大約5個(gè)月前，當(dāng)恒大物業(yè)要被收購(gòu)的消息傳出時(shí)，大家就在關(guān)注。

畢竟，恒大物業(yè)手握約6億平米在管面積。

這一收購(gòu)，將會(huì)對(duì)目前中國(guó)物管行業(yè)產(chǎn)生較大的影響。

如今，隨著時(shí)間推進(jìn)，關(guān)于恒大物業(yè)的潛在收購(gòu)方也已經(jīng)開始傳出，目前傳出的潛在競(jìng)購(gòu)方有私募基金，也有廣東地方國(guó)企。

而對(duì)于恒大物業(yè)的潛在競(jìng)購(gòu)方來講，這起并購(gòu)不僅僅是資金實(shí)力那么簡(jiǎn)單，還涉及到更多。

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恒大物業(yè)潛在收購(gòu)方曝光

恒大物業(yè)將被收購(gòu)這一消息傳出約5個(gè)月后，這兩天有媒體曝出了已與恒大清盤人接洽、有意競(jìng)購(gòu)恒大物業(yè)的潛在競(jìng)購(gòu)方。

媒體報(bào)道目前傳出的有兩個(gè)版本，一個(gè)是太盟投資集團(tuán)（PAG）與廣東省旅游控股集團(tuán)有限公司，一個(gè)是信宸資本及至少一家廣東地方國(guó)企。

太盟投資集團(tuán)是一家成立于2002年專門投資亞洲的私募股權(quán)合伙人制公司，擁有“亞洲小黑石”之稱，其聯(lián)合創(chuàng)辦人及執(zhí)行董事長(zhǎng)單偉建在上世紀(jì)90年代末曾率領(lǐng)新橋成功收購(gòu)韓國(guó)第一銀行，并在一年內(nèi)扭虧為盈。

截至2024年9月30日，太盟投資集團(tuán)資產(chǎn)管理規(guī)模約550億美元，其中私市股權(quán)資產(chǎn)管理規(guī)模約190億美元、不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理規(guī)模約110億美元、信貸及市場(chǎng)資產(chǎn)管理規(guī)模約250億美元。

太盟投資集團(tuán)這兩年最受矚目的就是對(duì)萬達(dá)的資本操作，2024年3月太盟投資聯(lián)合中信資本等5家投資方斥資約600億元拿下萬達(dá)商管之后，2025年又聯(lián)合高和資本、騰訊、京東、陽光人壽等以將近500億元收購(gòu)48座萬達(dá)廣場(chǎng)，這其中就包括西安大明宮萬達(dá)廣場(chǎng)、榆林萬達(dá)廣場(chǎng)。

信宸資本則是中信資本的私募股權(quán)投資分布，據(jù)其官網(wǎng)介紹目前在管資金規(guī)模達(dá)102億美元，已完成超100筆投資。

在物管賽道，信宸資本成員企業(yè)嘉信立恒攜手A股上市公司新正大正推進(jìn)資產(chǎn)重組。

新正大以基礎(chǔ)物業(yè)為主體，城市空間運(yùn)營(yíng)和創(chuàng)新服務(wù)兩翼協(xié)同發(fā)展的三大版圖，聚焦校園服務(wù)、醫(yī)療后勤、航空服務(wù)、公共物業(yè)、城市服務(wù)、FM管理等六大業(yè)務(wù)賽道。

目前，新大正已服務(wù)全國(guó)超過26個(gè)省（直轄市）、100多個(gè)城市，成為國(guó)內(nèi)公建物業(yè)領(lǐng)域布局較廣的物業(yè)集團(tuán)化企業(yè)。

廣東旅游投資集團(tuán)則是廣東省屬唯一國(guó)有旅游企業(yè)集團(tuán)，業(yè)務(wù)涵蓋酒店投資及運(yùn)營(yíng)、旅行社及關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)、商業(yè)物業(yè)及樂園、規(guī)劃設(shè)計(jì)、景點(diǎn)景區(qū)、文旅傳媒六大板塊，旗下?lián)碛邪滋禊Z賓館、白云賓館、廣東中旅等20余家品牌企業(yè)。

