“你敢相信嗎？

我推薦一套劃片到金山小的房子，單價(jià)13000多一些，客戶竟然跟我說(shuō)貴了。這套房子還是我把入讀金山小，所有房源當(dāng)中，篩選出最便宜的一套房子?！?/p>

一時(shí)間，我也不懂該怎么回復(fù)他，出自于好奇，我也就點(diǎn)開(kāi)房源單，查看了金山小的所有房源。目前在售房源459套，單價(jià)最低的屬金山明星，金山碧水，單價(jià)低于13000元的也有一套在售。

可見(jiàn)，作為金山片區(qū)，最優(yōu)質(zhì)的教育配套的房源，曾經(jīng)在多數(shù)人心中的學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在也只能轉(zhuǎn)變?yōu)閯傂?，甚至大家還不為此買(mǎi)單。

同屬于對(duì)口金山中學(xué)的小區(qū)，其中還有金閩小，兩所學(xué)校同樣需要提前三年落戶，價(jià)格上仍有一定的差異，金山小多數(shù)是老舊商品房，金閩小則是安置房。

我今天看到金閩小區(qū)的價(jià)格，也是被驚訝到了，單價(jià)一萬(wàn)出頭一些成交，已是該小區(qū)，自交付使用以來(lái)，歷史新低的成交價(jià)。

回觀2020年，金閩小區(qū)明確劃片到金閩小學(xué)后，成交價(jià)格26800元/平米，對(duì)比現(xiàn)在11889元/平米，前幾年買(mǎi)入的業(yè)主，如果看到這個(gè)差距，心里是否會(huì)不由衷的罵上幾句。

今天，一套剛剛成交的房源，給大家做個(gè)成交分析。

成交小區(qū)：金閩小區(qū)三區(qū)；

成交時(shí)間：2026年1月；

成交數(shù)據(jù)：產(chǎn)權(quán)面積107.67平米，3房2廳，中樓層，簡(jiǎn)單裝修，128萬(wàn)，成交單價(jià)11889元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子，掛牌時(shí)間469天，期間價(jià)格調(diào)整13次，帶看客戶超過(guò)60余組，成交前的掛牌價(jià)格130萬(wàn)，買(mǎi)家只有談2萬(wàn)成交，從這一組數(shù)據(jù)當(dāng)中可以直觀看到，賣這套房子的業(yè)主，意愿十分的強(qiáng)烈，一直處于調(diào)價(jià)讓價(jià)的過(guò)程，中介對(duì)房子關(guān)注度較高，帶看量也很大。

2、金閩小區(qū)三期，屬于安置房，小區(qū)共有11棟樓，469戶業(yè)主，2009年交付使用，物業(yè)費(fèi)較低0.8元/月。小區(qū)毗鄰在中庚城邊上，全部都是低層建筑，頂層為復(fù)式樓，底層架空屬于車位，但停車仍然比較緊張，總體環(huán)境和大多數(shù)安置房一樣，比較雜亂。

3、小區(qū)業(yè)主掛牌房源的均價(jià)16050元/平米，然而有一部分業(yè)主，掛牌單價(jià)已經(jīng)降到12000元左右，還出現(xiàn)落地一樓的房源，掛牌單價(jià)10083元/平米。掛牌價(jià)格的差距，主要體現(xiàn)在樓層和裝修上，必看好房當(dāng)中，有一套91平米，掛牌139萬(wàn)，單價(jià)15275元/平米，目前沒(méi)有賣出。

4、開(kāi)篇的時(shí)候，我也提到金閩小區(qū)三期，在2020年期間，成交的單價(jià)26000元左右，5年后的今天，成交單價(jià)11000元/平米。剛剛成交的這位業(yè)主，我個(gè)人認(rèn)為是正確的決定，金山這個(gè)片區(qū)當(dāng)中的拆遷安置房，拋開(kāi)學(xué)區(qū)屬性，其居住屬性已經(jīng)無(wú)法滿足當(dāng)下的業(yè)主。

購(gòu)房建議：

房?jī)r(jià)分析（2025-2026年）

當(dāng)前均價(jià)：三期A區(qū)約19000元/㎡，B區(qū)約16784元/㎡，小區(qū)整體掛牌均價(jià)約17892元/㎡，掛牌均價(jià)總體較高，需要抓住重點(diǎn)房源，業(yè)主急售等低價(jià)房源關(guān)注。

價(jià)格走勢(shì)：較2024年下跌約16%，低于金山板塊均價(jià)約30%，低于鼓樓區(qū)非學(xué)區(qū)房均價(jià)約35%，安置房的價(jià)格上，優(yōu)勢(shì)較為明顯。

戶型價(jià)差：小戶型（75-90㎡）：成交均價(jià)12000-14000元/㎡，總價(jià)105-145萬(wàn)，大戶型（120-140㎡）：成交均價(jià)10000-13000元/㎡，總價(jià)150-170萬(wàn)。特點(diǎn)：面積越大單價(jià)越低，大戶型性價(jià)比更突。

議價(jià)空間：當(dāng)前為買(mǎi)方市場(chǎng)，掛牌房源普遍有5%-10%的議價(jià)空間，部分急售房源可談至15%。

學(xué)區(qū)價(jià)值分析

劃片學(xué)校：金閩小學(xué)，福州市屬公辦小學(xué)，金山片區(qū)老牌學(xué)校，同時(shí)對(duì)口金山中學(xué)。

學(xué)區(qū)政策：執(zhí)行“六年一學(xué)位”政策，購(gòu)房前需確認(rèn)學(xué)位是否被占用。

學(xué)區(qū)溢價(jià)：當(dāng)前學(xué)區(qū)屬性對(duì)房?jī)r(jià)的拉動(dòng)作用約10%-15%，較2021年高峰期（30%+）明顯下降。

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