務(wù)院更在2023年專門出臺(tái)《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》（國(guó)發(fā)〔2023〕14號(hào)），總體要求是著力解決保障性住房供給不足的突出問(wèn)題，并提出了具體措施：保障房建設(shè)用地主要采取劃撥方式，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用不攤?cè)敕績(jī)r(jià)。這樣算下來(lái)，保障房?jī)r(jià)格約為同等地段商品房的1/3。如果是配售型保障房，加上住房抵押貸款支持，工薪家庭完全能夠承受。

有人問(wèn)，我們真的需要這么多保障房嗎？必須認(rèn)識(shí)到，我國(guó)仍處于快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，大量農(nóng)村人口——即農(nóng)民工，現(xiàn)在稱為“新市民”——不斷涌入城市。這些年來(lái)，已有約3億農(nóng)民進(jìn)入城市，其中僅有5000萬(wàn)轉(zhuǎn)為戶籍人口，剩余2.5億屬于常住非戶籍人口，在保障方面仍嚴(yán)重欠缺。二十屆三中全會(huì)明確提出，要推行按常住地登記戶口并提供公共服務(wù)的制度，具體聚焦三個(gè)方面：社會(huì)保障、住房保障、隨遷子女義務(wù)教育保障。這就對(duì)完善住房保障提出了明確要求。

不久前，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)文要求進(jìn)一步解決居民急難愁盼問(wèn)題，特別強(qiáng)調(diào)推動(dòng)符合條件的農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口享有與遷入地戶籍人口同等的權(quán)利——并非必須落戶，而是同等享受上述三項(xiàng)公共服務(wù)。

據(jù)此可以測(cè)算：現(xiàn)有2.5億人口需融入城市，且尚未計(jì)入未來(lái)新增城鎮(zhèn)化人口。此外，這2.5億農(nóng)民工、新市民背后還有4000多萬(wàn)農(nóng)村留守兒童。這些孩子本應(yīng)隨父母進(jìn)城，但因城市缺乏住房與教育保障，只得留守農(nóng)村。若未來(lái)將他們一并納入，總規(guī)模將達(dá)約3億人，對(duì)應(yīng)約1億個(gè)家庭。其中真正有能力購(gòu)買商品房的并不多，主要需依靠住房保障制度解決居住問(wèn)題。再加上城市中許多年輕人和新家庭同樣是保障房的服務(wù)對(duì)象，總計(jì)保障性住房需求預(yù)計(jì)將覆蓋超過(guò)1億個(gè)家庭。

從生產(chǎn)端看，近年房地產(chǎn)新開工面積下降，加之地方政府受債務(wù)制約，其他公共設(shè)施建設(shè)投入不足，導(dǎo)致建筑業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)全面萎縮，就業(yè)壓力加大。

面對(duì)這一形勢(shì)，中央已明確部署加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”，其中保障房建設(shè)位列首位。資金問(wèn)題是關(guān)鍵制約。在地方財(cái)政普遍困難的情況下，完全依靠地方政府出資難以落實(shí)。

我認(rèn)為應(yīng)由中央帶頭出資：如果中央每年能投入5000億元，地方政府配套價(jià)值5000億元的土地，合計(jì)形成1萬(wàn)億元本金，再以此撬動(dòng)約4萬(wàn)億元銀行貸款，便可匯聚約5萬(wàn)億元總投資。中央資金如同“引水”，能夠激活整體投資。每年5萬(wàn)億元投入保障房建設(shè)，通過(guò)銷售很容易回收資金，因?yàn)楸Ｕ戏坎怀钯u——如前所述，價(jià)格僅為同地段商品房的1/3左右，工薪家庭通過(guò)努力能夠購(gòu)買。

此舉可實(shí)現(xiàn)多重效果：一是每年新增5萬(wàn)億元保障房投資；二是彌補(bǔ)每年因房地產(chǎn)下行減少的十多萬(wàn)億元新開工缺口；三是每年可建設(shè)約1000萬(wàn)套保障房。若持續(xù)十年，共可提供1億套保障房，將全國(guó)保障房占住房總量的比例從當(dāng)前不足15%提升至25%左右，在大型城市該比例可達(dá)50%左右。

保障房也要建成“好房子”，除了戶型較小，其他品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)降低。這樣一來(lái)，還能激發(fā)居民購(gòu)買家具家電的需求。當(dāng)前以補(bǔ)貼推動(dòng)存量更新效果有限，而保障房建設(shè)能創(chuàng)造新的增量需求。由于戶型小、套數(shù)多，同面積下可促進(jìn)更多家庭購(gòu)置家居用品。

