開年以來，樓市出現(xiàn)了不少積極信號。

先是黨媒罕見發(fā)聲，承認房地產(chǎn)的資產(chǎn)金融屬性，為房地產(chǎn)行業(yè)重新定調(diào)。再是統(tǒng)計局去年數(shù)據(jù)統(tǒng)計出爐，雖然整體大盤數(shù)據(jù)不好看，但個別城市去年價格同比回升。

而這兩天，又傳出一個令人振奮的消息，上海政府宣布，直接下場收購二手房，以用以補充保障性住房來源。

為什么說這個消息會令人振奮？這些積極信號背后，傳遞出什么信息？

下面明源君詳細來分析一下。

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上海等一線城市出現(xiàn)止跌信號

從目前數(shù)據(jù)來看，上海樓市已經(jīng)出現(xiàn)明顯的止跌回暖跡象。

先看一手房。

前兩天，明源君提到過，根據(jù)統(tǒng)計局公布的70個大中城市的新房價格指數(shù)，上海、杭州新房價格是同比上升的。

尤其是上海，可以說是本輪市場分化中最典型的"獨立行情"代表，其上漲主要受益于高端住宅產(chǎn)品的驅(qū)動。

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2025年上海的豪宅成交活躍，新房市場豪宅化的趨勢進一步加強。

全年上海共成交了12764套總價1000萬元以上一手住宅，同比提升了7.3%。其中，總價3000萬元以上一手豪宅的成交量為2052套，占全國成交總量的50%；總價5000萬元以上一手豪宅量更是占到全國成交總量的70%左右。7000萬元以上的一手豪宅成交約600余套，同比2024年增加了20％。

億級頂豪的成交同是領(lǐng)跑全國。

去年，全國共成交了102套億級一手豪宅，同比增長31%。其中，有72套是上海成交的，占到全國總量的七成以上。

豪宅成交放量，顯著拉升了上海的新房成交均價，奠定了上海去年房價企穩(wěn)回升的基本盤。

再看二手房。

上海房產(chǎn)交易中心官網(wǎng)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)顯示，1月上海二手房（含商業(yè)）網(wǎng)簽成交22834套，連續(xù)第三個月成交超2.2萬套。該成交量也創(chuàng)下近5年同期新高。

重點是，上海政府直接下場收購二手房，也透露出重磅信號——上海二手房市場基本見底。

為什么這么說？其實早在2023年，央行就推出了1000億元租賃住房貸款支持計劃。計劃在重慶、濟南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津8個城市試點。

只是一直進展緩慢，原因也很簡單，一是沒錢，二是對擬收購商品房標準苛刻，定地段、定戶型、定單價（價格太低被收企業(yè)不同意）、定建面、定規(guī)模、定被收購企業(yè)，每一項都擔心今后審計過不了關(guān)。更重要的是，擔心收貴了，導致國有資產(chǎn)流失。

現(xiàn)在這種環(huán)境下，國有資產(chǎn)流失是要追責的，所以很少地方政府敢出手。

現(xiàn)在上海敢下場收購二手房，也說明上海看好二手房市場不會再有特別大的下跌了，這是一個非常積極的信號。

再來看一下這次上海收房的具體細節(jié)：

1、錢從哪兒來？資源主要來自“區(qū)級財政資金+企業(yè)自有資金+商業(yè)銀行貸款”，中國建設(shè)銀行提供中長期貸款支持。當然，也不能光靠貸款，還要通過未來的租金收益來覆蓋收購成本，所以這對收房后租金的要求就比較高了。

而從上海的租售比來看，數(shù)據(jù)也是不錯的。市場研究機構(gòu)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，彭浦板塊、甘泉宜川、虹橋、曲陽的租售比一度達到2.52%、2.49%、2.38%、2.19%。

如果租金不錯，那收購過來的房源出租就可以，就沒必要賣掉，這能降低市場供應，對促進市場回暖也是不錯的手段。

2、主要收哪些房源？小戶型、低總價、好地段戶型方面，重點聚焦70平方米以下的小戶型。比如浦東新區(qū)就給出了很明確的標準，優(yōu)先收購2000年以前建成的房子，而且總價不能超過400萬。靜安區(qū)的標準是，地段要好，優(yōu)先布局重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)、核心商圈周邊，也避免收過來的房源太偏遠租不出去。

據(jù)了解，目前會在浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)這三個區(qū)試點。這幾個區(qū)是核心區(qū)，也是租賃需求最旺盛、老破小存量最集中的區(qū)域。

