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案情介紹

許婉清（外籍，1988年移居海外并取得外籍國籍）向法院提起訴訟，訴訟請求為：1、判令確認其與許曉冉之間就一號房屋存在借名買房合同關系；2、判令解除雙方之間的借名買房合同，許曉冉賠償其房價款損失609.55萬元。

許婉清訴稱，其與許曉冉系同胞姐妹關系。因長期旅居海外，無法及時照料父母，其欲出資在京購買房屋供父母居住，但依據當時的購房政策，購房人需具備本地戶籍，其父母均無本地戶籍，自身系外籍人士，不具備購房資格，而妹妹許曉冉大學畢業(yè)后已在京落戶，具備購房資格，故雙方協(xié)商借用許曉冉名義購買一號房屋，購房款由其全額出資，房屋登記至許曉冉名下，待父母百年后，房屋所有權仍歸其所有。現因本地限購政策，其仍無法取得房屋登記，繼續(xù)保持借名購房合同關系對其不利，故訴至法院，望判如所請。

許曉冉辯稱：不同意許婉清的全部訴訟請求，雙方之間不存在任何借名買房約定，一號房屋系其自行出資購買，應屬其個人合法財產。具體答辯理由如下：其一，其從未與許婉清就一號房屋達成過借名買房的口頭或書面約定，許婉清所述的協(xié)商過程均系其單方虛構，家庭成員亦從未就所謂“借名買房”事宜達成一致；其二，一號房屋的購房款、裝修款均系其自行籌措支付，因當時剛畢業(yè)資金緊張，曾短暫向許婉清借款，但該款項系民間借貸，并非許婉清所述的“全額出資”，且該借款已全部還清，相關還款憑證因時間久遠未能留存；其三，其認可一號房屋曾由父母居住使用，但該行為系其出于孝道主動安排，并非因為房屋實際所有權歸許婉清所有，父母去世后房屋空置，系其自身對房屋權益的合法處分，與“名義登記人”無關；其四，許婉清提交的錄音、錄像、證人證言等證據，均系其單方收集、誘導作出，證人多與許婉清關系更為密切，證言具有傾向性，不能作為認定借名買房事實的依據；其五，許婉清系外籍人士，不具備在京購房資格，即便雙方曾有相關合意，該約定亦因違反當時的購房政策而無效，許婉清無權據此主張房屋相關權益及賠償。

經審理查明，許婉清與許曉冉系同胞姐妹關系。許曉冉與甲公司（售房單位）簽署《房屋買賣契約》，依據相關拆遷安置補償協(xié)議及回遷購房補充協(xié)議，許曉冉購買一號房屋，應交納各項費用總計103962元。后一號房屋于2001年12月11日登記至許曉冉名下。

關于借名購房約定，許婉清表示雙方協(xié)商于1997年至1998年期間，其當時家庭經濟條件良好，具備全額出資能力，雙方口頭約定借用許曉冉名義購房，一號房屋實際所有權人為許婉清，雖未簽署書面借名購房約定，但家庭成員對此均知情且無異議。

關于房屋出資及使用情況，許婉清表示其在海外委托國內朋友代為辦理購房手續(xù)，購房相關文件的簽名均加蓋許曉冉的人名章，購房款及相關手續(xù)費用均由其全額出資，委托朋友兌換貨幣后全款付清，無貸款。一號房屋于1998年交付使用后，由其出資裝修，一直由雙方父親許振國、母親許慧蘭居住使用；母親許慧蘭于2019年去世后，房屋用于存放母親骨灰，現無人居住。許婉清稱其已無法找到購房憑證及相關手續(xù)原件。

庭審中，許婉清提交多項證據佐證其主張，包括：哥哥許景明與父親許振國的談話錄像，明確載明一號房屋系許婉清配偶出資購買，借用許曉冉名義登記，實際所有權不屬于許曉冉；哥哥許景明與其配偶的談話錄音，佐證全額出資及借名買房的事實；多名親屬的談話錄音，均證明曾聽聞許婉清借用許曉冉名義出資購買一號房屋；乙公司、丙公司的工商檔案，證明其家庭具備全額購房能力；相關材料佐證許曉冉購房時剛大學畢業(yè)，無經濟能力出資購買一號房屋。

