上海樓市最有力的托底線誕生。

國家隊收儲

這兩天，上海收儲二手住房用于保障性租賃住房迎來實質(zhì)性啟動。

上海市住建委負(fù)責(zé)人在簽約活動中表示，上海開展收購二手住房用于保障性租賃住房工作，浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)作為首批試點區(qū)。第一批擬收購房源將著重房型匹配、布局合理、配套成熟、交通便捷等特點，盡量精準(zhǔn)匹配各領(lǐng)域人才“職住平衡”需求。

這意味著上海正式官宣收儲二手房做保租房。

注意，這是上海，還要注意，這次收儲的是二手房。

早在2024年5月“滬九條”就已經(jīng)提及“支持企業(yè)購買小戶型二手住房用于職工租��；探索通過國有平臺公司等主體收購、躉租適配房源，優(yōu)化住房保障供給。”

“滬九條”落地后，但遲遲未見有實質(zhì)性的案例落地。

2024年5月上海曾開展過的住房“以舊換新”活動，主要是針對計劃出售二手住房并購買新房的群體（購房先支付定金鎖定意向房源，經(jīng)紀(jì)機構(gòu)優(yōu)先推售舊房，舊房售出后完成新房交易。若舊房未在約定期限內(nèi)售出，則無條件“退房退款”），同樣“置換”意義大于實際的保障住房優(yōu)化供給意義。

針對的也僅是嘉定、松江、青浦、奉賢、臨港五大新城的新房，更多是定向去外環(huán)外區(qū)域的庫存。

相比收儲用于保障性住房，更多是經(jīng)濟渠道協(xié)助出售舊房，還算不上真正意義上的“收儲”。

而去年6月9日，上海閔房集團發(fā)布公告，收購位于閔行南部地區(qū)滿足現(xiàn)房交付條件、產(chǎn)權(quán)清晰無糾紛、房源集中且面積超過7500平方米的商品房用作保障性租賃房，收購價格以房源評估價值為準(zhǔn)，但也僅限于新建住宅。

直到去年12月，針對二手房的收儲才有實質(zhì)性推進(jìn)，上海的區(qū)屬國企奉發(fā)集團推出住房“以舊換新”活動，計劃在南橋試點收購50套二手房，但置換也針對的是奉賢旗下的新房項目，側(cè)重的意義在于“置換”，名額及范圍可選靈活度不算高。

所以，如今上海實質(zhì)性啟動收購二手住宅作為保障性住房，才算“滬九條”真正貫徹落地。

為什么開始收儲二手房作為保障性租賃住房？

一方面，真正反映市場真實情況的是二手房，而非新房。新房往往受開發(fā)商、土地政策、銷售策略等多重非市場因素影響，不能更直觀反映市場的價格、情緒等。

另一方面，從經(jīng)過陸陸續(xù)續(xù)的樓市支持政策可以看到，上海的二手住宅雖然成交量進(jìn)入平穩(wěn)階段，但價格仍在調(diào)整，收儲的價格相比過去也更便宜。

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，可以看到上海近8個月二手住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比連續(xù)低于100。

這也是上�？梢酝崎_二手房收儲的根本原因。

作為樓市的頭部城市，官宣收儲二手房作為保障性住房，對市場而言無異于扔出一顆深水魚雷。

要知道，其他城市絕大部分的收儲動作，還只是針對新房住宅，或者收儲范圍放寬至一些公寓、商業(yè)、廠房等。

對個人二手住宅進(jìn)行收儲并用于保障性住房的城市并不多。

即使出現(xiàn)了，也還只是如青島、杭州等一線以外的城市，試點也僅試點一定的收儲數(shù)量及范圍。

如青島，去年4月官宣僅收儲1200套房齡不超過20年產(chǎn)權(quán)清晰且周邊交通及配套完善的二手住宅作為保障房，前提是被收購房屋的業(yè)主須同步購買新房，新房面積要大于二手房面積，或總價格高于二手住房的收購總價格。

如杭州富陽區(qū)，今年1月25日，開展“以舊換新”試點，在富春街道、鹿山街道、銀湖街道三個街道收儲200套2010年12月31日前建成，且房屋使用功能完整、房屋關(guān)系無糾紛、面積144平方米以內(nèi)的二手住宅作為保障房。

