網(wǎng)上一段房產中介視頻火了，說的是一名房產中介在訴苦。

這名房產中介說，現(xiàn)在打電話給房東，10個有8個都不愿意賣了。至于原因，在他看來，房子越便宜越?jīng)]人買，只要房子不斷上漲，價格不低的情況下，成交量就上來了，他手上便宜的房子越來越少，現(xiàn)在基本沒有了，感覺房地產市場行情要好起來了。

看得出這名房產中介苦的是手中的房源越來越少，但也看得出他內心還是高興的，畢竟市場開始好轉，買家會增多，成交量上來后，房產中介自然可以獲得更多的傭金。

對于這一點，下方有網(wǎng)友留言也印證了這一點。

有網(wǎng)友說，確實如此，他在成都，他的一套套3房子，最近帶看量突然增多，已經(jīng)有兩個人出價，而且離他的心理價位沒差多少了。

另一名在北京的房產博主也表示，最近市場體驗明顯，看房定房的周期都在明顯縮短，優(yōu)質小戶型走得較快，改善大戶型也被帶動起來，成交逐步回暖。

目前房地產市場回暖是不爭的事實，筆者在上個月就說過，當房地產市場調整到一定程度后，只有那些急需用錢的人會低于市場價賣房，但對于大多數(shù)人而言，既然跌到這個份上了，再拋售的意義已經(jīng)不大，寧愿躺平等待市場回暖。究其心理原因常常有兩點：

一是周邊地價與房價倒掛。比如說，周邊地價1萬一平米，房價也才一萬出頭，建房不需要成本嗎？什么原材料價格都在漲，蓋出來的新房賣個2萬都很正常。所以，房子價格沒有持續(xù)低于成本的道理，輸?shù)牟贿^是時間，終究還是會上來，回歸到本身價值。

二是不容許過度下跌。樓市確實如前面的房產中介所言，買漲不買跌，房價如果一直跌的話，沒人會相信當時的市場是底，購房者覺得下面還有地下室而不敢出手。所以，我們可以看到前段時間天津要求開發(fā)商優(yōu)惠低于備案價一定幅度要走審批，而且還不一定批。

從這個角度而言，地方是有意扭轉房地產市場并讓其回穩(wěn)。道理很簡單，一是房地產關聯(lián)諸多行業(yè)，一損俱損，最終影響到GDP和ZJ；二是市場持續(xù)低迷，會影響到賣地，進而影響到目前捉襟見肘的地方財政。

當然，樓市回暖與否，不能僅憑房產中介一家之言。我又查詢了整個市場的變化，就整體成交價格而言，新房和二手房雖然沒有明顯上揚，但代表市場熱度的成交量明顯開始起來。而且多方面促暖樓市的信號正在進一步被佐證：

1.抄底資金在陸續(xù)流入。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，1月份法全國法拍房成交10.5萬套，同比上升了3.6%，這也是難得的同比數(shù)據(jù)轉正。聯(lián)想到最近一些地方，如海口、廈門等城市國資批量買入法拍房，這可視作有大資金在抄底法拍房，他們掌握的訊息更深層次，應該是判斷市場差不多到底了。

2.出現(xiàn)部分“新投資人”在大城市核心區(qū)掃貨品質次新房。這類房子的顯著特征就是“超跌”，跌出了性價比，租金收益率在2%以上。還有核心區(qū)帶有學區(qū)屬性的老房子，這類房子被當?shù)氐囊恍┲挟a掃貨，一方面是自用，另一方面由于超跌還具有投資性價比了。

2.土拍是樓市“晴雨表”。歲末年初是土拍淡季，但哈爾濱的土拍呈現(xiàn)淡季不淡，2026年開始的一個多月，已經(jīng)有10塊地成交，其中3塊地溢價近30%。作為一個北方城市，這無疑為其他城市2026年的土拍開了一個好頭。土地與商品房售價向來有“面粉”與“面包”關系，土地市場與商品房市場必然會有互動影響。

3.資本市場先知先覺。地產板塊，進入今年以來持續(xù)反彈，持續(xù)反彈1個月有余，主力資金凈流入超過125億，幾乎每天都有房地產票封板，目前地產板塊指數(shù)已先于大盤創(chuàng)出階段新高。資本市場從來都是先于實體率先反應，這說明他們用真金白銀在投票，看好接下來的房地產市場發(fā)展。

4.二手房成交顯著上升。根據(jù)機構監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，1月份全國重點13城二手房成交超過810萬平米，環(huán)比、同比分別增加16%和33%，成交量顯著放大，這說明目前的價格已被越來越多的購房者接受和認可。價格方面，百城二手房均價環(huán)比跌幅只有0.85%了，不出意外的話，未來1-2個月就可能轉正。

當然，樓市回暖的信號還不止以上這些，我們也沒有必要逐一梳理，我們需要認清一個事實是：樓市如股市，成交量不會說謊，二手房成交量持續(xù)放量，不斷創(chuàng)出2021年樓市調整的新高，這意味著觀望的購房者在開始出手了。

有人問，成交量雖然增加了，但我沒看到價格變化啊，成交價格仍然比較低啊，有的房子還是沒人問啊，這是咋回事？

這個問題的答案其實很簡單，就是一個樓市走勢的邏輯問題，如何理解呢？

一般說來，這幾年隨著價格的不斷走低，會積壓一大批低價房源，目前市場就是在消化這批房源。我們可以看到，首先是一些優(yōu)質的、小戶型房源會被率先成交，這就像文首房產中介說的那種情況，手里便宜的房子沒有了。

接著，隨著市場熱度開始上升，帶動大戶型以及改善房源成交，原因就在于，原來手里不好賣的老舊房源能賣掉了，有能力置換面積更大、品質更好的房子了。

再后來，市場上已經(jīng)很難找到“黃金坑”房源了，其他更高價格的房源也陸續(xù)開始成交，由于買漲不買跌的心理作祟，就會出現(xiàn)同一個小區(qū)的房源成交價格不斷上行，完全脫離此前的底部價格區(qū)間，新一輪趨勢形成。

最后，再啰嗦幾句吧。

有粉絲私信問我買房時機的問題，我想說的是，很難有人在這個市場上抄到所謂的絕對底部，何況房子的價格也是談出來的。但有一點是清晰的，沒有永遠的漲，自然也不會永遠的跌，如果我們真有購房需求，可參照股市的理論：

不在下行趨勢中買房，因為誰也不知道何時到底?？僧敵霈F(xiàn)底部放量，我們可在試盤線上方介入。樓市試盤線即是所在城市的新房和二手房去化周期，在當?shù)胤慨a官網(wǎng)查查就知道了，一般6-12個月為合理去化周期，如果出現(xiàn)明顯異動，這其實就是在選擇方向了。

此外，對消息面比較敏感的區(qū)域也應關注。比如此前說的海南自由貿易港封關、當下才出現(xiàn)的首都都市圈空間協(xié)同規(guī)劃等等，核心城市及周邊城市隨著整體市場的企穩(wěn)回暖，其反彈力度往往更大一些，如果真有購房需求，決策還是宜果斷些，完全沒有必要因后知后覺而付出更多的成本。

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