家人們，今天必須給你們扒一個廣州房產(chǎn)的大熱點，估計很多人刷到了，但沒看懂里面的門道——廣州剛正式出臺了地下空間新政，號稱“8大措施、24條細則”，最吸引人的就是那句“最高獎3倍經(jīng)營面積”！

說實話，剛開始我看到這個消息，第一反應(yīng)也是“噱頭吧？”，但仔細把新政從頭到尾看了三遍，發(fā)現(xiàn)這真不是開發(fā)商炒作的噱頭，是廣州實打?qū)嵰叵隆耙臻g”了。今天不玩虛的，不拽專業(yè)術(shù)語，全用大白話，給你們把這個新政扒得明明白白，從事實到原因，再到影響，最后說說我最真實的觀點，不吹不黑，全是實在話，底層老百姓能聽懂、能共情的實在話。

首先，先跟大家說清楚，這個廣州地下空間新政，到底是個啥？官方名字挺長，叫《廣州市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于優(yōu)化廣州市地下空間開發(fā)利用若干措施》，去年1月30號正式印發(fā)的，最近才慢慢發(fā)酵起來，核心就是8大措施，細化成24條具體操作，說白了就是：政府鼓勵大家多開發(fā)地下空間，不管是開發(fā)商、企業(yè)，只要按要求做，就能拿到實實在在的好處，其中最誘人的，就是“最高獎勵3倍經(jīng)營面積”。

我給你們拆解幾個最核心的點，不用記那些復(fù)雜的條款，記這幾個大白話就夠了：第一，開發(fā)商如果把地下的出地面設(shè)施（比如地鐵出入口、消防通道、通風(fēng)口）和旁邊的建筑合建，而且無償移交給政府管理，那么政府就會獎勵它，最多能多給3倍的經(jīng)營面積——簡單說，你多蓋100平的公共設(shè)施，政府就多給你300平能賺錢的面積，不管是搞地下商鋪、地下辦公，都能自己運營賺錢。

第二，地下空間的地價超級便宜，首次出讓的話，負一層只收地上地價的10%，負二層只收5%，負三層及以下直接免交！舉個例子，地上一塊商業(yè)用地，地價1萬一平，地下負一層只要1000一平，負二層500一平，這對開發(fā)商來說，成本直接降了一大截。

第三，鼓勵建地下停車場、地下通道，建得好也有獎勵。比如單獨建地下公共停車場，或者在自己的地底下增建停車場，就能配建不超過20%的地下經(jīng)營性面積，也就是說，你建1000平的停車場，就能多建200平的地下商鋪，用來賺錢補貼成本。還有，建24小時開放的地下通道，或者新增地下公廁、環(huán)衛(wèi)設(shè)施，也能按1:1的比例獎勵經(jīng)營面積，建100平公共空間，多給100平賺錢面積。

第四，還有個關(guān)鍵變化：地下空間能單獨確權(quán)了！以前地下的面積，大多是跟著地上的房子走，不能單獨辦證、單獨交易，現(xiàn)在不一樣了，只要符合要求，地下的空間能單獨確權(quán)，這就給地下空間的開發(fā)，多了很多靈活性。

另外，還有個小細節(jié)，新政明確說了，地下空間不能蓋住宅、學(xué)校、養(yǎng)老院這些，主要用來搞商業(yè)、辦公、停車場、公共配套這些，而且重點片區(qū)的地下，開發(fā)強度不能太低，得達到一定標準，不能浪費地下資源。這就是新政最核心的幾個事實，沒有復(fù)雜的術(shù)語，說白了就是：政府讓利，讓大家愿意往地下挖，挖得好、能給城市做貢獻，就多給你賺錢的機會。

說完事實，咱們再聊第二個話題：廣州為啥要出臺這個新政？真的是沒事干，想出來的新花樣嗎？肯定不是！背后的原因，其實特別現(xiàn)實，也特別好理解，說白了就兩個核心，第一個是“地上沒地了”，第二個是“城市要補短板”。

家人們，你們只要去過廣州就知道，廣州作為超大城市，土地有多緊張！老城區(qū)比如越秀、荔灣，擠得滿滿當(dāng)當(dāng)，想蓋新樓、新配套，要么就得拆遷，拆遷成本有多高，不用我多說吧？要么就得往遠了擴，比如往南沙、增城這些地方，但遠了又不方便，不是核心區(qū)域，大家也不愿意去。地上的土地，要么稀缺、要么成本太高，怎么辦？只能往地下要空間啊！這就跟咱們住的老小區(qū)一樣，地上沒地方停車，只能往地下挖停車場，一個道理，城市發(fā)展到一定階段，地下空間就是唯一的“增量資源”。

而且，這也不是廣州自己的想法，是國家層面也在鼓勵城市開發(fā)地下空間，自然資源部早就出臺過指導(dǎo)意見，廣州這次的新政，也是落實國家的要求，同時結(jié)合自己的實際情況，探索超大城市怎么高效利用空間。這是第一個原因，地上資源枯竭，只能向地下要增量。