3、怎么買？房東自愿報名，提交資料。收購價格不限制，按照市場價或評估價來談。不過購房款會參照房票來監(jiān)管。這意味著政府希望房東拿到錢后，可以去買房。

因為現(xiàn)在很多人想置換，但得先把手上的老房子賣掉，最大的卡點就在于賣不掉。所以上海這一招，就等于打通了置換鏈條，很好地激活了樓市交易。

這次上海這個動作，向市場傳遞出非常積極的信號，對于消解樓市觀望情緒也很重要。

2

存量房源增長壓力緩解

房地產(chǎn)下行，本質(zhì)是供需關(guān)系失衡。

自2024年4月份開始，中央正式提出房地產(chǎn)“去庫存”。在此之后，先后出臺了 一系列的政策” ，包括存量房收儲、以舊換新等等。

然而，商品房庫存數(shù)據(jù)一直居高不下。

新開工項目并非庫存的主要壓力來源。

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，近年來新開工銷售比持續(xù)走低，新開工面積已經(jīng)連續(xù)四年低于新房銷售面積。2025年全年，新開工銷售比預計為66%，創(chuàng)歷史新低。

這意味著，市場上每賣出100套房，有66套來自新開工項目，另外34套是庫存項目。

理論上，“少蓋多賣”應該可以讓庫存快速下降。

換言之，如果僅僅有新開工項目帶來的增量，房地產(chǎn)庫存是可以有效降下來的。

但事實上，這幾年庫存的下降速度并不理想。

主要問題出在存量項目上。

一是舊庫存“沉淀”太大。2022年及以前留下大量已開工、甚至已竣工未售出的項目，這些舊庫存成了去庫存的“硬骨頭”。

二是停工緩建形成“僵尸庫存”。 前些年因 資金斷裂造成一批停工項目，這些項目復工后未能實現(xiàn)有效銷售，卻在統(tǒng)計口徑內(nèi)占用庫存量。

舊庫存的問題，在今年有望迎來轉(zhuǎn)折點。

在去年12月 全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，住建部宣布，保交房任務全面完成。

這意味著，此前停工的項目基本已復工或交付。這意味著，存量庫存少了一個新增渠道。

可以看出，2025年的庫存， 已經(jīng)開始呈現(xiàn)下 降趨勢。截 至 2025年10月份，商品房的庫存為 75606萬平方米，較2025年1月份減少 1194萬平方米，下降了1.55%。

那么，隨著保交房任務的基本完成，今年“停工再復工”項目所帶來的庫存壓力將明顯降低。

而在控量提質(zhì)的政策引導下，2026年的新房供應量必然不會顯著增加 ，大概率還會繼續(xù)縮量。

這意味著，今年房地產(chǎn)去庫存有望將迎來重要拐點，商品房庫存將進入加速下降通道。這對市場而言，無疑是重要的積極轉(zhuǎn)向。

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2026

年 豪宅繼續(xù)扛大旗

《求是》雜志近期發(fā)布的一則評論員文章，被視為是對房地產(chǎn)的最新定調(diào)。

文章強調(diào)，改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預期，對于穩(wěn)定房地產(chǎn)的重要性。

這標志著，中央研判，預期失衡已成為當前房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵問題。2026年政策出牌，將會全面圍繞“穩(wěn)預期”展開。

通常來說，市場預期包含價和量兩方面。

明源君認為，接下來穩(wěn)成交價的優(yōu)先級別將會高于穩(wěn)成交量。

為什么？

首先，住房需求已基本滿足，市場不缺房子只缺好房子。換言之，當前質(zhì)重于量。

其次，住房進入存量時代，增量市場較此前必然有所收縮，屬于市場發(fā)展的正?，F(xiàn)象。

再者，買漲不買落是必然規(guī)律。價格企穩(wěn)，才能改善購房預期，激發(fā)購房積極性。

那么，如何改善和穩(wěn)定價格預期？

關(guān)鍵是重塑居民的認知，讓大家看到，房子是可以增值保值的。

回到供應端，什么樣的住宅產(chǎn)品金融資產(chǎn)價值最突出？

稀缺的豪宅。

可以看到，在過去兩年，一線及強二線城市的豪宅都走出了獨立行情。而且呈現(xiàn)出越貴越好賣的現(xiàn)象。

2025年11-12月短短兩個月內(nèi)，廣深兩地就誕生了兩個百億級的豪宅盤：廣州玥璽灣和深圳灣澐璽。

一個爆賣的豪宅盤，足以改寫一座城市當月的成交數(shù)據(jù)，包括成交均價，甚至成交量。

同時，一個優(yōu)質(zhì)的豪宅新盤，也足以拔高當?shù)啬酥寥珖≌瑑r格的天花板。

優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)對于高凈值客群而已，是資產(chǎn)配置不可或缺的一部分。他們的出手，是對住宅金融資產(chǎn)價值的肯定，對市場具有示范作用。

這便是豪宅產(chǎn)品對于當前市場的積極意義。

可以肯定的是，2026年依然會是豪宅大年。市場的機會，也將屬于那些有能力打造頂級產(chǎn)品的房企。

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