從目前媒體所曝出的這3家潛在競(jìng)購(gòu)方來看，其所擁有的相關(guān)產(chǎn)業(yè)與恒大物業(yè)的物管業(yè)務(wù)均可以形成一定的協(xié)同。

例如：太盟投資手握的萬達(dá)商管、萬達(dá)廣場(chǎng)，信宸資本成員企業(yè)正推進(jìn)重組的新正大，廣東旅游投資集團(tuán)旗下的酒店、景區(qū)等。

當(dāng)然，這個(gè)只是媒體目前所報(bào)道中的幾家潛在競(jìng)購(gòu)方，具體的收購(gòu)進(jìn)程以及誰能拿下恒大物業(yè)，還需要后續(xù)的進(jìn)展。

02

這不僅僅是資金實(shí)力那么簡(jiǎn)單

恒大物業(yè)，應(yīng)該是中國(guó)恒大目前最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)了。

因?yàn)?，其手握有約6億平方米的在管面積（截至2025年6月30日在管面積為5.96億平方米）。

這個(gè)在管面積，可以排在中國(guó)物管企業(yè)在管面積TOP5，僅次于萬物云、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)。

龐大的在管面積，給恒大物業(yè)帶來的是穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

現(xiàn)金流，對(duì)于任何一家企業(yè)來講，都是非常重要。

另外，從恒大物業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況來看，也并不差。

2025年上半年，其實(shí)現(xiàn)營(yíng)收66.47億元，凈利潤(rùn)4.723億元，毛利率18.03%，凈利率7.39%。

從2020年開始，恒大物業(yè)每年的營(yíng)收都保持在百億以上，并且目前處于盈利狀態(tài)。

同時(shí)，從盈利能力來看，恒大物業(yè)的凈利率雖然低于保利物業(yè)、中海物業(yè)，但要高于萬物云、碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、招商積余、雅生活、融創(chuàng)服務(wù)等物管企業(yè)。

所以說，恒大物業(yè)絕對(duì)算得上是一份優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)了。

目前，恒大物業(yè)的市值在120多億港元，較最高峰時(shí)期的2064.71億港元下滑約95%。

而對(duì)于恒大物業(yè)的潛在競(jìng)購(gòu)方來講，首先要面臨的是必須有一定的實(shí)力，畢竟恒大物業(yè)目前市值在百億級(jí)別，這意味著目前市場(chǎng)上的大多數(shù)物管企業(yè)并不具有并購(gòu)實(shí)力，這直接將大多數(shù)意向競(jìng)購(gòu)企業(yè)阻擋在了門外。

實(shí)際上，對(duì)于恒大物業(yè)的競(jìng)購(gòu)方來講，不僅僅需要實(shí)力這么簡(jiǎn)單，更重要的還面臨兩大考驗(yàn)：

第一，恒大物業(yè)與關(guān)聯(lián)方的遺留問題，這就需要競(jìng)購(gòu)方需要具有處置風(fēng)險(xiǎn)的能力。

第二，競(jìng)購(gòu)方自身的產(chǎn)業(yè)與恒大物業(yè)協(xié)同性。

事實(shí)上，私募基金、有物管板塊產(chǎn)業(yè)的企業(yè)對(duì)于恒大物業(yè)的并購(gòu)邏輯是不同的。

對(duì)于已經(jīng)擁有物管產(chǎn)業(yè)的企業(yè)來講，拿下恒大物業(yè)之后，其在管面積直接可以增加約6億平方米，中國(guó)物管行業(yè)的TOP5將會(huì)迎來洗牌，企業(yè)原有物管板塊與恒大物業(yè)剛好形成互補(bǔ)與協(xié)同發(fā)展。

對(duì)于私募基金來講，在目前抄底拿下恒大物業(yè)之后，通過一段時(shí)間的穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)待價(jià)值回升之后賣出，從而實(shí)現(xiàn)投資收益，這是一般的操作邏輯。

因此，恒大物業(yè)被不同的投資者接手，接下來可能會(huì)贏來不同的發(fā)展軌跡。但不管誰接手，都將重塑物管行業(yè)的格局。