保障房投資大約兩年即可收回。據(jù)測(cè)算，它還能創(chuàng)造稅收：雖然政府以劃撥方式供地并投入部分資金，但從工程招投標(biāo)開始便進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)鏈條，工程公司、建材公司等各個(gè)環(huán)節(jié)均需納稅。因此，每年5萬(wàn)億元保障房投資預(yù)計(jì)可帶動(dòng)增加約1萬(wàn)億元財(cái)政收入。

這方面我們已有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。我自90年代初擔(dān)任中房集團(tuán)總經(jīng)理、董事長(zhǎng)，當(dāng)時(shí)中房集團(tuán)就是建設(shè)保障房的主力，其開發(fā)量曾占全國(guó)商品房的20%左右。全國(guó)230多個(gè)城市的保障房，正是由中房集團(tuán)每年向各地下屬公司分配投資指標(biāo)而建成。2010年后，我們還曾推動(dòng)5年建設(shè)3600萬(wàn)套保障房的計(jì)劃，具備年建800多萬(wàn)套保障房的能力。因此，當(dāng)前不過(guò)是把過(guò)去做過(guò)的事情再次規(guī)?；七M(jìn)。若在“十五五”和“十六五”期間持續(xù)努力，保障房占比有望達(dá)到25%左右。

以上主要針對(duì)配售型保障房。此外還有配租型保障房，其持有運(yùn)營(yíng)可通過(guò)金融工具解決。前些年，我與一些經(jīng)濟(jì)專家已將REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）這一國(guó)際金融產(chǎn)品引入國(guó)內(nèi)。目前國(guó)內(nèi)REITs已發(fā)行70多單，規(guī)模約2000億元，其中表現(xiàn)最穩(wěn)健的正是保障房REITs，因其收益穩(wěn)定且規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。通過(guò)REITs可以有效解決租賃型保障房的長(zhǎng)期持有問(wèn)題。

若能完善“市場(chǎng)+保障”的住房雙軌制，就能從根本上消除對(duì)商品房房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的擔(dān)憂——因?yàn)槠胀ㄊ杖爰彝?、工薪家庭及低收入家庭的住房?wèn)題已通過(guò)保障房解決。而商品房持有者則期望房?jī)r(jià)穩(wěn)定，這兩類群體的訴求將得以平衡。

當(dāng)年上一輪房改讓許多年輕人的父輩以較低成本獲得了家庭資產(chǎn)。未來(lái)若能規(guī)?；┙o保障房，完全可以再次推行類似改革：允許購(gòu)買保障房的家庭在若干年后補(bǔ)繳一定費(fèi)用，使房屋轉(zhuǎn)為可上市交易的商品房，一如過(guò)去政策；租賃保障房的家庭亦可以租金抵扣部分房款，補(bǔ)足差價(jià)后獲得產(chǎn)權(quán)，未來(lái)也可進(jìn)入市場(chǎng)流通。這將使新一輪房改真正落地，惠及廣大工薪與普通收入家庭，推動(dòng)又一批家庭通過(guò)住房實(shí)現(xiàn)共同富裕。

第三層面，我們來(lái)談?wù)勲p軌運(yùn)行?！半p軌制”即是將保障房與商品房體系統(tǒng)籌運(yùn)行。前面已討論保障房建設(shè)，有人會(huì)問(wèn)：不是還有存量房嗎？確實(shí)存在存量房，中央也高度重視存量消化，并提出了要優(yōu)化存量商品房收購(gòu)政策。如何優(yōu)化？這需要科學(xué)分析。

談及存量房，首先須澄清一個(gè)普遍誤解。當(dāng)前社會(huì)流傳著“中國(guó)房屋空置量驚人”的說(shuō)法，這類流言并無(wú)益處，既影響保障房建設(shè)的共識(shí)，也干擾科學(xué)決策。例如，前幾年有人稱積壓商品房達(dá)6億套，這顯然與事實(shí)嚴(yán)重不符。

