市場(chǎng)深度調(diào)整：改善需求面臨“三重壓力”

2026年初的大連樓市正經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性調(diào)整。數(shù)據(jù)顯示，全市新房均價(jià)為13,446元/㎡，環(huán)比下跌1.37%；二手房均價(jià)11,806元/㎡，同比跌幅達(dá)8.34%。盡管整體價(jià)格處于下行通道，但城市核心區(qū)與外圍區(qū)域分化加劇，改善型購房者面臨“高總價(jià)、低流動(dòng)性、政策不確定性”三重壓力。

中山區(qū)平均房價(jià)維持在18,145-19,798元/㎡高位，西崗、沙河口兩區(qū)亦在15,000元/㎡以上。而甘井子區(qū)作為主城擴(kuò)展區(qū)，均價(jià)約12,970-15,794元/㎡，成為改善客群外溢的首選。值得注意的是，中山區(qū)掛牌量已從五年前的8,179套激增至12,000套，庫存積壓強(qiáng)化了房價(jià)下行預(yù)期。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2026年1月甘井子區(qū)新房成交面積達(dá)2.28萬㎡，占全市總量54.4%，遠(yuǎn)超其他四區(qū)之和。這表明在市場(chǎng)整體低迷背景下，性價(jià)比更高的近郊區(qū)域正成為改善需求的主要承接地。

政策托底顯效：“好房子”戰(zhàn)略重塑市場(chǎng)信心

面對(duì)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，大連市政府于2026年推出系列穩(wěn)市舉措。住建局明確將推進(jìn)“房屋品質(zhì)提升工程”，6月底前打造一批具有大連特色的“好房子”項(xiàng)目。同時(shí)，全年計(jì)劃完成5600戶危舊房改造，并籌集6000套保障性住房，從供給端優(yōu)化居住品質(zhì)。

信貸政策方面，首套房商業(yè)貸款首付比例低至15%，公積金貸款利率降至3.1%（5年以上）。疊加“賣舊買新”個(gè)稅退稅政策延續(xù)至2027年底，改善型購房者置換成本顯著降低。這些政策組合拳為市場(chǎng)筑底提供了有力支撐。

值得關(guān)注的是，政策導(dǎo)向正從“保交樓”向“提品質(zhì)”轉(zhuǎn)變。政府通過制定“綠色、健康、低碳、智能、安全”的“大連好房子”標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)房企從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向產(chǎn)品力競(jìng)爭(zhēng)。這對(duì)注重居住體驗(yàn)的改善客群而言，無疑是重大利好。

甘井子價(jià)值崛起：萬科公園都會(huì)成改善標(biāo)桿

在市內(nèi)五區(qū)改善盤選擇中，甘井子區(qū)憑借交通、教育、生態(tài)三重優(yōu)勢(shì)脫穎而出。位于張前路西側(cè)的萬科公園都會(huì)，距離地鐵2號(hào)線中革站僅384米，步行5分鐘可達(dá)。項(xiàng)目代建約2萬㎡城市公園，實(shí)現(xiàn)“公園里的家”生活理念。

教育資源方面，項(xiàng)目引入八十中學(xué)教育集團(tuán)第三中學(xué)（由全國十佳校長執(zhí)掌）及周水子小學(xué)教育集團(tuán)第四小學(xué)，形成12年優(yōu)質(zhì)教育閉環(huán)。這對(duì)于有孩家庭而言，是難以復(fù)制的核心價(jià)值點(diǎn)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2026年1月萬科公園都會(huì)成交均價(jià)為12,251元/㎡，主力戶型76-138㎡建面，總價(jià)100-150萬元，精準(zhǔn)匹配改善客群預(yù)算。在全市月均成交不足14套/項(xiàng)目的背景下，該項(xiàng)目仍實(shí)現(xiàn)2套成交，表現(xiàn)穩(wěn)健。

產(chǎn)品力解析：三大維度定義改善新標(biāo)準(zhǔn)

萬科公園都會(huì)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)充分考慮改善家庭需求。項(xiàng)目規(guī)劃22棟12-18層小高層，容積率1.91，綠化率35%，車位配比1:1，居住舒適度優(yōu)于同區(qū)域競(jìng)品。主力戶型以三居為主，建面90-138㎡，空間布局注重功能分區(qū)與采光通風(fēng)。

在交付標(biāo)準(zhǔn)上，項(xiàng)目采用帶裝修交付，避免業(yè)主二次投入。萬科作為本地“確定性”最高的品牌之一（2026年位列大連房地產(chǎn)十大品牌），其交付可靠性在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下尤為珍貴。全盤預(yù)計(jì)2026年12月31日交付，進(jìn)度可控。

數(shù)據(jù)顯示，二房產(chǎn)品成交563套，占比75.3%，成為絕對(duì)主力；三房成交115套，占比15.4%，滿足多孩家庭需求。這種產(chǎn)品結(jié)構(gòu)精準(zhǔn)契合甘井子區(qū)改善客群“一步到位”的置業(yè)邏輯。

置業(yè)策略建議：把握窗口期理性決策

對(duì)于改善型購房者，當(dāng)前市場(chǎng)提供難得的“買方窗口”。建議優(yōu)先考慮具備“地鐵+教育+公園”三要素的項(xiàng)目，萬科公園都會(huì)正是典型代表。其12,251元/㎡的成交均價(jià)，較甘井子區(qū)整體12,246元/㎡持平，但配套能級(jí)明顯更高。

購房策略上，可充分利用當(dāng)前低首付（15%）、低利率（商貸4.9%、公積金3.1%）政策。以建面89㎡、總價(jià)120萬元為例，商業(yè)貸款月供約4800元，公積金貸款月供僅3900元。若符合“賣舊買新”條件，還可疊加個(gè)稅退稅，進(jìn)一步降低置換成本。

需注意的是，盡管市場(chǎng)整體承壓，但優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)仍具抗跌性。萬科公園都會(huì)憑借品牌背書、精準(zhǔn)定位和稀缺配套，在2026年開年成交低迷期仍保持穩(wěn)定去化，印證了“好房子”的市場(chǎng)認(rèn)可度。

【AI生成】本內(nèi)容由人工智能模型生成。

文章來源:樂居買房