還以換購券作為補貼，為收購價的5%，最高不超過10萬元。

所以，上海二手住宅實質(zhì)性收儲，更具有風(fēng)向標(biāo)意義

這就意味著，其他城市也很快會迅速鋪開二手住宅的收儲。

一石多鳥穩(wěn)樓市

這對于上海樓市而言，可以說是迄今為止最大的殺招，能夠真正顛覆當(dāng)下的上海樓市。

開啟二手收儲，可謂一石多鳥。

首先，收儲后用作保障房，不僅可以節(jié)省公租房的建設(shè)成本以及城市土地占用成本，還解決了新市民、青年群體等的住房問題，為城市發(fā)展留住更多的人才。

其次，二手房收儲后也會間接催生出一定的置換需求，有助于開發(fā)商的新房進(jìn)一步去庫存。

第三也能間接托底上海樓市的價格。

雖然僅僅是浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)作為首批試點區(qū)，但這幾個區(qū)作為上海發(fā)展的老城區(qū)，城區(qū)內(nèi)現(xiàn)存大量的“老破小”。

而這些“老破小”，目前面臨兩個最大的問題，一是拆也不好拆，二是價格暫時也未有企穩(wěn)的跡象。

老舊小區(qū)的拆遷成本，已經(jīng)非常高。如上海黃浦區(qū)北京東路永華大樓，房屋征收評估均價達(dá)到95110元/㎡，一經(jīng)公布就成為上海舊改動遷評估價格新高的代表。

若以當(dāng)下的市場情況收購，加上裝修后出租覆蓋運營成本，未來通過原拆原建方式改造老舊社區(qū)，那么動遷成本不僅可以節(jié)約大量的安置補償，也能節(jié)約大量的過渡費用。

但如今上海二手房處于一個“摸黑”階段。

去年8月14日后，上海二手房中介交易平臺不再對外展示歷史成交價格，對市場而言，價格的感知也更脆弱了。

而收儲意味著會有一個“合理的市場收儲價格”。

若二手房的市場價低于“收儲價”，那么二手房業(yè)主寧愿將房子轉(zhuǎn)讓給政府；也不會繼續(xù)賤賣房子。

這就像當(dāng)初的二手房指導(dǎo)價，給市場提供一個參考。

過于高于指導(dǎo)價的，則要慎重。如今是過于低于收購價的，這種情況不太可能會出現(xiàn)了。再低的話，不如就賣給政府，而不賣給市場。

那么，市場上的二手住宅就不用再擔(dān)心被過低地壓價。這就無形中給上海的二手住宅提供一個托底作用。

既然要收儲，就要解決兩個核心問題，一是錢從哪里來？二是如何平衡成本？

所以，現(xiàn)在政策落地，大家最關(guān)心的是，這個收儲價格如何確定。

首先關(guān)于收購的錢從哪里來，參考青島的做法是“收購資金可辦理銀行貸款，首付款由實施主體自籌，剩余部分由商業(yè)銀行貸款提供。財政部門對實施主體給予每套3萬元的一次性收購補助和每年2%的收購貸款貼息（最長不超過5年），由市財政和新建商品住房轄區(qū)財政共同承擔(dān)，其中：一次性收購補助由市財政負(fù)擔(dān)，貸款貼息由新建商品住房轄區(qū)財政負(fù)擔(dān)”。

也就是自籌+政府財政補貼。

而政府財政補貼源于結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，如專項債券。

其次如何確定收購價，按照其他先行的城市對二手房收儲的規(guī)則，要么參考同地段可售保障性住房重置的價格，也就是市場價的3-6折，要么參考當(dāng)?shù)爻鞘械淖饨鸹貓舐仕胶怂闶召弮r格。

又或者是以市場實際的評估價收購，青島的收購價就是以3家專業(yè)房地產(chǎn)評估機構(gòu)進(jìn)行市場價格評估，選取排序中間的評估值作為房屋交易價格與換房人進(jìn)行協(xié)商確定最終的收購價。

但無論采用何種價格確定收購價格，都要符合保障性住房保本微利的原則進(jìn)行收儲，保障后期的運營。

目前，諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，上海二手房有效掛盤量約為126867套。

作者 | 醉酒大鯊魚