當(dāng)前全國(guó)城鄉(xiāng)住房總量約7億套，其中包括城鎮(zhèn)近4億套商品房、農(nóng)村約2.5億套農(nóng)宅，以及約8000萬(wàn)套小產(chǎn)權(quán)房（部分與農(nóng)宅重疊），總和約7億套。這是多年發(fā)展實(shí)現(xiàn)的“居者有其屋”成果。按全國(guó)5.4億家庭計(jì)算，戶均約1.3套住房，這是我們的家底。若突然多出6億套積壓房，從何而來(lái)？究其源頭，是誤將“6億平方米”說(shuō)成了“6億套”，或因表述中“積壓了6個(gè)億”引發(fā)誤解。這讓我想起相聲演員方清平的一個(gè)段子：醫(yī)生拿著化驗(yàn)單連連搖頭說(shuō)“完了完了完了”，病人大驚失色；醫(yī)生接著卻說(shuō)：“不戴眼鏡我什么也看不清楚了?！辈⒎遣∏閲?yán)重，而是醫(yī)生沒(méi)戴眼鏡。類似地，上述數(shù)據(jù)顯然是被看錯(cuò)了。

那么房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際積壓的房屋有多少？約7億多平方米。這是由于連續(xù)三年半的市場(chǎng)萎縮，商品房產(chǎn)出已大幅減少。這7億多平方米中，約5億平方米屬于正常庫(kù)存，就像水庫(kù)必須保有庫(kù)容、超市貨架須有商品一樣。若無(wú)這部分正常庫(kù)存，消費(fèi)者無(wú)從選擇，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)難以運(yùn)行，現(xiàn)房銷售也無(wú)從談起。

然而市面?zhèn)餮圆粩喾糯?，甚至出現(xiàn)“中國(guó)積壓35億套房”的說(shuō)法。35億套是什么概念？全國(guó)現(xiàn)有住房才7億套，戶均1.3套，若多出5倍房屋，這些房子從何而來(lái)？誰(shuí)投資建設(shè)？還有人稱“中國(guó)有6億棟樓”。但查閱網(wǎng)站可見，其內(nèi)容是關(guān)于為城鄉(xiāng)住房建筑賦予數(shù)字身份證，并無(wú)“6億棟”之說(shuō)。顯然有人別有用心地篡改信息，這純屬造假。此類不實(shí)信息干擾公眾判斷，更不應(yīng)影響決策。我們必須認(rèn)清：這些數(shù)據(jù)是虛假的、不真實(shí)的。

對(duì)于存量商品房該如何處理？央行已提出3000億元再貸款支持國(guó)有企業(yè)收購(gòu)的方案，方向正確。對(duì)此，我和一些專家建議設(shè)立中央級(jí)機(jī)構(gòu)——既然可有中儲(chǔ)糧、中儲(chǔ)油、中儲(chǔ)棉，在住房領(lǐng)域亦可設(shè)立“中儲(chǔ)房”。以一定資本金加上央行再貸款，由央企入場(chǎng)收儲(chǔ)這些房屋。收儲(chǔ)后不必急于出售，可待適當(dāng)時(shí)機(jī)再投放市場(chǎng)。這類似于美國(guó)由美聯(lián)儲(chǔ)支持的房利美、房地美模式，中國(guó)也可設(shè)立類似機(jī)構(gòu)。

另有人問(wèn)：存量房能否轉(zhuǎn)為保障房？我認(rèn)為必須實(shí)事求是。商品住房因包含高地價(jià)（大城市地價(jià)占比常達(dá)三分之二），轉(zhuǎn)為保障房難度較大。但有一類商品房——商辦用房，地價(jià)占比不高，目前空置較多。粗略估算，開發(fā)企業(yè)手中約有2億平方米，各類單位持有約3億平方米，合計(jì)超5億平方米。人們街上所見大量空置房屋，往往正是這類商辦用房，它們可改造為保障房。去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確將消化重點(diǎn)指向商辦用房，提出“盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)處置存量商品房”，這正是符合實(shí)際的決策。

為何出現(xiàn)大量商辦用房？除需求萎縮外，也因供給過(guò)量。前年限購(gòu)主要針對(duì)商品住房，導(dǎo)致各地限制住宅供地卻不限商辦供地，一些地方因而過(guò)量審批商辦項(xiàng)目，甚至出現(xiàn)商辦與住房?jī)r(jià)格倒掛。推動(dòng)“商改住”，一方面可增加地方政府土地出讓金收入和稅收；另一方面也可將其轉(zhuǎn)為保障房，讓利于民。