第二個原因，就是廣州的城市短板，確實需要靠地下空間來補。咱們都知道，廣州老城區(qū)“停車難”是出了名的，逛個街、吃個飯，找車位能找半小時；還有，很多地方的地下通道不連通，從地鐵出來，要繞一大圈才能到商場、小區(qū)，風(fēng)吹日曬的，特別不方便；另外，一些老片區(qū)的公共配套也不夠，比如沒有像樣的地下商鋪、便民設(shè)施，居民生活不方便。

新政就是想通過讓利，鼓勵開發(fā)商、企業(yè)去開發(fā)地下空間，建停車場、建連通通道、建公共配套，一方面解決停車難、出行不便這些民生痛點，另一方面也能盤活地下資源，讓城市變得更便捷、更高效。還有一個隱藏的原因，就是拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)，比如地下建筑、施工、運營這些行業(yè)，能創(chuàng)造就業(yè)，帶動經(jīng)濟發(fā)展，一舉多得。

可能有人會說，“政府讓利，會不會讓開發(fā)商賺翻？”，別急，咱們后面說觀點的時候再聊，先把原因說透，其實新政的初衷，不是為了讓開發(fā)商賺大錢，而是為了盤活資源、補齊城市短板，開發(fā)商賺錢，只是政府讓利后的“副產(chǎn)品”，是激勵大家參與的手段而已。

接下來，咱們聊第三個話題：這個新政出臺后，會帶來哪些影響？不管是對城市、對開發(fā)商，還是對咱們普通老百姓，都會有影響，而且是長期的影響，不是短期的噱頭。

首先，對開發(fā)商來說，影響肯定是最大的，而且是利好為主。以前開發(fā)商不愿意開發(fā)地下空間，核心原因就是“不賺錢”——地下開發(fā)成本高，而且不能單獨確權(quán)，就算蓋了，也只能當(dāng)配套，賺不到什么錢，吃力不討好?，F(xiàn)在不一樣了，政府給獎勵、降地價、能單獨確權(quán)，開發(fā)地下空間的成本降了，賺錢的機會多了，開發(fā)商肯定會更愿意往地下挖。

以后，咱們可能會看到，廣州的核心片區(qū)，比如天河、越秀，地下會變得越來越“熱鬧”，地下通道連通地鐵、商場、小區(qū)，不用再繞路；地下商鋪、地下便利店會越來越多，生活越來越方便；地下停車場也會越來越多，停車難的問題，可能會慢慢得到緩解。而且，開發(fā)商會更愿意拿那些地下空間潛力大的地塊，比如地鐵口旁邊的地塊，因為開發(fā)地下的收益更高。

然后，對城市來說，影響也是積極的。一方面，地下空間開發(fā)好了，能緩解地上的交通壓力、環(huán)境壓力，比如停車場建在地下，地上就能多留一些綠化、廣場，城市環(huán)境會更好；地下通道連通，能減少地面的人流、車流，出行更高效。另一方面，地下空間的開發(fā)，也能推動廣州的城市升級，讓廣州從“平面城市”，慢慢變成“立體城市”，提升城市的綜合承載力，畢竟，超大城市的競爭，不光是地上的競爭，也是地下的競爭。

再說說對咱們普通老百姓的影響，可能短期看不到什么變化，但長期來看，好處還是很多的。比如，停車難的問題緩解了，以后出門不用再為找車位發(fā)愁；地下通道連通了，下雨天、大太陽天，從地鐵到小區(qū)、商場，不用再風(fēng)吹日曬；地下的便民配套多了，買菜、逛街、辦事，會更方便。當(dāng)然，也有一些潛在的小問題，比如地下空間采光不好、通風(fēng)可能差一些，還有安全管理的問題，比如火災(zāi)、漏水這些，這就需要政府加強監(jiān)管，開發(fā)商做好設(shè)計和運營，避免出現(xiàn)隱患。

另外，還有一個影響，就是地下空間的“價值”會慢慢提升。以前大家覺得，地下的東西不值錢，都是配套，現(xiàn)在不一樣了，能單獨確權(quán)、能經(jīng)營，地下空間也會慢慢有自己的價值，以后可能會看到，地下商鋪、地下辦公的租金，慢慢也會漲起來，成為一種新的經(jīng)營載體。但這里要提醒一句，這不是讓大家去投資地下空間，咱們今天不聊投資，只聊事實和影響。

家人們，今天就聊到這里，全是我個人的真實觀點，不迎合、不忽悠，只說實在話。這個新政后續(xù)會怎么落地？地下空間的開發(fā)會出現(xiàn)哪些新變化？我會一直關(guān)注，有新消息，第一時間給你們扒透。你們對這個新政有什么看法？覺得它能解決廣州的停車難問題嗎？評論區(qū)聊聊，關(guān)注我，以后聊房產(chǎn)，不玩虛的，全是底層老百姓能聽懂、能共情的實在話，咱們下期再見！