庭審中，證人許景明（許婉清、許曉冉之兄）、證人許秀蓮（許婉清、許曉冉之姑母）、證人許敏（許婉清、許曉冉之姨母）均出庭作證，證言均印證許婉清全額出資、借用許曉冉名義購買一號房屋，供父母居住，許曉冉未出資、未實際使用房屋的事實。

另查，許婉清曾于2019年以房屋買賣合同糾紛為由將許曉冉訴至法院，要求許曉冉協(xié)助辦理一號房屋過戶手續(xù)，案件審理期間，法院承辦人曾詢問父親許振國，其明確陳述一號房屋系許婉清及其配偶出資購買，借用許曉冉名義登記，實際所有權歸許婉清所有。

訴訟期間，依據許婉清申請，法院委托丁公司對一號房屋市值進行評估，評定該房屋市場價值為609.55萬元。

裁判結果

一、原告許婉清（外籍）與被告許曉冉就一號房屋存在借名買房約定；

二、原告許婉清與被告許曉冉之間的借名買房約定于本判決生效之日起解除；

三、被告許曉冉于本判決生效之日起七日內退還并賠償原告許婉清購房款及房屋增值款共計四百二十七萬元。

法院說理

本案的核心爭議焦點是許婉清與許曉冉之間就一號房屋是否存在合法有效的借名買房關系。在雙方未簽署書面借名買房協(xié)議的情形下，應結合購房背景、購房能力、購房出資、購房條件、房屋占有使用等因素綜合判斷，具體分析如下：

其一，借名買房具有合理性。一號房屋系回遷安置房屋，對購買方的資質及條件有明確限制，許婉清系外籍身份，不具備當時的購房資格，而許曉冉具備本地戶籍，符合購房條件，許婉清主張借用許曉冉名義購房，用于照料父母居住，該主張符合客觀實際，具有充分合理性。

其二，雙方購房能力差距明顯，許婉清具備全額出資能力。結合本案證據及查明事實，可推斷一號房屋購房日期發(fā)生于1997年至1998年期間，此時許曉冉剛大學畢業(yè)入職工作，在無其他資金支持的情況下，實難負擔房屋全款及相關費用；而許婉清提交的工商檔案等證據，能夠充分證明其家庭經濟條件良好，具備全額出資購買一號房屋的能力，與許婉清所述的出資事實相互印證。

其三，在案證據形成完整證據鏈，佐證借名買房事實。許婉清提交的談話錄像、錄音、證人證言等多項證據，能夠相互印證：雙方父親、哥哥及多名親屬均證明一號房屋由許婉清全額出資，借用許曉冉名義購買，家庭成員對此均知情；法院此前審理期間，父親的陳述亦明確認可借名買房及全額出資的事實，上述證據呈現高度一致性，能夠充分佐證借名買房合意及實際出資事實。

其四，房屋占有使用情況印證實際所有權歸屬。一號房屋自交付后，一直由許婉清的父母居住使用，許曉冉從未占有、使用該房屋，即便在許婉清母親去世后房屋空置，許曉冉亦未利用該房屋的使用、收益權益，該行為與房屋所有權人行權習慣明顯不符，反而印證許曉冉僅系名義登記人，許婉清系實際所有權人的事實。

綜上，許婉清提交的證據能夠充分證明其與許曉冉之間存在借名買房合意，其系一號房屋的實際出資人及實際所有權人，其要求確認雙方存在借名買房約定的訴訟請求，有事實及法律依據，法院予以支持。

關于借名買房合同的解除及賠償問題，許婉清與許曉冉之間的借名買房約定已部分履行，現因許婉清仍不具備購房資格，無法辦理房屋權屬轉移登記手續(xù)，導致借名買房合同的最終目的在法律上及事實上不能履行，許婉清要求解除合同的理由正當，法院予以支持。