“商改住”是否可行？完全可行。美國(guó)紐約特朗普大廈即為商改住案例——原曼哈頓銀行大樓改為住宅后稱華爾街40號(hào)，后被特朗普收購(gòu)。連銀行辦公樓尚可改造，國(guó)內(nèi)建筑實(shí)現(xiàn)商改住更無(wú)技術(shù)障礙。一年前我曾建議推動(dòng)商改住，以增加土地出讓金和稅收。目前不僅未建項(xiàng)目開始調(diào)整，存量改造也在探索中。更多商辦房適合改為保障房，其價(jià)格約為商品住房的1/3左右。這為保障房供應(yīng)提供了便利。

最后談?wù)勲p軌運(yùn)行下，樓市還將持續(xù)多久？判斷需依據(jù)，可參考境外經(jīng)驗(yàn)。一是“四年說(shuō)”：美國(guó)每次房地產(chǎn)低迷約四年走出，如2008年低迷至2012年復(fù)蘇，當(dāng)年房地產(chǎn)銷售增長(zhǎng)達(dá)19.9%。二是“六年說(shuō)”：中國(guó)香港1997年樓市下跌后，至2003年才走出低迷，歷時(shí)六年。目前低迷已持續(xù)四年，國(guó)際機(jī)構(gòu)多預(yù)測(cè)調(diào)整期將拉長(zhǎng)，是否會(huì)達(dá)六年？三是日本案例：其“失去的二十年”自1991年始，直至2013年安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)推出“三支箭”才止跌回穩(wěn)，歷時(shí)22年。

但我相信，中國(guó)不會(huì)重蹈日本覆轍。國(guó)情根本不同：日本當(dāng)時(shí)已完成城鎮(zhèn)化，而我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍在繼續(xù)——按常住人口計(jì)算僅67%，按戶籍或需保障人口計(jì)算僅48%左右，仍有巨大人口紅利。加之我國(guó)已推出一系列穩(wěn)樓市措施，我們有信心不會(huì)陷入長(zhǎng)期低迷。

再看日本，其樓市自2013年后已持續(xù)復(fù)蘇，連續(xù)12年上漲，東京地區(qū)房?jī)r(jià)漲幅達(dá)60%-80%，其他城市亦普遍上漲。再稱日本房?jī)r(jià)為泡沫已不合時(shí)宜。

中國(guó)擁有巨大內(nèi)需，人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房有持續(xù)期待。我們應(yīng)在消化存量和增加增量上共同發(fā)力，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。當(dāng)前面對(duì)復(fù)雜國(guó)際形勢(shì)，越是出口承壓，越需按照中央要求形成強(qiáng)大國(guó)內(nèi)市場(chǎng)、構(gòu)建新發(fā)展格局，堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需戰(zhàn)略基點(diǎn)，暢通國(guó)內(nèi)大循環(huán)，促進(jìn)國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)。我們有足夠內(nèi)需支撐發(fā)展。面對(duì)外部挑戰(zhàn)，我們都須加快內(nèi)需恢復(fù)，推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。

長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)是長(zhǎng)線市場(chǎng)。美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已發(fā)展249年，經(jīng)歷多個(gè)周期，2008年低迷后于2012年復(fù)蘇，至今又強(qiáng)勁發(fā)展13年。正是美國(guó)房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展，讓歷經(jīng)六次破產(chǎn)的房地產(chǎn)商特朗普兩度當(dāng)選總統(tǒng)，可見房地產(chǎn)在美國(guó)是一個(gè)長(zhǎng)線發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。按照馬克思和恩格斯的基本觀點(diǎn)，人們首先必須解決吃、喝、住、穿，然后才能從事政治、科學(xué)、藝術(shù)、宗教等等。換言之，解決好居住問(wèn)題是人類社會(huì)永恒的追求。

總之，中國(guó)經(jīng)濟(jì)潛力巨大，必將恢復(fù)穩(wěn)定向上發(fā)展。

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孟曉蘇

中房集團(tuán)原董事長(zhǎng)

原國(guó)家房改課題組組長(zhǎng)

新經(jīng)濟(jì)學(xué)家智庫(kù)旗下《太學(xué)》欄目，以"可行動(dòng)的知識(shí)"為坐標(biāo)系，匯聚經(jīng)濟(jì)學(xué)者、科學(xué)家、文化名人、企業(yè)家、達(dá)人等各行業(yè)的創(chuàng)見者，穿透宏觀敘事，分享洞見。