關于賠償數額，合同履行不能并非單純歸責于許曉冉，許婉清自身不具備購房資格，系導致房屋無法過戶的重要原因，且許婉清需借用許曉冉的購房資格才能購買一號房屋，房屋價值中包含許曉冉購房資格的貢獻率，故許婉清參照房屋市值主張全額賠償，依據不足。法院綜合考慮房屋出資情況、許曉冉購房資格的貢獻率及雙方的責任劃分，酌情判令許曉冉退還并賠償許婉清購房款及房屋增值款共計427萬元，該判決兼顧雙方權益，符合法律規(guī)定及公平原則。

勝訴辦案心得

結合本案核心沖突，總結以下辦案心得及維權指引，供同類糾紛當事人（尤其是實際出資人、外籍人士）參考，助力大家依法維護自身合法房產權益：

1. 無書面協(xié)議不代表借名買房關系不成立，關鍵在于證據鏈完整。本案中，雙方未簽署書面借名買房協(xié)議，但我方通過梳理談話錄像、錄音、證人證言等多項證據，形成完整證據鏈，成功佐證借名合意及實際出資事實，這是勝訴的核心關鍵。提醒當事人，若確系借名買房，優(yōu)先簽署書面協(xié)議；若未簽署書面協(xié)議，務必留存能夠證明借名合意、出資事實的相關證據（如錄音錄像、聊天記錄、證人證言、出資憑證等），避免后續(xù)維權無據可依。

2. 實際出資是核心佐證，務必留存出資相關痕跡。借名買房糾紛中，實際出資是認定實際所有權人的重要依據，本案中我方重點梳理了許婉清的出資相關證據，結合家庭經濟條件，反駁許曉冉具備出資能力的可能性，強化了實際出資事實的證明力。提醒實際出資人，購房款、裝修款、稅費等相關費用的支付憑證（轉賬記錄、收據、委托付款證明等）務必妥善留存，即便無法找到原件，亦應盡力收集佐證出資事實的間接證據，筑牢維權基礎。

3. 借名買房需考量政策限制，規(guī)避履約風險。本案中，許婉清因外籍身份、限購政策無法辦理房屋過戶，導致合同目的無法實現，進而主張解除合同、索要賠償。提醒當事人，借名買房前務必了解當時及后續(xù)的購房政策、戶籍政策，明確借名行為的合法性及履約風險，尤其是外籍人士、外地戶籍人士借名購房，需充分預判政策對房屋過戶的影響，避免因政策限制導致自身權益受損。

4. 證人證言的選取的關鍵，優(yōu)先選取知情度高、與雙方無利害沖突的證人。本案中，我方選取的證人（雙方哥哥、親屬）均系借名買房事實的知情者，證言真實可信，且能夠與其他證據相互印證，有效增強了證據鏈的說服力，得到法院采信。提醒當事人，選取證人時，應優(yōu)先選擇對案件事實知情、品行端正、與雙方無直接利害沖突的人員，確保證言的真實性及證明力。

5. 遭遇借名買房糾紛，及時委托專業(yè)律師，精準維權。本案案情復雜，涉及外籍人士、無書面協(xié)議、回遷房、房屋增值賠償等多個難點，我方律師精準抓住“證據鏈構建”核心，梳理各項證據、明確維權思路、精準主張賠償數額，最終助力當事人勝訴，成功追回購房款及房屋增值款。實踐中，借名買房糾紛（尤其是親屬間、外籍人士相關）證據認定難度大、法律適用復雜，若你是借名買房實際出資人，遭遇名義登記人不認賬、拒絕過戶、拒絕賠償等糾紛，可聯系我們，我們將以專業(yè)的法律視角，幫你梳理證據、制定維權方案、精準主張權益，全程護航你的合法財產權益，助力你勝訴維權、追回損失。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛(wèi)律所房產事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產營銷協(xié)會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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